หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้ขนย้ายออก ต้องเขียนอะไร

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าที่คุณกำลังจะส่งอาจมีหน้าที่ต่างจากจดหมายทวงค่าเช่าฉบับก่อน ต้องเริ่มจากระบุว่าเช่าสิ้นสุดเพราะครบกำหนด เพราะค้างเงิน หรือเพราะผิดเงื่อนไขอื่น แล้วจึงเลือกข้อความและวันให้ขนย้ายที่สอดคล้องกัน

หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าต้องมีข้อมูลอะไร

หนังสือต้องระบุคู่สัญญา ทรัพย์ที่เช่า เหตุที่ใช้สิทธิ และขั้นตอนก่อนหน้าที่ทำแล้ว พร้อมคำเรียกร้องที่ชัดว่าต้องการให้ชำระ แก้ไข หรือส่งคืนทรัพย์ การเขียนรวมทุกอย่างโดยให้ย้ายออกทันทีอาจข้ามระยะเวลาที่ผู้เช่ามีสิทธิแก้ไขตามกฎหมายหรือสัญญา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วางหลักสำหรับการไม่ชำระค่าเช่า โดยกรณีค่าเช่ารายเดือนหรือระยะยาวกว่านั้นต้องบอกกล่าวให้ชำระในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน ส่วนมาตรา 564 ว่าด้วยการสิ้นสุดเมื่อครบกำหนดเช่า เป็นคนละเหตุและไม่ควรใช้ข้อความแทนกันโดยไม่ตรวจสถานะสัญญา

1. ระบุผู้ให้เช่า ผู้เช่า และอำนาจผู้ลงนาม หากเจ้าของให้ผู้อื่นดำเนินการแทน
2. บอกเลขที่ห้อง บ้าน หรือทรัพย์ที่เช่าให้ตรงสัญญา พร้อมวันที่ทำและกำหนดสิ้นสุด
3. อธิบายเหตุที่ใช้สิทธิอย่างตรวจสอบได้ เช่น ค้างค่าเช่าเดือนไหน จำนวนเท่าไร
4. อ้างหนังสือเตือนเดิม วันรับ และผลหลังพ้นกำหนด หากกรณีนั้นต้องเตือนก่อน
5. แสดงเจตนาบอกเลิกในจังหวะที่มีสิทธิ พร้อมระบุวันมีผลให้ไม่ขัดเงื่อนไขที่ใช้
6. กำหนดวิธีนัดส่งมอบห้อง กุญแจ และการตรวจสภาพ โดยแยกการคิดยอดค้างจากเงินประกัน

ตัวอย่างสมมติ ผู้เช่าจ่ายรายเดือน 8,000 บาทและค้างสองเดือน ผู้ให้เช่ามีหนังสือให้ชำระแล้วแต่ยังไม่มีผลนำจ่าย ก่อนร่างฉบับบอกเลิกต้องตรวจว่าได้ให้เวลาอย่างถูกต้องหรือยัง และสัญญาอยู่ในธุรกิจควบคุมหรือไม่ ยอด 16,000 บาทที่ค้างไม่ได้ทำให้ขั้นตอนเรื่องวันรับหมดความสำคัญ

หากยังไม่ครบขั้นตอน ให้ทำหนังสือให้ชำระหรือแก้ไขก่อน โดยระบุสิ่งที่ต้องทำและเวลาให้เหมาะกับฐานกฎหมาย เมื่อครบเงื่อนไขจึงประเมินหนังสือบอกเลิกและขอคืนทรัพย์ การใช้สองขั้นตอนที่อ่านชัดอาจลดข้อโต้แย้งได้มากกว่าประโยคกำกวมว่า “หากไม่จ่ายถือว่าย้ายออกแล้ว”

ส่วนผู้ให้เช่าที่ต้องการเพียงเรียกค่าเช่าค้างโดยยังให้เช่าต่อ สามารถอ่าน การทำหนังสือทวงค่าเช่าค้าง ประกอบ แต่ต้องตรวจว่าข้อเท็จจริงเป็นเช่าเพื่อธุรกิจหรืออยู่อาศัยก่อนเลือกเงื่อนไขมาใช้

สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยตาม สคบ. ใช้กฎต่างอย่างไร

ธุรกิจเช่าที่อยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์ประกาศปี 2568 ต้องใช้เงื่อนไขคุ้มครองตามประกาศและแบบสัญญาที่เกี่ยวข้อง การเห็นเลข 15 วันในกฎหมายทั่วไปจึงยังไม่พอสำหรับการร่างหนังสือทุกห้องเช่า

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ครอบคลุมธุรกิจตามนิยามที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่สามหน่วยขึ้นไป โดยมีข้อยกเว้นและการแบ่งประเภทสัญญา ต้องตรวจจำนวนหน่วย วัตถุประสงค์เช่า และวันที่ทำสัญญา ไม่ใช้เกณฑ์จำนวนห้องจากประกาศเก่ามาตัดสินโดยอัตโนมัติ

แบบสัญญาระยะสั้น แบบ ก ข้อ 14 กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจทำหนังสือให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในเวลาอย่างน้อย 30 วันนับแต่ได้รับหนังสือก่อนใช้สิทธิบอกเลิกเมื่อผู้เช่าเพิกเฉย มีกรณีเฉพาะเกี่ยวกับการกระทบการพักอาศัยร่วมที่กำหนดอย่างน้อย 7 วัน และกรณีเกี่ยวกับกฎหมายความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมที่ต้องตรวจข้อเท็จจริงโดยเฉพาะ

เงื่อนไขเฉพาะดังกล่าวไม่ควรนำไปใช้เป็นทางลัดกับการค้างค่าเช่าธรรมดา สัญญาที่ทำก่อนประกาศใช้และอยู่ภายใต้บทเฉพาะกาล รวมถึงสัญญาระยะยาวต้องตรวจเอกสารอีกชุด อ่าน ประกาศและแบบสัญญาที่ สคบ. เผยแพร่ ให้ตรงประเภทก่อนกำหนดวันในหนังสือ

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ทวงค่าเช่าไม่เท่ากับเลิกเช่า

คนมักเข้าใจว่า ส่งจดหมายทวงค่าเช่าแล้วผู้เช่าไม่จ่าย จึงนำจดหมายนั้นไปเปลี่ยนกุญแจและขนทรัพย์สินออกได้ทันที หรือคิดว่ามีข้อความในสัญญาให้ยึดของก็เพียงพอแล้ว

กฎหมายมองว่า ต้องแยกสิทธิเรียกเงิน สิทธิบอกเลิก และวิธีเรียกคืนการครอบครองออกจากกัน หนังสือส่วนตัวไม่ใช่คำพิพากษาหรือหมายบังคับคดี ส่วนข้อสัญญาที่ขัดข้อห้ามของกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคก็ไม่อาจใช้เป็นฐานได้ตามใจผู้ร่าง

จุดเสี่ยงจริง คือผู้ให้เช่าทำให้ข้อพิพาทค่าเช่ากลายเป็นข้อพิพาทเรื่องทรัพย์สินเสียหายหรือการเข้าห้องโดยมิชอบ เมื่อผู้เช่าไม่ยอมคืนห้องหลังสิ้นสิทธิ ต้องเลือกกระบวนการเรียกคืนตามกฎหมายและเก็บหลักฐานการครอบครอง ไม่ลงมือขับออกเองเพียงเพราะระบุวันไว้ในโนติส

มองสองฝั่ง: ผู้ให้เช่าขอคืนห้อง ผู้เช่าตรวจเหตุเลิก

ผู้ให้เช่ามีสิทธิติดตามการชำระและใช้สิทธิตามสัญญา ส่วนผู้เช่ามีสิทธิตรวจเหตุบอกเลิกและได้รับเวลาแก้ไขเมื่อกฎหมายกำหนด การคืนห้องควรมีบันทึกที่ทั้งสองฝ่ายตรวจได้

การส่งกุญแจคืนกับการจบยอดเงินอาจเกิดคนละวัน ควรบันทึกว่าส่งคืนอะไรแล้วและรายการใดยังตรวจอยู่ ไม่ให้ความไม่ชัดเรื่องยอดเป็นเหตุขัดขวางการทำหลักฐานคืนห้อง

ต้องแจ้งย้ายออกล่วงหน้ากี่วันในแต่ละกรณี

ระยะเวลาขึ้นอยู่กับเหตุสิ้นสุดและกฎหมายที่ใช้ ไม่มีกำหนดแจ้งย้ายออกเลขเดียวที่ใช้กับทุกสัญญา ควรทำปฏิทินจากวันรับหนังสือและรอบชำระจริงก่อนใส่วันปลายทาง

หากครบสัญญาแล้วผู้เช่ายังอยู่และผู้ให้เช่ารู้แต่ไม่ทักท้วง มาตรา 570 อาจทำให้เกิดการเช่าต่อแบบไม่มีกำหนด อย่าใช้วันหมดสัญญาบนกระดาษเพียงอย่างเดียวเมื่อมีการรับค่าเช่าหรือการตกลงหลังจากนั้น

ค่าค้างและค่าเสียหายแต่ละฐานอาจมีอายุความต่างกัน จึงควรแยกวันส่งคืนทรัพย์ออกจากวันผิดนัด ใช้ เครื่องมือจัดทำเส้นเวลาเหตุการณ์แห่งคดี เพื่อรวบรวมวันก่อนตรวจข้อกำหนดการฟ้อง

ค่าเช่าค้าง เงินประกัน และค่าเสียหายคิดรวมได้ไหม

ควรแยกบัญชีแต่ละรายการก่อนพิจารณาหักกลบหรือเรียกชำระ การมีเงินประกันไม่ได้แปลว่าผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่าได้เอง และผู้ให้เช่าก็ไม่ควรริบทั้งหมดโดยไม่แสดงฐานหรือความเสียหาย

ตัวอย่างสมมติ ค่าเช่าค้างสองเดือนรวม 16,000 บาท มีเงินประกัน 8,000 บาท และยังไม่ตรวจสภาพห้อง หนังสือควรแสดงทั้งยอดค้างและเงินที่ถืออยู่ ไม่สรุปว่าผู้เช่าต้องจ่าย 16,000 บาทเพิ่มพร้อมสูญเงินประกันทั้งหมดโดยไม่มีเหตุ เมื่อถึงขั้นตรวจยอดและหักชำระโดยชอบ จึงทำบัญชีคงเหลือพร้อมหลักฐาน

ความสึกหรอจากการใช้ตามปกติต้องแยกจากความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด ภาพก่อนเข้าอยู่ ใบตรวจรับ และค่าใช้จ่ายซ่อมจริงช่วยให้ตรวจได้ อ่านแนวทางทำ บันทึกส่งมอบและตรวจสภาพทรัพย์เช่า ก่อนนัดคืนห้อง เพื่อลดข้อโต้แย้งว่าเกิดความเสียหายเมื่อใด

เตรียมหลักฐานอะไรคู่กับหนังสือให้ขนย้ายออก

หลักฐานควรแสดงทั้งสิทธิของผู้ให้เช่า เหตุบอกเลิก และการให้โอกาสตามขั้นตอน เอกสารที่พิสูจน์ยอดค้างได้อาจยังไม่พิสูจน์ว่าผู้เช่าได้รับหนังสือครบระยะเวลาแล้ว

• สัญญาเช่าและเอกสารต่ออายุ รวมข้อความที่แก้วันหรือเงื่อนไข
• เอกสารแสดงสิทธิของผู้ให้เช่าและหนังสือมอบอำนาจถ้ามี
• รายการค่าเช่ารายงวด ใบแจ้งหนี้ และการชำระที่หักแล้ว
• หนังสือเตือนเดิม ใบส่ง ผลนำจ่าย และคำตอบจากผู้เช่า
• ข้อมูลจำนวนหน่วยและประเภทการเช่าที่ใช้ตรวจว่าเข้าเกณฑ์ สคบ. หรือไม่
• ภาพสภาพห้องและบัญชีทรัพย์ตั้งแต่ก่อนเข้าอยู่ รวมบันทึกตรวจครั้งล่าสุดที่ได้มาโดยชอบ

แบบ Word ควรแยกส่วนให้ชำระหรือแก้ไขออกจากส่วนบอกเลิก และมีช่องอ้างวันรับฉบับก่อนที่ตรวจได้ ไม่ควรเติมกำหนด 7 วันหรือ 15 วันตายตัวไว้แล้วใช้ทุกกรณี หากไม่มีหลักฐานรับ ให้ตรวจวิธีส่งก่อนลงวันสิ้นสุด ไม่ย้อนแก้ใบส่งเดิม

บอกเลิกเช่าเกี่ยวกับผู้บริโภคและคดีอาญาอย่างไร

ผู้ให้เช่าต้องตรวจข้อจำกัดของกฎหมายผู้บริโภคและหลีกเลี่ยงการบังคับเอาทรัพย์ด้วยตนเอง ข้อสัญญาไม่ได้เป็นคำอนุญาตให้ทำทุกอย่างที่ระบุไว้เมื่อเกิดข้อพิพาท

ในด้านผู้บริโภค ธุรกิจเช่าที่เข้าเกณฑ์ต้องตรวจแบบสัญญาและข้อห้ามของประกาศ เช่น ข้อความที่ให้สิทธิปิดกั้นผู้เช่าหรือย้ายทรัพย์โดยยังไม่ได้ใช้สิทธิเลิกโดยชอบ ประเด็นนี้ควรตรวจร่วมกับ งานตรวจข้อสัญญาเช่าและเงื่อนไขธุรกิจ

ในด้านอาญา การเข้าห้อง เอาทรัพย์สินไป หรือใช้คำขู่ต้องพิจารณาพฤติการณ์จริงและสิทธิครอบครองในขณะนั้น ไม่ควรลงมือเพราะเชื่อว่าตนเป็นเจ้าของจึงไม่มีความเสี่ยง หากเกิดการกล่าวหาแล้วควรแยกการตรวจประเด็นผ่าน บริการกฎหมายอาญา ออกจากการเรียกค่าเช่าค้าง

ทางไปต่อ: เลือกหนังสือให้ตรงขั้นตอนคืนทรัพย์

เริ่มจากเปิดสัญญาแล้วระบุเหตุที่ต้องการให้สิ้นสุดเพียงเหตุที่มีหลักฐานรองรับ จากนั้นตรวจว่าต้องเตือนก่อนหรือไม่ จึงค่อยร่างข้อความและวางแผนส่งมอบ

1. ตรวจประเภทเช่า วันทำสัญญา และการเข้าเกณฑ์ธุรกิจควบคุมสัญญา
2. ทำตารางเหตุผิดสัญญาหรือวันครบกำหนด โดยแยกสิ่งที่มีหลักฐานจากข้อสงสัย
3. ตรวจหนังสือเดิมและกำหนดเวลาที่ให้ ถ้ายังไม่ครบขั้นตอนให้ทำให้ถูกก่อน
4. ร่างหนังสือเฉพาะขั้นตอน พร้อมช่องทางตอบและนัดคืนทรัพย์ที่ทำได้จริง
5. เมื่อส่งแล้วเก็บผลรับ หากผู้เช่าไม่คืนทรัพย์ให้ประเมินการเจรจาหรือฟ้องตามสิทธิ

ควรส่งเรื่องให้ทนายตรวจเมื่อมีเหตุเหล่านี้

• ใช้สัญญาเก่าหรือไม่ชัดว่าอยู่ในประกาศควบคุมฉบับใด
• ครบสัญญาแล้วแต่ยังรับค่าเช่าหรือยอมให้อยู่ต่อ
• ต้องการใช้เหตุยกเว้นระยะเวลาบอกกล่าว
• มีข้อพิพาทเรื่องของในห้องหรือเตรียมเปลี่ยนกุญแจเอง

หากต้องการให้ผู้เช่าคืนห้องและยังไม่ชัดว่าควรส่งหนังสือฉบับไหน ให้เตรียมสัญญา รายการค่าเช่า และหนังสือเดิม เพื่อให้ บริการร่างและส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถาม ตรวจเหตุเลิกและกำหนดที่ใช้กับเรื่องของคุณ โดย ติดต่อนัดตรวจเอกสารก่อนส่ง เพื่อกำหนดขั้นตอนคืนทรัพย์ให้ตรงสิทธิ

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก และหนี้สิน

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ