ผู้จัดการมรดกโอนที่ดินเป็นชื่อตัวเอง ทำได้ไหม? ทายาทฟ้องเอาคืนอย่างไร ฉบับทนาย ปี 2569

ไปคัดโฉนดที่สำนักงานที่ดินแล้วเจอว่าชื่อเจ้าของเปลี่ยนไปแล้ว เรื่องผู้จัดการมรดกโอนที่ดินเป็นชื่อตัวเองเป็นสถานการณ์ที่ทายาทมักเพิ่งรู้ตอนที่เวลาผ่านไปหลายปี และมักตกใจว่าจะเอาคืนได้ไหม

คำตอบไม่ได้มีแบบเดียว เพราะขึ้นอยู่กับว่าโอนในฐานะอะไร และตอนนี้ที่ดินยังอยู่กับผู้จัดการมรดกหรือถูกโอนต่อไปแล้ว สองข้อนี้เปลี่ยนรูปคดีทั้งหมด

โอนในฐานะผู้จัดการมรดก กับ โอนเป็นชื่อส่วนตัว ต่างกันอย่างไร

ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด รายการโอนสองแบบนี้เขียนไม่เหมือนกัน แบบแรกจะปรากฏถ้อยคำที่ระบุว่าถือในฐานะผู้จัดการมรดกของเจ้ามรดก ซึ่งเป็นขั้นตอนปกติที่ต้องทำก่อนจะโอนต่อให้ทายาทแต่ละคน ผู้จัดการมรดกยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้น เป็นเพียงผู้ถือแทนกองมรดก

แบบที่สองคือมีรายการโอนต่ออีกทอดหนึ่ง จากชื่อผู้จัดการมรดกไปเป็นชื่อบุคคลคนเดียวกันในฐานะส่วนตัว หรือโอนไปให้คู่สมรส บุตร หรือบริษัทของตน แบบนี้คือจุดที่ปัญหาเริ่ม

ป.พ.พ. มาตรา 1722 ห้ามผู้จัดการมรดกทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมจะอนุญาตหรือได้รับอนุญาตจากศาล การโอนทรัพย์มรดกมาเป็นของตัวเองโดยไม่มีข้อยกเว้นทั้งสองข้อนี้ จึงเป็นประเด็นที่ทายาทหยิบขึ้นสู้ได้โดยตรง

กรณีที่ยังไม่มีการตั้งผู้จัดการมรดกเลย แต่พี่น้องคนหนึ่งไปโอนที่ดินมาใส่ชื่อตัวเอง เป็นคนละเรื่องกันและใช้ช่องทางต่างออกไป อ่านได้ในบทความเรื่องพี่น้องแอบโอนที่ดินมรดก

ทายาทมักเข้าใจผิดตรงไหน

เข้าใจผิดที่ 1 เห็นชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดแล้วคิดว่าเสียที่ดินไปแล้ว
ความจริงคือถ้าเป็นการถือในฐานะผู้จัดการมรดก ยังไม่มีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ทายาทยังเรียกให้แบ่งได้ ผลเสียของความเข้าใจผิดนี้คือทายาทท้อและเลิกทวง ทั้งที่ยังไม่เสียอะไรเลย

เข้าใจผิดที่ 2 ผู้จัดการมรดกมีอำนาจตามคำสั่งศาล จะทำอะไรก็ได้
ความจริงคือคำสั่งศาลให้อำนาจไปจัดการและแบ่งปันมรดกตามมาตรา 1719 ไม่ได้ให้อำนาจเอาทรัพย์เป็นของตน และมาตรา 1720 ยังให้รับผิดต่อทายาทอย่างตัวแทน ผลเสียคือทายาทยอมรับว่าทำอะไรไม่ได้ตั้งแต่ยังไม่ได้ตรวจเอกสาร

เข้าใจผิดที่ 3 ค่อยฟ้องตอนที่พร้อมก็ได้ ที่ดินไม่หนีไปไหน
ความจริงคือเมื่อโอนเป็นชื่อส่วนตัวแล้ว เจ้าของชื่อนั้นขายต่อหรือจำนองได้ตามปกติ และมาตรา 1300 คุ้มครองผู้รับโอนที่ได้ทรัพย์มาโดยเสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริต ผลเสียคือกลายเป็นคดีเรียกค่าเสียหายแทนที่จะได้ที่ดินคืน

เข้าใจผิดที่ 4 ต้องแจ้งความอย่างเดียวก็จบ
ความจริงคือคดีอาญาช่วยกดดันและเอาผิดตัวบุคคล แต่ไม่ทำให้ชื่อในโฉนดกลับมา การจะได้ที่ดินคืนต้องฟ้องแพ่งขอเพิกถอนนิติกรรมและแบ่งทรัพย์ ผลเสียคือเสียเวลาไปทางเดียวแล้วอายุความทางแพ่งเดินไปเรื่อย ๆ

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม คดีนี้ตัดสินกันที่ตรงไหน

คนทั่วไปมักเข้าใจว่า ถ้าพิสูจน์ได้ว่าเป็นที่ดินของพ่อแม่จริง และตัวเองเป็นลูกจริง ศาลก็ต้องสั่งคืน

แต่ในทางคดี กฎหมายและศาลมักมองว่า ประเด็นอยู่ที่รายการจดทะเบียนว่าโอนเมื่อไร ในฐานะอะไร ด้วยเหตุอะไร มีค่าตอบแทนหรือไม่ และตอนนี้ที่ดินอยู่ในมือใคร ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบันเป็นตัวกำหนดว่าคดีจะง่ายหรือยาก

จุดเสี่ยงจริงอยู่ตรงนี้ ถ้าที่ดินถูกโอนต่อไปให้บุคคลภายนอกที่ซื้อโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนแล้ว มาตรา 1300 จะปิดทางเพิกถอน เหลือแต่ฟ้องผู้จัดการมรดกให้ชดใช้ ซึ่งต้องลุ้นอีกว่าคนนั้นยังมีทรัพย์สินพอให้บังคับคดีหรือไม่

ทางเลือกที่ควรทำต่อคือ คัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดทันทีที่สงสัย แล้วประเมินร่วมกับทนายว่าต้องยื่นขอคุ้มครองชั่วคราวห้ามจำหน่ายจ่ายโอนไปพร้อมคำฟ้องหรือไม่ ความเร็วในขั้นนี้มีผลกับผลลัพธ์มากกว่าความสมบูรณ์ของคำฟ้อง

ผู้จัดการมรดกโอนที่ดินเป็นชื่อตัวเอง ทายาทฟ้องเอาคืนได้ทางไหนบ้าง

โดยทั่วไปมีสามทางที่ใช้คู่กันได้ ไม่ใช่เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง

ทางเลือก	สิ่งที่ขอจากศาล	ฐานกฎหมายหลัก
ฟ้องแพ่งขอเพิกถอนนิติกรรมและแบ่งมรดก	เพิกถอนรายการจดทะเบียนโอน และให้แบ่งทรัพย์ตามส่วน	ป.พ.พ. มาตรา 1722, 1300, 1745 ประกอบมาตรา 1364
ยื่นคำร้องขอถอนผู้จัดการมรดก	ให้พ้นหน้าที่ และตั้งผู้จัดการมรดกคนใหม่	ป.พ.พ. มาตรา 1727 และ 1731
ร้องทุกข์ดำเนินคดีอาญาฐานยักยอก	ดำเนินคดีกับตัวบุคคล	ป.อาญา มาตรา 352 หรือ 353 ประกอบมาตรา 354

คดีอาญาฐานยักยอกมีเหตุเพิ่มโทษตามมาตรา 354 เมื่อผู้กระทำอยู่ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของผู้อื่นตามคำสั่งศาลหรือตามพินัยกรรม เป็นจำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ข้อควรระวังคือความผิดฐานยักยอกเป็นความผิดอันยอมความได้ ต้องร้องทุกข์ภายใน 3 เดือนนับแต่รู้เรื่องความผิดและรู้ตัวผู้กระทำ (วันเริ่มนับเป็นข้อเท็จจริงรายคดี ควรตรวจสอบกับทนาย)

รายละเอียดขั้นตอนของคดีแพ่งตั้งแต่ยื่นฟ้องถึงบังคับคดี อ่านต่อได้ในบทความเรื่องฟ้องแบ่งมรดก ส่วนเหตุที่ใช้ขอถอนดูได้ในบทความเรื่องถอนผู้จัดการมรดก

ขั้นตอนที่ควรทำ เรียงตามลำดับ

1. คัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ขอทุกแปลงที่สงสัย ดูวิธีขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน
2. อ่านรายการโอนให้ครบ ดูว่าโอนวันไหน ในฐานะอะไร ประเภทนิติกรรมคืออะไร และมีการจำนองตามมาหรือไม่
3. ขอสำเนาคำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดกและบัญชีทรัพย์มรดก เพื่อเทียบว่าที่ดินแปลงนั้นเคยอยู่ในบัญชีหรือถูกตัดออกไป
4. ทำหนังสือทวงถามให้โอนกลับหรือแบ่งตามส่วน ส่งไปรษณีย์ตอบรับและเก็บใบตอบรับไว้
5. ปรึกษาทนายเพื่อวางรูปคดี ว่าจะฟ้องใครเป็นจำเลยบ้าง ต้องฟ้องผู้รับโอนช่วงต่อด้วยหรือไม่
6. ยื่นฟ้องพร้อมคำขอคุ้มครองชั่วคราว เมื่อมีความเสี่ยงว่าที่ดินจะถูกโอนหรือจำนองระหว่างคดี

หลักฐานที่ต้องเตรียม

• สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดฉบับคัดรับรอง ของทุกแปลงที่เกี่ยวข้อง
• โฉนดที่ดินหรือ นส.3 ฉบับสำเนา และแผนที่ระวางถ้ามี
• ใบมรณบัตรของเจ้ามรดก และเอกสารพิสูจน์ความเป็นทายาท
• คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก พร้อมหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด
• บัญชีทรัพย์มรดกที่ผู้จัดการมรดกจัดทำไว้ ถ้ามี
• พินัยกรรม ถ้ามี เพราะมาตรา 1722 มีข้อยกเว้นกรณีพินัยกรรมอนุญาต
• ราคาประเมินที่ดิน สำหรับคำนวณทุนทรัพย์และค่าขึ้นศาล
• หนังสือทวงถาม ใบตอบรับไปรษณีย์ ข้อความแชทหรืออีเมลที่เคยเจรจากัน
• ชื่อและที่อยู่ของพยานบุคคลที่รู้เห็นว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของเจ้ามรดก

อีกฝ่ายมักต่อสู้ว่าอย่างไร

"พ่อยกให้ผมตั้งแต่ยังมีชีวิต ไม่ใช่ทรัพย์มรดก" การยกให้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่มีรายการจดทะเบียนการให้ก่อนเจ้ามรดกเสียชีวิต ข้ออ้างนี้จะอ่อนลงมาก

"โอนมาเพื่อความสะดวกในการจัดการ เดี๋ยวจะโอนต่อให้" ต้องดูว่าผ่านมานานเท่าไรแล้วและมีความคืบหน้าอะไรบ้าง ถ้าเวลาผ่านไปเกินกรอบ 1 ปีตามมาตรา 1732 โดยไม่มีรายงานบัญชี ข้ออ้างนี้จะฟังยากขึ้น

"ทายาทคนอื่นยินยอมแล้ว" ต้องดูว่ามีหนังสือยินยอมจริงหรือไม่ ใครลงชื่อบ้าง และตอนลงชื่อได้เห็นเอกสารครบหรือเปล่า

"คดีขาดอายุความแล้ว" ต้องดูเป็นรายคดี เพราะมีทั้งหลักที่ว่าผู้จัดการมรดกครอบครองทรัพย์มรดกแทนทายาท และ ป.พ.พ. มาตรา 1748 ที่ให้ทายาทซึ่งครอบครองทรัพย์มรดกที่ยังมิได้แบ่งเรียกให้แบ่งได้ แม้ล่วงพ้นอายุความตามมาตรา 1754

กรณีแบบไหนที่ควรปรึกษาทนายทันที

• สารบัญหลังโฉนดมีรายการโอนต่อจากชื่อผู้จัดการมรดกไปเป็นชื่อบุคคลอื่นแล้ว
• ที่ดินถูกจำนองกับธนาคารหรือนายทุนหลังเจ้ามรดกเสียชีวิต
• ที่ดินถูกโอนไปให้คู่สมรส บุตร หรือบริษัทของผู้จัดการมรดก
• เพิ่งรู้เรื่องหลังผ่านไปหลายปี และไม่แน่ใจว่าอายุความเริ่มนับวันไหน
• มีคนอ้างว่าเป็นผู้ซื้อโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนเข้ามาในเรื่อง
• ผู้จัดการมรดกอ้างพินัยกรรมที่ทายาทคนอื่นไม่เคยเห็น
• ที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างหรือมีผู้เช่าอยู่ ทำให้การแบ่งซับซ้อนขึ้น

สำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรม ช่วยอะไรได้บ้าง

ทีมทนายคดีมรดกและพินัยกรรมของเราทำงานร่วมกับทีมคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในสำนวนเดียวกัน ตั้งแต่อ่านสารบัญจดทะเบียนเพื่อดูว่ารายการไหนเป็นปัญหา วางว่าต้องฟ้องใครเป็นจำเลยบ้าง ร่างคำฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมพร้อมคำขอคุ้มครองชั่วคราว ไปจนถึงชั้นบังคับคดีและการจดทะเบียนตามคำพิพากษา

วิธีทำงานของเราคือมองหาจุดเสี่ยงที่คนทั่วไปมองข้ามก่อนตัดสินใจ เช่น ที่ดินที่ถูกโอนต่อไปอีกทอดหนึ่งแล้ว หรือรายการจำนองที่ตามมาทีหลัง เพราะสองเรื่องนี้เปลี่ยนทั้งรูปคดีและความคุ้มค่าในการฟ้อง

สรุป

กรณีผู้จัดการมรดกโอนที่ดินเป็นชื่อตัวเองต้องเริ่มจากดูให้ออกว่าโอนในฐานะผู้จัดการมรดกหรือในฐานะส่วนตัว ถ้าเป็นแบบหลัง ป.พ.พ. มาตรา 1722 คือฐานหลักที่ทายาทใช้ขอให้เพิกถอน และควรยื่นขอถอนผู้จัดการมรดกคู่ไปด้วย

สิ่งที่ทำได้ทันทีโดยไม่ต้องรอใครคือไปคัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดมาดู เพราะรายการที่อยู่ในนั้นจะบอกได้เลยว่าคดีนี้ยังเรียกที่ดินคืนได้ หรือเหลือแต่ทางเรียกค่าเสียหาย

หากคุณกำลังเจอปัญหาลักษณะนี้ ปรึกษาทีมทนายของสำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรม โทร 081-327-8551 | LINE @995iqtpa หรือนัดหมายปรึกษาที่นี่

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ป.พ.พ. มาตรา 1719 และ 1720 — ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่จัดการและแบ่งปันทรัพย์มรดก และต้องรับผิดต่อทายาทตามบทบัญญัติเรื่องตัวแทนโดยอนุโลม
• ป.พ.พ. มาตรา 1722 — ผู้จัดการมรดกจะทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดกไม่ได้ เว้นแต่พินัยกรรมอนุญาตหรือได้รับอนุญาตจากศาล
• ป.พ.พ. มาตรา 1300 — ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน เรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ แต่เพิกถอนไม่ได้ถ้าเป็นการโอนอันมีค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริต
• ป.พ.พ. มาตรา 1727 และ 1731 — เหตุที่ผู้มีส่วนได้เสียขอให้ศาลถอนผู้จัดการมรดกได้ และต้องร้องก่อนการปันมรดกเสร็จสิ้นลง
• ป.พ.พ. มาตรา 1745 ประกอบมาตรา 1364 — ก่อนแบ่งมรดกให้นำหลักกรรมสิทธิ์รวมมาใช้ วิธีแบ่งคือแบ่งตัวทรัพย์ ขายแล้วแบ่งเงิน หรือขายทอดตลาด
• ป.พ.พ. มาตรา 1748 และ 1754 — อายุความคดีมรดก และสิทธิของทายาทผู้ครอบครองทรัพย์มรดกที่ยังมิได้แบ่งในการเรียกให้แบ่ง
• ป.อาญา มาตรา 352, 353 และ 354 — ความผิดฐานยักยอก และเหตุเพิ่มโทษเมื่อผู้กระทำเป็นผู้จัดการทรัพย์สินของผู้อื่นตามคำสั่งศาลหรือตามพินัยกรรม จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

คำถามที่พบบ่อย

เห็นชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดแล้ว แปลว่าที่ดินเป็นของเขาแล้วหรือยัง

ยังไม่ใช่ ถ้ารายการจดทะเบียนระบุว่าถือในฐานะผู้จัดการมรดก นั่นคือการถือแทนกองมรดกเพื่อเตรียมโอนต่อให้ทายาท ยังไม่มีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ต้องดูต่อว่ามีรายการโอนอีกทอดหนึ่งไปเป็นชื่อส่วนตัวหรือไม่ วิธีที่ชัดที่สุดคือคัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดมาอ่านทั้งหน้า

ที่ดินถูกขายต่อให้คนนอกไปแล้ว ยังเอาคืนได้ไหม

ขึ้นอยู่กับว่าผู้รับโอนได้ทรัพย์มาโดยเสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตหรือไม่ ป.พ.พ. มาตรา 1300 ให้ความคุ้มครองผู้รับโอนในกรณีนั้น ถ้าเข้าเงื่อนไขจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนไม่ได้ ทายาทยังฟ้องผู้จัดการมรดกให้ชดใช้ราคาแทนได้ ควรให้ทนายดูสารบัญจดทะเบียนและราคาซื้อขายก่อนตัดสินใจ

ต้องฟ้องแพ่งหรือแจ้งความอาญาก่อนดี

ทำคู่ขนานได้และมักได้ผลดีกว่า เพราะคดีแพ่งเป็นทางที่ทำให้ชื่อในโฉนดกลับมาหรือได้ค่าเสียหาย ส่วนคดีอาญาใช้เอาผิดตัวบุคคลและช่วยกดดันให้เจรจา ข้อควรระวังคือความผิดฐานยักยอกเป็นความผิดอันยอมความได้ ต้องร้องทุกข์ภายใน 3 เดือนนับแต่รู้เรื่องความผิดและรู้ตัวผู้กระทำ

ผู้จัดการมรดกอ้างว่าทายาทคนอื่นเซ็นยินยอมให้โอนแล้ว

ต้องดูเอกสารตัวจริงว่าใครลงชื่อบ้าง ลงชื่อในเอกสารฉบับใด และมีการแสดงบัญชีทรัพย์มรดกให้ดูก่อนลงชื่อหรือไม่ หนังสือยินยอมที่ลงชื่อโดยไม่ทราบข้อเท็จจริงสำคัญเป็นประเด็นที่โต้แย้งได้ ขอคัดสำเนาเอกสารที่ยื่นต่อสำนักงานที่ดินมาตรวจก่อนเป็นอันดับแรก

เจ้ามรดกเสียชีวิตมาสิบกว่าปีแล้ว ยังฟ้องได้อยู่ไหม

ต้องดูเป็นรายคดี เพราะแม้ ป.พ.พ. มาตรา 1754 จะกำหนดอายุความคดีมรดกไว้ แต่มีข้อพิจารณาประกอบ เช่น มาตรา 1748 ที่ให้ทายาทซึ่งครอบครองทรัพย์มรดกที่ยังมิได้แบ่งเรียกให้แบ่งได้แม้ล่วงพ้นอายุความ และหลักที่ว่าผู้จัดการมรดกครอบครองทรัพย์แทนทายาท ควรให้ทนายตรวจวันเริ่มนับก่อนสรุปว่าหมดสิทธิแล้ว

ผู้เขียน นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2563

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ธุรกิจและสัญญา · กฎหมายแรงงาน · ร่าง–ตรวจสัญญา

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ