ให้ญาติออกจากบ้าน ต้องบอกกล่าวอย่างไรก่อนฟ้องขับไล่

ให้ญาติออกจากบ้าน ส่งหนังสือบอกกล่าวได้เลยไหม

ให้ญาติออกจากบ้านควรเริ่มจากตรวจว่าใครมีกรรมสิทธิ์และญาติเข้าอยู่ด้วยสิทธิใดก่อน หนังสือขอคืนบ้านทำได้เมื่อมีฐานรองรับ แต่ความเป็นเจ้าของไม่ได้ทำให้ทุกข้อตกลงอยู่อาศัยสิ้นสุดทันทีตามความต้องการฝ่ายเดียว

ถ้าเป็นการให้อยู่อาศัยโดยไม่คิดค่าเช่า อาจเกี่ยวกับยืมใช้คงรูปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 640 เป็นต้นไป โดยต้องดูว่ากำหนดเวลาและวัตถุประสงค์ไว้หรือไม่ มาตรา 646 แยกกรณีไม่กำหนดเวลาแต่มีวัตถุประสงค์ ออกจากกรณีที่ทั้งเวลาและวัตถุประสงค์ไม่ปรากฏ จึงไม่ควรใช้คำว่าเรียกคืนได้ทุกเมื่อกับทุกการให้อยู่ฟรี

ถ้าเป็นเช่า ต้องใช้หลักเช่าและเงื่อนไขเลิกให้ตรง ไม่เปลี่ยนชื่อเป็นการให้อยู่ฟรีเพียงเพราะไม่ได้ทำสัญญากระดาษ ส่วนการเป็นเจ้าของร่วม ผู้มีสิทธิเก็บกิน หรือผู้มีสิทธิอาศัยที่จดทะเบียนไว้ อาจมีฐานอยู่อาศัยต่างจากผู้ได้รับอนุญาตทั่วไป ต้องตรวจทะเบียนและเอกสารเดิมก่อน

เมื่อมีเหตุสิ้นสิทธิแล้ว หนังสือควรระบุตัวผู้มีสิทธิ ทรัพย์ที่ขอคืน ข้อตกลงเดิม เหตุและกำหนดส่งมอบ พร้อมทางนัดตรวจรับ หากไม่ยอมออก การใช้สิทธิทางศาลและการบังคับตามคำพิพากษาเป็นคนละขั้นกับการส่งโนติส ไม่ควรเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำไฟ หรือขนทรัพย์ญาติออกเพื่อเร่งให้ย้าย

การให้ทนายตรวจเอกสารก่อนช่วยเลือกหนังสือให้ตรงฐาน ไม่ใช้แบบเลิกเช่ากับการอนุญาตอยู่อาศัยทุกกรณี ดูขอบเขต บริการร่างและส่งหนังสือบอกกล่าว และเตรียมเอกสารสิทธิพร้อมเรื่องราวการเข้าอยู่ เพื่อให้ประเมินทางดำเนินการจากข้อเท็จจริงครบทั้งสองฝ่าย

เจ้าของร่วม มรดก และสิทธิอาศัยทำให้คำตอบต่างออกไป

ถ้าบ้านเป็นมรดกที่ยังไม่ได้จัดการ หรือมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ต้องตรวจอำนาจของผู้จะส่งหนังสือและสิทธิผู้พักอยู่ ไม่ถือว่ามีชื่อคนเดียวในทะเบียนบ้านเท่ากับเป็นเจ้าของบ้านคนเดียว และไม่ถือว่าญาติที่อยู่มานานไม่มีสิทธิอื่นโดยไม่อ่านเอกสาร

ทะเบียนบ้านเป็นข้อมูลทะเบียนราษฎร ไม่ใช่เอกสารโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดิน แต่ผู้มีชื่ออาจมีฐานสิทธิจากสัญญาหรือมรดกต่างหาก จึงต้องแยกคำถามว่าเป็นเจ้าบ้านตามทะเบียนหรือไม่ ออกจากคำถามว่าเป็นเจ้าของหรือมีสิทธิอยู่อาศัยตามกฎหมายหรือไม่

การจ่ายค่าน้ำไฟหรือค่าซ่อมบางครั้งอาจเป็นเพียงช่วยค่าใช้จ่าย ไม่ใช่ค่าเช่าเสมอ แต่ถ้ามีการตกลงจ่ายตอบแทนการใช้บ้านอย่างต่อเนื่อง ก็ต้องตรวจว่าเกิดสัญญาเช่าหรือความสัมพันธ์แบบใด การเรียกเงินย้อนหลังควรสอดคล้องกับฐานที่อ้าง ไม่บอกว่าให้อยู่ฟรีแล้วตั้งค่าเช่าย้อนหลังทั้งหมดเอง

หากมีสิทธิที่จดทะเบียนหรือข้อตกลงให้อยู่ตลอดช่วงเวลาที่ระบุ การเพิกถอนต้องตรวจเหตุเฉพาะ ไม่ใช้หนังสือสั้น ๆ ยุติทุกสิทธิ การมีผู้สูงอายุหรือเด็กพักร่วมไม่ได้ยกเลิกสิทธิเจ้าของ แต่การนัดย้ายและการดำเนินการต้องทำโดยชอบและไม่ใช้การข่มขู่

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: คืนบ้านต้องเริ่มจากฐานเข้าอยู่

ไล่เอกสารตั้งแต่วันแรก: ใครอนุญาต ให้ใช้พื้นที่ส่วนใด เพื่ออะไร และนานเท่าไร คำพูดของเจ้าของเดิมหรือผู้ตายอาจเป็นประเด็นที่ต้องพิสูจน์ อย่าเขียนในหนังสือว่าไม่เคยมีสิทธิเลย หากข้อเท็จจริงคือเคยยินยอมแล้วเพิ่งต้องการยุติ

ระบุทรัพย์ให้แน่นอน: บ้านหนึ่งหลังอาจอยู่บนที่ดินหลายแปลง หรือมีสิ่งปลูกสร้างที่แต่ละฝ่ายอ้างเป็นเจ้าของ ต้องตรวจเลขโฉนด ที่ตั้ง และพื้นที่ที่ขอคืน การเขียนเพียง “บ้านของฉัน” อาจไม่ช่วยเมื่อข้อพิพาทอยู่ที่ส่วนต่อเติมหรือขอบเขตที่ใช้ร่วมกัน

ทำแผนส่งมอบที่ปฏิบัติได้: ระบุวันนัด วิธีคืนกุญแจ การตรวจสภาพ และรายการทรัพย์ส่วนตัวที่ต้องนำออก หากยังคุยกันได้ อาจทำบันทึกย้ายออกพร้อมวันชัดเจน แต่ควรตรวจผลเมื่อผิดนัดและไม่เขียนสิทธิใช้กำลังไว้แทนกระบวนการกฎหมาย

มองสองฝั่ง: เจ้าของขอคืนกับญาติที่พักอาศัย

หากญาติอ้างค่าปรับปรุงบ้าน ควรแยกเป็นข้อเรียกร้องที่ตรวจได้ ไม่ถือว่าจ่ายซ่อมแล้วเป็นเจ้าของที่ดินทันที แต่ก็ไม่ควรละเลยข้อตกลงชดใช้ที่มีจริง การเจรจาควรแยกสิทธิในทรัพย์ออกจากบัญชีค่าใช้จ่ายก่อนตกลงยอดหรือวันย้าย

ต้องให้เวลากี่วันก่อนฟ้องขับไล่ญาติ

ไม่มีจำนวนวันเดียวสำหรับทุกฐานเข้าอยู่ ถ้ามีเวลาในสัญญาให้เริ่มจากกำหนดนั้น หากไม่กำหนดแต่มีวัตถุประสงค์ตามยืมใช้คงรูป ต้องดูการใช้สอยเสร็จหรือเวลาที่ผ่านไปพอแก่การนั้นตามมาตรา 646 ส่วนถ้าไม่มีทั้งเวลาและวัตถุประสงค์ กฎหมายมีหลักเรียกคืนได้ต่างออกไป

กรณีเช่าต้องใช้หลักบอกเลิกเช่าและเงื่อนไขที่ใช้กับการผิดนัดหรือครบกำหนด ไม่คัดจำนวนวันจากหนังสือให้อยู่ฟรีมาแทน อ่าน การบอกเลิกเช่าและให้ขนย้ายออก หากข้อเท็จจริงเป็นเช่า

แม้กฎหมายเปิดให้เรียกคืน ควรระบุวันส่งมอบให้ชัดและเหมาะกับข้อเท็จจริง เพื่อใช้เป็นหลักฐานเรื่องการเรียกคืนกับการคงอยู่ภายหลัง ถ้ามีเหตุอันตรายหรือความรุนแรง ต้องแยกการขอความคุ้มครองที่เหมาะสม ไม่ใช้การกำหนดวันย้ายแทนการจัดการเหตุเร่งด่วน

เมื่อไม่ยอมส่งมอบ ควรตรวจสิทธิฟ้องและค่าเสียหาย รวมถึงกำหนดของข้อเรียกร้องแต่ละฐาน การส่งหนังสืออย่างเดียวไม่ได้ตัดข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์หรือทำให้สิทธิอื่นสิ้นไปทั้งหมด

เรียกค่าอยู่ต่อหรือค่าซ่อมย้อนหลังได้แค่ไหน

หากเดิมอนุญาตให้อยู่ฟรี การกำหนดค่าเช่าย้อนหลังเองตลอดช่วงที่ยินยอมอาจไม่มีฐาน ต้องแยกช่วงที่มีสิทธิอยู่จากช่วงหลังสิทธิสิ้นสุดและยังไม่คืนทรัพย์ ค่าเสียหายหลังนั้นต้องมีฐาน เหตุ และหลักฐานมูลค่าที่เหมาะกับกรณี

สมมติประเมินความเสียหายจากการใช้ประโยชน์ไม่ได้เดือนละ 8,000 บาทเป็นเวลา 2 เดือน จะได้ตัวเลขเบื้องต้น 16,000 บาท แต่ต้องพิสูจน์ช่วงที่ไม่มีสิทธิอยู่และเหตุที่เรียกอัตรานั้นได้ ตัวอย่างนี้ไม่ใช่อัตรามาตรฐานหรือยอดที่ศาลจะให้เสมอ และไม่ใช่ค่าเช่าใหม่ที่เกิดจากเจ้าของส่งหนังสือฝ่ายเดียว

ค่าซ่อมต้องเทียบสภาพเดิม เหตุเสียหาย และความรับผิดของผู้ใช้ ไม่รวมความเก่าหรือรายการปรับปรุงที่เจ้าของอยากทำใหม่ทั้งหมด ส่วนค่าใช้จ่ายที่ญาติออกไปก็ควรตรวจข้อตกลง ไม่หักกลบลบหนี้เองโดยไม่ตรวจเงื่อนไขของสิทธิทั้งสองฝ่าย

การประเมินค่าหนังสือและค่าฟ้องควรแยกจากเงินที่หวังได้รับคืน เป้าหมายหลักบางเรื่องคือได้บ้านกลับมาใช้ ไม่ใช่การเรียกยอดเงินสูงที่สุด การทำเงื่อนไขส่งมอบที่ชัดอาจช่วยลดข้อพิพาทเรื่องค่าใช้จ่ายภายหลังได้

เอกสารก่อนให้ทนายร่างหนังสือขอคืนบ้าน

• โฉนดหรือเอกสารสิทธิและข้อมูลผู้มีสิทธิปัจจุบัน
• หนังสืออนุญาตให้อาศัย สัญญาเช่า หรือข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง
• ประวัติว่าใครอนุญาต เริ่มอยู่เมื่อไร และใช้เพื่ออะไร
• หลักฐานเงินที่จ่าย พร้อมคำอธิบายว่าเป็นค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายใด
• รูปและแผนที่พื้นที่ที่ขอคืน รวมถึงส่วนที่ใช้ร่วมกัน
• เอกสารมรดกหรืออำนาจจัดการ หากผู้อนุญาตเดิมเสียชีวิต
• ข้อความขอคืน คำตอบ และข้อเสนอวันส่งมอบที่ผ่านมา

หนังสือควรส่งถึงผู้พักที่เกี่ยวข้องตามฐานสิทธิและเก็บสำเนาที่ส่งพร้อมหลักฐานรับ ไม่ประจานเรื่องในกลุ่มญาติหรือแนบเอกสารทรัพย์สินให้ผู้ไม่เกี่ยวข้องจำนวนมากเพื่อกดดัน

สำหรับการวางระบบก่อนอนุญาตให้ใช้บ้านหรือที่ดินครั้งใหม่ ดู หนังสือยินยอมให้อาศัยหรือใช้ที่ดิน เพื่อเห็นหัวข้อที่ควรระบุ แต่ไม่ควรทำเอกสารย้อนหลังแล้วอ้างว่าอีกฝ่ายเคยตกลงแล้ว

การอยู่นานและมรดกไม่ควรถูกเหมารวม

ประเด็นแรกคือครอบครองปรปักษ์ การอยู่โดยได้รับอนุญาตกับการครอบครองเพื่อตนเป็นคนละลักษณะ การอยู่ครบสิบปีไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์อัตโนมัติทุกกรณี ต้องตรวจองค์ประกอบและการเปลี่ยนลักษณะยึดถือตามมาตรา 1381 ประกอบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง อ่าน หลักครอบครองปรปักษ์ ก่อนใช้เป็นเหตุขู่หรือเพิกเฉยต่อข้อพิพาท

ประเด็นที่สองคือมรดก หากบ้านเป็นทรัพย์ผู้ตาย ต้องตรวจทายาท ผู้จัดการมรดก และขอบเขตอำนาจก่อนขอคืน การเป็นผู้ดูแลบ้านหรือชำระค่าน้ำไฟแทนไม่ได้ทำให้มีอำนาจจัดการมรดกทุกเรื่อง หากมีข้อพิพาทควรประเมินกับเอกสารมรดกร่วม ไม่ใช้โนติสขับไล่แก้เรื่องแบ่งสิทธิทั้งหมดในฉบับเดียว

ข้ออ้างกรรมสิทธิ์ควรอ่านในมุม กฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนอำนาจจัดการทรัพย์ผู้ตายต้องตรวจในมุม กฎหมายมรดก เพื่อไม่ให้หนังสือขอคืนบ้านใช้โดยผู้ที่ยังไม่มีอำนาจ

ทางไปต่อ: บอกกล่าวให้ตรงสิทธิและนัดคืนให้ชัด

1. ตรวจเจ้าของ ผู้มีอำนาจ และสิทธิของผู้พักจากเอกสาร
2. จำแนกการให้อยู่ฟรี เช่า หรือสิทธิอื่นก่อนเลือกรูปแบบหนังสือ
3. ระบุเหตุขอคืน กำหนดที่มีฐาน และวิธีส่งมอบ
4. ส่งหนังสือและเก็บหลักฐานโดยไม่ใช้วิธีกดดันนอกกฎหมาย
5. ถ้าไม่ยุติ ให้ประเมินไกล่เกลี่ยหรือฟ้องและขั้นตอนบังคับหลังคำพิพากษา

ควรตรวจเพิ่มก่อนดำเนินการ: มีเจ้าของหลายคน บ้านเป็นมรดก ผู้พักอ้างสิทธิจดทะเบียน หรือเคยตกลงให้อยู่ระยะยาว ไม่ควรแก้ด้วยการเปลี่ยนกุญแจหรือขนของออกเองแม้โต้แย้งกันมานาน

หากต้องการให้สำนักงานช่วยตรวจฐานเข้าอยู่และร่างหนังสือ ส่งเอกสารสิทธิ ข้อตกลงเดิม และลำดับเหตุการณ์ผ่าน ช่องทางติดต่อยอดทิพย์ธรรม เพื่อประเมินวิธีขอคืนบ้านและขอบเขตงานให้ตรงเรื่อง พร้อมแจ้งว่ามีข้ออ้างสิทธิหรือข้อเสนอส่งมอบใดค้างอยู่

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก และหนี้สิน

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ