หนังสือทวงค่าเช่าอาคารพาณิชย์ ก่อนบอกเลิกต้องทำอะไร

หนังสือทวงค่าเช่าอาคารพาณิชย์ควรระบุว่างวดไหนค้างและต้องชำระเมื่อไร ก่อนใช้สิทธิเลิกสัญญา การมีโฉนดเป็นชื่อเจ้าของไม่ได้ทำให้เข้าไปล็อกห้องหรือขนของผู้เช่าได้ทันทีเมื่อเขาไม่จ่าย

หนังสือทวงค่าเช่าต้องส่งก่อนเลิกอย่างไร

บทความนี้เน้นการเช่าอาคารเพื่อประกอบกิจการระหว่างเอกชนทั่วไป ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 วางหลักว่าเมื่อผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกได้ แต่ถ้าตกลงชำระเป็นรายเดือนหรือยาวกว่ารายเดือน ต้องบอกกล่าวให้ชำระก่อน โดยกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ต้องอ่านข้อสัญญาและกฎหมายที่ใช้กับธุรกรรมจริงประกอบด้วย

การทวงเงินกับการยุติสิทธิเช่าเป็นคนละผล หนังสือควรระบุให้รู้ว่ากำลังให้ชำระเพื่อรักษาสัญญา หรือมีฐานใช้สิทธิเลิกแล้วเพราะผ่านขั้นตอนใดมา การใช้ชื่อเรื่องว่า “ขับไล่ทันที” ทั้งที่ยังอยู่ในช่วงให้ชำระอาจทำให้เจตนาและลำดับเหตุการณ์ไม่ตรงกัน

• อ้างสัญญาและระบุอาคาร ห้อง หรือพื้นที่ให้ตรงกับที่เช่า
• แจกแจงเดือนที่ค้าง วันถึงกำหนด จำนวนเงิน และยอดที่รับแล้ว
• บอกช่องทางชำระและกำหนดเวลาให้ครบตามฐานที่ใช้
• แยกคำขอชำระค่าเช่าออกจากค่าน้ำไฟ ค่าซ่อม หรือยอดอื่น
• ส่งถึงผู้เช่าที่เป็นคู่สัญญาและเก็บหลักฐานเนื้อหากับการรับ

ตัวอย่างสมมติ ร้านค้าเช่าอาคารเดือนละ 18,000 บาท ค้างสองเดือนโดยไม่มีการเปลี่ยนค่าเช่าหรือเลื่อนกำหนด หนังสือควรแสดงยอดแต่ละเดือนรวม 36,000 บาท และให้เวลาตามเงื่อนไขที่ใช้ ไม่เอาค่าซ่อมที่ยังไม่ได้ตรวจมารวมเป็นค่าเช่าแล้วกำหนดให้ชำระทั้งหมดเพื่อเลี่ยงการเลิก

เมื่อได้รับเงินระหว่างรอครบกำหนด ต้องปรับยอดและตรวจผลต่อสิทธิเลิก ไม่ใช้หนังสือเดิมเหมือนยังไม่ได้รับอะไร หากต้องการโครงข้อมูลพื้นฐาน อ่านวิธีร่างหนังสือทวงถามและส่งโนติส แล้วนำสัญญาเช่ามาตรวจข้อเฉพาะอีกครั้ง

หมดสัญญา เช่าไม่มีกำหนด และเช่าที่อยู่อาศัย

สัญญาที่สิ้นกำหนดเวลาตามมาตรา 564 กับการเลิกเพราะค้างค่าเช่าตามมาตรา 560 เป็นคนละเหตุ ต้องตรวจการครอบครองและการยอมให้เช่าต่อภายหลังด้วย ส่วนการเช่าที่ไม่ปรากฏกำหนดเวลา มาตรา 566 วางเรื่องบอกเลิกล่วงหน้าตามช่วงชำระค่าเช่า โดยไม่ต้องบอกล่วงหน้าเกินสองเดือน จึงไม่ควรเอา 15 วันไปแทนทุกฐาน

อาคารที่เรียกกันว่าตึกแถวอาจใช้พักอาศัยหรือใช้ผสม ต้องดูการเช่าจริง มิใช่ดูชื่ออาคารอย่างเดียว หากเป็นธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยที่อยู่ใต้ประกาศควบคุมสัญญา ต้องตรวจประกาศและเงื่อนไขเพิ่มก่อนใช้แบบสำหรับกิจการ

กรณีสัญญามีเงื่อนไขเลิกเฉพาะ การผ่อนผันหลายครั้ง หรือผู้เช่าอ้างสิทธิหักค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องรับผิด ควรให้ทนายอ่านทั้งสัญญาและประวัติการปฏิบัติ บทความนี้ไม่สรุปว่าข้อสัญญาทุกแบบใช้ได้หรือเป็นโมฆะจากชื่อข้อเพียงอย่างเดียว

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: อย่าเปลี่ยนหนี้เป็นคดีใหม่

คนมักเข้าใจว่า ผู้เช่าค้างเงินแล้วเจ้าของเปลี่ยนกุญแจได้ เพราะทรัพย์เป็นของตน แต่กรรมสิทธิ์กับสิทธิครอบครองและกระบวนการเรียกคืนต้องพิจารณาแยกกัน การใช้กำลังหรือย้ายทรัพย์ผู้อื่นเองอาจก่อความรับผิดเพิ่มเติมตามข้อเท็จจริง

กฎหมายมองว่า การเรียกค่าเช่า การเลิก และการเรียกคืนพื้นที่ต้องมีฐานและขั้นตอนของแต่ละเรื่อง หนังสือทวงถามไม่ใช่คำพิพากษาหรือหมายบังคับคดี และการหมดเวลาตามจดหมายไม่ได้ให้อำนาจผู้ส่งบังคับขนทรัพย์ได้เอง

จุดเสี่ยงจริง คือข้อความกับการปฏิบัติไม่สอดคล้อง เช่น หนังสือให้โอกาสชำระ แต่ตัดการเข้าพื้นที่จนร้านเสียหายระหว่างนั้น ควรวางคนติดต่อและแนวทางรับเงินให้ชัด เพื่อไม่ให้การแก้เรื่องค่าเช่ากลายเป็นข้อเรียกร้องค่าเสียหายตอบกลับ

มองสองฝั่งเมื่อมีหนังสือทวงค่าเช่า

ถ้าผู้เช่าบอกว่าโอนแล้ว ผู้ให้เช่าควรตรวจวันและรายการกับบัญชี ไม่ยืนยันยอดเดิมเพราะฝ่ายบัญชียังไม่ได้ลงข้อมูล หากเป็นการโอนบางส่วนให้บันทึกการจัดสรรชำระตามข้อตกลงและหลักกฎหมาย ไม่เลือกตัดยอดตามที่ฝ่ายเดียวต้องการโดยไม่มีฐาน

ผู้เช่าที่ขอผ่อนควรเสนอวันและจำนวนที่ทำได้ พร้อมให้ผู้มีอำนาจตกลง ถ้าเช่าในนามบริษัท คำรับปากจากพนักงานหน้าร้านอาจไม่ตอบปัญหาอำนาจผูกพันบริษัท ต้องเก็บข้อความยืนยันจากบุคคลที่เกี่ยวข้องให้ครบ

นับเวลาให้ชำระกับอายุความแต่ละงวด

กรณีใช้หลักมาตรา 560 สำหรับค่าเช่ารายเดือนหรือยาวกว่านั้น อย่ากำหนดเวลาเหลือไม่ถึง 15 วันเพราะนับตั้งแต่พิมพ์หรือส่งจดหมาย ต้องตรวจการไปถึงผู้รับตามมาตรา 169 และถ้อยคำในหนังสือให้ชัด เก็บใบตอบรับหรือหลักฐานรับจริงไว้ ไม่พึ่งเลขพัสดุอย่างเดียวเพื่อสรุปว่าคู่สัญญาได้รับเมื่อใด

ค่าเช่าอาคารค้างชำระโดยหลักอยู่ในมาตรา 193/33 (3) ซึ่งกำหนดอายุความ 5 ปี ต้องตรวจแยกการถึงกำหนดแต่ละงวด ไม่เริ่มนับทุกยอดจากหนังสือทวงฉบับล่าสุด ส่วนค่าซ่อมหรือค่าเสียหายอื่นมีฐานและบทเวลาเกี่ยวข้องต่างกัน รวมถึงประเด็นมาตรา 563 ที่ต้องจัดประเภทข้อเรียกร้องให้ถูก

การส่งหนังสือเองไม่ใช่เหตุสะดุดหยุดลงตามมาตรา 193/14 หากหนี้เก่าหลายปีให้ตรวจแต่ละงวดก่อนรอผ่อน ใช้เครื่องมือช่วยนับวันทางกฎหมายหลังเลือกฐานและวันเริ่มแล้ว ไม่ให้เครื่องมือเลือกอายุความแทนการอ่านสัญญา

ตารางค่าเช่าค้างต้องไม่ปนเงินประกัน

ตัวอย่างสมมติ ค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท ค้าง 2 เดือน รวม 18,000 × 2 = 36,000 บาท หากรับชำระสำหรับสองงวดนี้แล้ว 10,000 บาท ยอดค่าเช่าคงเหลือคือ 36,000 − 10,000 = 26,000 บาท ให้ระบุวันรับและงวดที่ตัดชำระตามที่ตรวจได้ พร้อมแยกดอกเบี้ยหรือค่าปรับไว้ต่างหาก

เงินประกัน 36,000 บาทที่ถืออยู่ไม่ได้กลายเป็นเงินชำระค่าเช่าอัตโนมัติทุกกรณี ต้องดูสิทธิใช้เงินตามสัญญาและข้อจำกัดที่ใช้บังคับ หากตกลงนำมาหักแล้ว ต้องแสดงการหักและยอดเหลือให้ชัด ไม่ทวงเต็มพร้อมเก็บเงินประกันไว้เป็นประโยชน์ซ้ำโดยไม่แจกแจง

ค่าน้ำไฟและค่าซ่อมต้องมีเอกสารและฐานเรียกแยกจากค่าเช่า ค่าเสียหายหลังสัญญาเลิกก็ต้องอธิบายช่วงเวลาและเหตุ ไม่เรียกเป็นค่าเช่าต่อเนื่องโดยไม่ตรวจสถานะสัญญา ส่วนค่าบริการทนายเป็นเรื่องขอบเขตงานที่ตกลง ไม่ควรใส่ให้ผู้เช่าจ่ายโดยถือว่าเรียกได้ทั้งหมดเสมอ

เอกสารที่ใช้ตรวจยอดและผู้รับหนังสือ

• สัญญาเช่าและบันทึกแก้ไขหรือลดค่าเช่า
• ข้อมูลคู่สัญญาและผู้มีอำนาจลงนามหรือรับการติดต่อ
• ตารางงวดค่าเช่า ใบเสร็จ และรายการโอนที่รับจริง
• เงื่อนไขเงินประกันและหลักฐานการหักใช้ถ้ามี
• ข้อความผ่อนผัน เปลี่ยนวันชำระ หรือรับเงินภายหลัง
• สำเนาหนังสือครบหน้า รายการแนบ และหลักฐานการส่งถึง

ก่อนส่งให้ตรวจว่าที่อยู่ในสัญญาเป็นที่อยู่ติดต่อที่ยังใช้ได้หรือมีการแจ้งเปลี่ยน และผู้เช่าเป็นบุคคลหรือบริษัท อย่าส่งถึงผู้จัดการร้านโดยถือว่าคือคู่สัญญาเสมอ หากมีหลายพื้นที่ในสัญญาเดียวให้ระบุให้ชัดว่าหนี้และคำขอเกี่ยวกับห้องใด

เก็บภาพสภาพพื้นที่เมื่อส่งคืนแยกจากเอกสารทวงเงิน เพราะการส่งกุญแจอาจยังมีประเด็นเรื่องทรัพย์สินค้างหรือวันส่งคืนจริง บันทึกเหตุการณ์ตามจริงและอย่าตัดสินว่าสละสิทธิครอบครองเพียงเพราะร้านปิดหลายวัน

สัญญาเช่าเกี่ยวกับธุรกิจและคดีแพ่งอย่างไร

ในงานธุรกิจ ควรวางวิธีแจ้งเปลี่ยนที่อยู่ ผู้รับเอกสาร และการลงบัญชีเงินประกันให้ชัดตั้งแต่เริ่มเช่า การตรวจสัญญาและเอกสารธุรกิจช่วยลดการถกเถียงเรื่องงวดค้างกับยอดที่เคยยอมลด

ในทางคดีแพ่ง การฟ้องเรียกเงินและขอคืนพื้นที่ต้องตรวจฐานคำขอและเอกสารการเลิกให้สอดคล้องกัน การวางคดีแพ่งจึงควรทำก่อนบังคับจัดการทรัพย์ด้วยตนเอง หากมีเหตุผิดสัญญาอื่นนอกจากค่าเช่า อ่านหนังสือบอกกล่าวให้แก้ผิดสัญญาเพื่อแยกขั้นตอน

ด้านการติดต่อทวงถาม ควรส่งตรงผู้เกี่ยวข้องและใช้ข้อความตามสิทธิ หลีกเลี่ยงการเปิดเผยยอดค้างแก่ลูกค้าของร้าน อ่านข้อควรระวังเรื่องวิธีทวงหนี้ประกอบ โดยต้องตรวจขอบเขตกฎหมายที่ใช้กับผู้ทวงและลูกหนี้ในเรื่องนั้นด้วย

ทางไปต่อก่อนให้ทนายส่งหนังสือค่าเช่าค้าง

1. สรุปค่าเช่าทีละงวดและหักเฉพาะเงินที่ตรวจรับแล้ว
2. ระบุเป้าหมายว่ายังให้เช่าต่อเมื่อจ่าย หรือเตรียมยุติตามฐานสิทธิ
3. ตรวจสัญญา ประเภทการใช้พื้นที่ และขั้นบอกกล่าว
4. ส่งหนังสือพร้อมกำหนดเวลาที่ถูกต้องและเก็บหลักฐานถึงผู้รับ
5. ทบทวนผลรับเงินหรือคำตอบก่อนบอกเลิกและดำเนินคดี

ควรให้ทนายตรวจเมื่อสัญญามีข้อเลิกทันที เคยรับเงินหลังบอกเลิก ใช้พื้นที่ทั้งอยู่อาศัยและค้าขาย หรือผู้เช่าอ้างให้หักเงินประกันแทนค่าเช่า ข้อเท็จจริงเหล่านี้เปลี่ยนลำดับและถ้อยคำในหนังสือได้

สำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรมให้บริการร่างและส่งหนังสือทวงค่าเช่าและบอกกล่าวตามสิทธิ โดยตรวจยอดและข้อสัญญาประกอบ ติดต่อทีมทนายพร้อมสัญญาและตารางงวดค้างเพื่อประเมินขั้นตอนและขอบเขตงาน

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ