โครงการไม่โอนบ้านหรือคอนโด ขอเงินดาวน์คืนอย่างไร

ผ่อนดาวน์ครบแล้ว แต่โครงการเลื่อนนัดโอนจนต้องเช่าบ้านต่อ เป็นสถานการณ์ที่ผู้ซื้อควรเปลี่ยนการถามทางโทรศัพท์ให้เป็นหลักฐานชัดเจน เป้าหมายแรกคือรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกอะไร และต้องบอกกล่าวอย่างไรก่อนตัดสินใจเลิกสัญญา

โครงการไม่โอนบ้านหรือคอนโด ขอเงินคืนได้เมื่อใด

ขอคืนเงินได้เมื่อมีฐานสิทธิตามสัญญาหรือกฎหมาย และดำเนินการใช้สิทธินั้นถูกต้อง การเลยวันโอนเป็นจุดเริ่มตรวจ ไม่ใช่ข้อสรุปว่าผู้ซื้อบอกเลิกและได้เงินทุกบาททันที ต้องอ่านวันครบกำหนด เงื่อนไขขยายเวลา หน้าที่ของทั้งสองฝ่าย และข้อเท็จจริงว่าใครพร้อมชำระส่วนของตนแล้ว

ตามหลักมาตรา 387 หากคู่สัญญาไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายอาจบอกกล่าวให้ทำภายในเวลาพอสมควร แล้วจึงใช้สิทธิเลิกเมื่อยังไม่ทำ ส่วนมาตรา 388 เป็นกรณีที่เวลามีความสำคัญต่อผลสำเร็จของสัญญาตามเงื่อนไขของกฎหมาย จึงอาจไม่ต้องบอกกล่าวเช่นเดียวกัน การมีวันโอนพิมพ์ไว้เพียงอย่างเดียวไม่ควรใช้สรุปว่าทุกสัญญาเข้าเหตุหลัง

เมื่อเลิกสัญญาโดยชอบ หลักมาตรา 391 ให้ต่างฝ่ายกลับคืนฐานะเดิม เงินที่ต้องคืนมีประเด็นดอกเบี้ยตั้งแต่ได้รับไว้ และการเลิกไม่ตัดสิทธิเรียกค่าเสียหายที่มีฐานรองรับ อย่างไรก็ตาม จำนวนที่จะได้จริงยังขึ้นกับเงินที่พิสูจน์ว่าจ่าย เงื่อนไขที่ใช้บังคับ สิ่งที่แต่ละฝ่ายได้รับ และข้อโต้แย้งเรื่องความเสียหาย จึงไม่ควรคัดลอกยอดหรืออัตราจากโครงการอื่น

ถ้าผู้ซื้อยังต้องการห้องเดิม หนังสือควรเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาและแจ้งกำหนดที่ทำได้จริง หากต้องการออกจากสัญญา ต้องวางลำดับบอกกล่าวกับเลิกให้ชัด การส่งข้อความสลับไปมาว่าอยากโอนแต่ขอคืนทั้งหมดอาจทำให้เจตนาคลุมเครือ อ่านหลัก หนังสือบอกกล่าวให้แก้ไขการผิดสัญญา ประกอบก่อนเลือกข้อความที่จะส่ง

เหตุล่าช้าแบบไหนต้องแยกก่อนส่งหนังสือ

โครงการก่อสร้างไม่เสร็จ จดทะเบียนห้องชุดไม่ได้ หรือไม่พร้อมปลดภาระจำนอง แตกต่างจากผู้ซื้อยังหาเงินส่วนที่เหลือไม่ได้ หากทั้งสองฝ่ายต่างอ้างว่าอีกฝ่ายผิด ต้องเทียบเอกสารตามเวลา ไม่ใช้คำว่าโครงการเลื่อนจากความรู้สึกหรือคำเล่าของผู้ซื้อรายอื่นเพียงอย่างเดียว

• เลื่อนตามข้อตกลงใหม่: ตรวจว่าผู้ซื้อเคยลงนามหรือยืนยันยอมเลื่อนอย่างไร และสงวนสิทธิเรื่องค่าปรับหรือค่าเสียหายไว้หรือไม่
• อ้างเหตุสุดวิสัย: ขอรายละเอียดเหตุ ช่วงเวลา ผลต่อการก่อสร้าง และข้อสัญญาที่อ้าง ปัญหาภายในธุรกิจไม่ได้เป็นเหตุสุดวิสัยโดยชื่อเรียกของผู้ขายเอง
• กู้ไม่ผ่าน: ต้องอ่านเงื่อนไขสินเชื่อและหน้าที่ผู้ซื้อ ไม่ใช่เหตุคืนดาวน์อัตโนมัติทุกกรณี ดู เงื่อนไขสินเชื่อในสัญญาซื้อคอนโด เพื่อเห็นประเด็นที่ต้องตรวจ แม้บริบทการขายต่อจะต่างจากโครงการใหม่
• มีข้อบกพร่องก่อนรับโอน: บันทึกผลตรวจและความสำคัญของข้อบกพร่อง ไม่เหมารวมงานเก็บสีเล็กน้อยกับเหตุที่ทำให้อยู่อาศัยหรือโอนตามสัญญาไม่ได้

บ้านจัดสรรกับห้องชุดอาจอยู่ภายใต้แบบสัญญาและกฎหมายเฉพาะต่างกัน รวมถึงต้องตรวจช่วงเวลาที่ทำสัญญา การซื้อสิทธิต่อจากผู้ซื้อเดิมก็มีคู่สัญญาเพิ่มอีกชั้น จึงควรส่งทั้งสัญญาเดิมและสัญญาโอนสิทธิให้ผู้ตรวจ ไม่ส่งเฉพาะหน้าที่มีคำว่าเงินดาวน์

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม

แยกคำสัญญาที่ขายออกจากหน้าที่ที่พิสูจน์ได้: โบรชัวร์ แชตฝ่ายขาย และกำหนดงานอาจช่วยอธิบายสิ่งที่ตกลง แต่ต้องเก็บต้นฉบับและวันเผยแพร่ให้เชื่อมกับการตัดสินใจซื้อ เอกสารโครงการชื่อเหมือนกันหลายเฟสอาจมีบริษัทผู้ขายคนละราย หนังสือที่ส่งถึงเพียงชื่อการตลาดจึงเสี่ยงไม่ถึงคู่สัญญาที่ต้องรับผิด

ตรวจความพร้อมของผู้ซื้อด้วย: หนังสือนัดโอน หลักฐานยื่นกู้ และการจ่ายดาวน์ตามงวดทำให้เห็นว่าความล่าช้าเกิดจากใคร หากผู้ซื้อขาดส่งก่อนแล้ว การเรียกคืนโดยไม่อธิบายข้อเท็จจริงนั้นจะเปิดช่องโต้แย้ง ควรจัดเหตุที่หยุดจ่ายกับการแจ้งสงวนสิทธิแยกไว้ ไม่ย้อนหลังสร้างเหตุหรือเปลี่ยนวันที่เอกสาร

ออกแบบผลลัพธ์ของหนังสือ: หนังสือที่ใช้ประโยชน์ได้ควรบอกว่าต้องการกำหนดโอนที่แน่นอน แก้ปัญหาเอกสารสิทธิ หรือคืนเงินหลังใช้สิทธิเลิกโดยชอบ พร้อมรายการเงินและกำหนดตอบที่เหมาะสม การขู่ว่าจะประกาศชื่อโครงการทุกช่องทางไม่ทำให้ฐานสิทธิแน่นขึ้น และอาจสร้างข้อพิพาทใหม่เกินความจำเป็น

มองสองฝั่งก่อนตัดสินใจเลิกสัญญา

ตารางนี้ใช้เตรียมหลักฐาน ไม่ได้หมายความว่าข้อโต้แย้งของฝ่ายใดถูกเสมอ หากโครงการยอมคืนแต่ขอแบ่งจ่าย ความเสี่ยงจะเปลี่ยนเป็นการเก็บเงินตามข้อตกลงใหม่ ต้องตรวจวันจ่าย เหตุผิดนัด และผลของการสละสิทธิก่อนยอมรับ

กำหนดเวลาใดไม่ควรปล่อยให้ผ่านไป

ทำเส้นเวลาตั้งแต่จอง ทำสัญญา จ่ายแต่ละงวด กำหนดเสร็จ กำหนดโอน หนังสือเลื่อน และวันที่ได้รับคำตอบล่าสุด การนับเวลาควรยึดเอกสารที่ใช้บังคับจริง ไม่ใช้วันที่พนักงานบอกทางโทรศัพท์แทนวันที่ในสัญญาโดยไม่มีหลักฐานประกอบ

ระยะเวลาให้แก้ไขก่อนเลิกต้องพอสมควรตามปัญหาและข้อสัญญา ไม่มีกฎเดียวว่าทุกโครงการต้องได้ 7 วันหรือ 30 วันเสมอ การขอเอกสารแจ้งกำหนดโอนกับการให้ก่อสร้างทั้งอาคารเสร็จเป็นคนละภาระ จึงไม่ควรใช้กำหนดตอบหนังสือแทนกำหนดแก้ไขทุกเรื่องโดยไม่แยกกัน

อายุความขึ้นกับสิทธิที่เรียกร้องและวันที่เริ่มใช้สิทธิได้ ต้องตรวจเป็นรายข้อ ไม่ถือว่าการส่งโนติส การร้องเรียน หรือการคุยต่อทำให้หยุดอายุความทุกกรณี หากใกล้กำหนดควรประเมินการดำเนินคดีควบคู่ไปด้วย อ่าน ผลของหนังสือทวงถามต่ออายุความ ก่อนรอคำตอบรอบใหม่

คำนวณเงินดาวน์ ดอกเบี้ย และค่าเสียหายอย่างไร

เริ่มจากบัญชีรับจ่ายที่ตรวจสอบย้อนกลับได้ เช่น เงินจอง 20,000 บาท เงินทำสัญญา 80,000 บาท และดาวน์ 10 งวด งวดละ 15,000 บาท รวมเงินจ่าย 250,000 บาท หากได้รับคืนแล้ว 30,000 บาท ยอดเงินที่ยังไม่ได้คืนเบื้องต้นคือ 220,000 บาท ตัวอย่างนี้เป็นเพียงการรวมเงิน ยังไม่ตัดสินสิทธิบอกเลิกหรือสิทธิหักรายการใด

ดอกเบี้ยเงินคืนหลังเลิกสัญญากับดอกเบี้ยผิดนัดต้องแยกฐานและช่วงเวลา มาตรา 391 กล่าวถึงดอกเบี้ยตั้งแต่รับเงิน จึงควรแยกวันที่จ่ายแต่ละงวด และตรวจอัตราที่ใช้ได้ตามกฎหมายหรือสัญญา ไม่คำนวณทุกงวดเหมือนจ่ายพร้อมกัน และไม่บวกดอกเบี้ยซ้ำในช่วงเดียวกันเพียงเพราะเรียกคนละชื่อ

ค่าเช่าที่ต้องจ่ายเพิ่ม ค่าขนย้าย หรือค่าใช้จ่ายสินเชื่ออาจเป็นประเด็นเรียกค่าเสียหายได้เมื่อมีฐานและเหตุเชื่อมโยง แต่ไม่ใช่ได้คืนทุกใบเสร็จโดยอัตโนมัติ ต้องดูความคาดหมาย ความจำเป็น และการบรรเทาความเสียหาย ควรแยกยอดที่มีเอกสารครบออกจากยอดที่ยังประเมิน เพื่อให้คู่กรณีเจรจาได้โดยไม่กลบยอดเงินต้นที่ชัดเจน

สำหรับค่าดำเนินการ ให้ขอขอบเขตงานแยกตรวจสัญญา ร่างและส่งหนังสือ เจรจา และคดีศาล อ่าน การประเมินค่าทนายสำหรับหนังสือบอกกล่าว ประกอบ ไม่ถือว่าค่าร่างหนังสือรวมการฟ้องหรือบังคับคดีไว้แล้ว

เอกสารที่ควรรวมก่อนให้ตรวจหนังสือ

• สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารแนบ และข้อตกลงแก้ไขทั้งหมด รวมชื่อและเลขทะเบียนของผู้ขาย
• ใบเสร็จและสลิปเรียงตามงวด พร้อมรายการบัญชีที่ใช้ยืนยันว่าเงินเข้าผู้รับใด เก็บยอดคืนบางส่วนไว้ด้วย
• หนังสือนัดโอน หนังสือเลื่อน และซองหรือหลักฐานรับส่ง รวมแชตที่แสดงความยินยอมหรือการคัดค้าน
• หลักฐานความพร้อมของผู้ซื้อ เช่น การจ่ายงวด เอกสารธนาคาร และการไปตามนัด โดยปิดข้อมูลที่ไม่จำเป็นเมื่อส่งให้คนที่ไม่เกี่ยวข้อง
• ภาพความคืบหน้าและรายงานตรวจบ้านที่มีวัน เวลา ตำแหน่ง และที่มาชัด ไม่ใช้ภาพโครงการอื่นแทน
• ใบเสร็จค่าเสียหายที่ขอ พร้อมคำอธิบายว่าทำไมเกิดจากความล่าช้า และได้ลดความเสียหายอย่างไรแล้ว
• ร่างข้อตกลงคืนเงินหรือเอกสารสละสิทธิที่โครงการส่งมา โดยยังไม่เซ็นก่อนเข้าใจผล

หากมีผู้ซื้อร่วม ให้ตรวจว่าใครต้องร่วมลงชื่อใช้สิทธิและใครมอบอำนาจได้ การรับเงินเข้าบัญชีคนหนึ่งไม่ได้ทำให้คนนั้นมีอำนาจยุติสิทธิของทุกคนเสมอ สำหรับข้อมูลบริษัท ดูหลัก เลือกผู้รับหนังสือเมื่อคู่กรณีเป็นบริษัท เพื่อส่งถึงนิติบุคคลที่ตรงกับเอกสาร

เรื่องเกี่ยวข้องที่อาจเปลี่ยนทางออก

กฎหมายผู้บริโภคและสัญญาอสังหาริมทรัพย์: ต้องแยกผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจากธุรกรรมที่มีข้อเท็จจริงอื่น และตรวจแบบสัญญาบังคับที่ตรงกับโครงการ ข้อความในสัญญาไม่ได้ถูกต้องเพียงเพราะเป็นแบบพิมพ์ของผู้ขาย การร้องเรียน สคบ. เป็นช่องทางประสานแก้ไข แต่ไม่ควรคาดว่าทุกเรื่องจะจบภายในระยะเดียวกันหรือได้เงินโดยไม่พิสูจน์สิทธิ

ฐานะของผู้ขายและการรับชำระ: หากโครงการเปลี่ยนบริษัท เลิกกิจการ หรือมีปัญหาล้มละลาย ต้องตรวจผู้รับผิดกับช่องทางเรียกร้องใหม่ หนังสือถึงฝ่ายขายอย่างเดียวอาจไม่พอ อ่าน บริษัทเลิกกิจการแล้วจะทวงเงินกับใคร และหากมีคำสั่งในคดีล้มละลายให้ตรวจขั้นตอนเฉพาะทันที

ผู้ซื้อที่ยังอยู่ระหว่างเจรจาสัญญาใหม่สามารถใช้บทความ ตรวจสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นรายการเตรียมคำถาม ส่วนข้อพิพาทเงินจองทั่วไปควรอ่าน หนังสือเรียกเงินมัดจำคืน โดยแยกข้อเท็จจริงจากเงินดาวน์โครงการนี้

ข้อกำหนดโอนและภาระในเอกสารสิทธิเกี่ยวข้องกับ งานกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนข้อตกลงคืนเงินใหม่ควรอ่านในมุม งานตรวจสัญญาธุรกิจ ก่อนสละสิทธิเดิม

ทางไปต่อ เมื่อโครงการยังไม่กำหนดวันโอน

1. จัดเส้นเวลาและรวมเงินที่จ่ายจริง พร้อมตรวจว่าผู้ซื้อทำหน้าที่ครบหรือมีข้อค้างส่วนใด
2. เลือกเป้าหมายหลักว่าจะให้โอนตามสัญญา หรือประเมินการใช้สิทธิเลิกและเรียกคืนเงิน
3. ให้ตรวจสัญญาและเหตุล่าช้า แล้วร่างหนังสือระบุข้อผิดสัญญา สิ่งที่ต้องแก้ และกำหนดที่เหมาะสม
4. ส่งถึงผู้ขายตามสัญญา เก็บสำเนาที่ส่งและหลักฐานถึงผู้รับ รวมคำตอบจากบริษัท
5. เมื่อพ้นกำหนด ให้ประเมินผลทางกฎหมายก่อนเลิกสัญญา เจรจาข้อตกลงคืนเงิน หรือยื่นคดีตามสิทธิ

สัญญาณที่ควรให้ตรวจทันที: โครงการให้เซ็นรับเงินบางส่วนแลกสละสิทธิทั้งหมด เปลี่ยนผู้รับเงินเป็นบุคคลอื่น อ้างว่าเลิกบริษัทแล้วไม่ต้องคืน หรือมีหนังสือจากศาลและกำหนดเวลาที่ใกล้ถึง อย่าหยุดชำระงวดหรือเซ็นเอกสารใหม่เพียงเพราะได้รับคำแนะนำที่ไม่เห็นสัญญาจริง

หากต้องการให้ช่วยประเมินหนังสือ ส่งสัญญา กำหนดโอน และรายการเงินที่จ่ายให้ทีมงานผ่านหน้า บริการร่างและส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามยอดทิพย์ธรรม เพื่อพิจารณาขอบเขตงานและแนวทางที่ตรงกับสิทธิของคุณก่อนดำเนินการ โดยใช้ ช่องทางติดต่อสำนักงานยอดทิพย์ธรรม เพื่อส่งข้อมูลเบื้องต้น

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก และหนี้สิน

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ