สัญญาซื้อคอนโดมือสอง กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำได้อย่างไร

สัญญาซื้อคอนโดมือสองควรระบุก่อนวางเงินว่า ถ้าธนาคารไม่อนุมัติหรืออนุมัติไม่พอ ผู้ซื้อมีทางเลือกอะไร และผู้ขายต้องคืนเงินภายใต้เงื่อนไขใด คำว่า “กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำ” เพียงประโยคเดียวอาจยังไม่พอเมื่อทั้งสองฝ่ายเข้าใจคำว่าผ่านต่างกัน

สัญญาซื้อคอนโดมือสอง กู้ไม่ผ่านได้เงินคืนไหม

สำหรับการซื้อจากเจ้าของเดิมระหว่างบุคคล ไม่ควรสรุปว่าได้คืนหรือริบได้เสมอ ต้องอ่านใบจอง สัญญาจะซื้อจะขาย และหลักฐานรับเงินร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377–378 วางหลักเรื่องมัดจำและผลเมื่อฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา โดยต้องพิจารณาข้อตกลงที่ต่างออกไปด้วย การที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อจึงต้องเชื่อมกับเงื่อนไขในดีลและเหตุที่เกิดขึ้น

ถ้ากำลังร่างก่อนเซ็น ให้กำหนดเงื่อนไขทางการเงินเป็นตัวเลขและเหตุการณ์ที่พิสูจน์ได้ เช่น ผู้ซื้อจะยื่นกู้ภายในวันใด วงเงินขั้นต่ำที่ต้องการเท่าใด และใช้หนังสือหรือข้อความจากธนาคารชนิดใดแจ้งผล หากไม่ถึงวงเงินนั้น จะยุติดีล ขอเวลาเพิ่ม หรือเติมเงินเองได้อย่างไร ทุกทางเลือกต้องสัมพันธ์กับวันนัดโอน

• ระบุว่าการไม่อนุมัติทั้งหมดกับการอนุมัติวงเงินต่ำกว่าที่ตกลง ให้ผลเหมือนหรือต่างกัน
• กำหนดหน้าที่ผู้ซื้อในการยื่นเอกสารจริงและให้ความร่วมมือ ไม่ปล่อยเงื่อนไขขึ้นอยู่กับความพอใจฝ่ายเดียว
• กำหนดธนาคารหรือจำนวนการยื่นที่คู่สัญญารับได้ตามความเหมาะสม ไม่ถือว่าต้องยื่นครบจำนวนหนึ่งตามกฎหมายทุกกรณี
• แยกเหตุจากคุณสมบัติผู้กู้ เหตุจากทรัพย์ และความล่าช้าที่ไม่ได้มาจากฝ่ายใด เพื่อกำหนดวิธีแก้
• ระบุยอดเงินที่จะคืน กำหนดคืน และวิธีแจ้งใช้สิทธิ พร้อมผลต่อสัญญาที่เหลือ

ตัวอย่างสมมติ ห้องชุดราคา 2,500,000 บาท ผู้ซื้อมีเงินพร้อม 500,000 บาทและจำเป็นต้องกู้ 2,000,000 บาท ถ้าธนาคารอนุมัติ 1,700,000 บาท ผู้ซื้อยังขาดอีก 300,000 บาท แม้ธนาคารเรียกผลนี้ว่าอนุมัติ แต่เงื่อนไขซื้อขายอาจถือว่าไม่ถึงวงเงินที่ตกลง หากร่างระบุไว้ชัดว่าจะจัดการกรณีนี้เช่นเดียวกับกู้ไม่ผ่าน

การซื้อขายห้องชุดยังเกี่ยวข้องกับแบบและการจดทะเบียนตามมาตรา 456 ข้อตกลงเรื่องสินเชื่อไม่ได้แทนการตรวจเจ้าของหรือเอกสารพร้อมโอน ควรให้ร่างบอกด้วยว่าผู้ขายต้องจัดเอกสารให้ธนาคารประเมินเมื่อใด เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อถูกถือว่าล่าช้าทั้งที่ขาดเอกสารจากอีกฝ่าย

ซื้อจากเจ้าของเดิมกับซื้อโครงการต่างกันตรงไหน

การซื้อจากผู้ประกอบการอาจมีกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและแบบสัญญาเฉพาะที่ต้องใช้ ขณะที่เจ้าของเดิมขายห้องของตนไม่ได้กลายเป็นโครงการเพียงเพราะมีนายหน้าช่วยขาย ต้องดูข้อเท็จจริงการประกอบธุรกิจด้วย ข่าวเรื่องคืนเงินจองของโครงการจึงไม่ควรถูกนำมาตอบการขายต่อทุกดีลโดยไม่ตรวจขอบเขต

คำว่าเงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์ยังต้องดูจังหวะการจ่ายกับหน้าที่ที่ตกลง ไม่ควรเปลี่ยนชื่อเงินเพื่อหวังเปลี่ยนผลทางกฎหมายอย่างเดียว หากมีการรับเงินก่อนร่างฉบับหลัก ต้องนำใบรับเงินและข้อความที่คุยกันมาตรวจ ไม่เขียนในสัญญาฉบับใหม่ว่าผู้ซื้อสละสิทธิเดิมทั้งหมดโดยไม่ได้เข้าใจผล

กรณีผู้ซื้อต่างชาติ ผู้ขายเป็นบริษัท ห้องมีผู้เช่า หรือมีการจำนองเดิม ต้องตรวจเงื่อนไขเพิ่มเติมอีกชุดหนึ่ง การใช้คำว่ากู้ไม่ผ่านเป็นเหตุคืนเงินไม่ได้แก้ปัญหาข้อจำกัดการถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิของบุคคลอื่น ควรแยกหัวข้อเหล่านั้นไว้ในร่างและตรวจหลักฐานตามกรณี

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: คำว่าอนุมัติอาจไม่พอ

คนมักเข้าใจว่า มีข้อความธนาคารว่าอนุมัติแล้วก็ถือว่าผู้ซื้อพร้อมโอน หรือหากถูกปฏิเสธเพียงแห่งเดียวก็ถือว่าขอคืนเงินได้ทันที ทั้งสองข้อสรุปอาจไม่ตรงกับเงื่อนไขที่คู่สัญญาตกลง

กฎหมายมองว่า ต้องพิจารณาข้อความและพฤติการณ์ที่แสดงเจตนาร่วมกันตามหลักการตีความสัญญา ไม่ดูเฉพาะชื่อไฟล์หรือคำที่เจ้าหน้าที่ธนาคารใช้ ควรระบุวงเงิน ระยะเวลาที่ผลอนุมัติใช้ได้ เงื่อนไขที่ยังต้องทำ และเอกสารแจ้งผลให้พอพิสูจน์เหตุที่อ้าง

จุดเสี่ยงจริง คือผู้ซื้อทราบตั้งแต่แรกว่าต้องใช้วงเงินเท่าไรแต่ไม่ได้บอกผู้ขาย หรือผู้ขายรับรองปากเปล่าว่าคืนได้แต่ในสัญญาเขียนอีกอย่าง วิธีลดข้อโต้แย้งคือทำข้อความยืนยันร่วมกันก่อนวางเงิน และเก็บหลักฐานการปฏิบัติตามเงื่อนไขของตนตลอดช่วงยื่นกู้

มองสองฝั่ง: เงื่อนไขสินเชื่อที่ตรวจสอบได้

ทั้งสองฝ่ายควรเห็นข้อมูลเท่าที่จำเป็นต่อการตรวจเงื่อนไข ผู้ขายไม่จำเป็นต้องได้เอกสารการเงินส่วนตัวทุกหน้าเสมอไป อาจตกลงใช้หนังสือแจ้งผลหรือหลักฐานที่ปิดรายการไม่เกี่ยวข้อง แต่ต้องเหลือข้อมูลที่ยืนยันผู้ขอ ห้องชุด วงเงิน และวันแจ้งผลได้

หากธนาคารขอข้อมูลเพิ่ม ควรมีช่องทางรายงานความคืบหน้าและกรอบเวลาตอบรับ การให้สิทธิขยายเวลาโดยไม่กำหนดวันสิ้นสุดอาจทำให้ผู้ขายกันห้องไว้นาน ส่วนการริบเงินทันทีทั้งที่ผู้ขายยังไม่ส่งเอกสารให้ยื่นกู้ก็เป็นประเด็นที่ต้องตรวจหน้าที่ของแต่ละฝ่าย

วันยื่นกู้ วันแจ้งผล และวันคืนมัดจำ

ควรกำหนดวันสำคัญอย่างน้อยให้ครอบคลุมการส่งเอกสาร การรู้ผล การเลือกทางออก และการโอน ตัวอย่างสมมติ ลงนาม 1 พฤศจิกายน 2569 ส่งเอกสารครบ 5 พฤศจิกายน แจ้งผลภายใน 30 พฤศจิกายน ถ้าผลไม่ถึงวงเงินขั้นต่ำให้แจ้งใช้สิทธิตามข้อตกลงภายใน 5 ธันวาคม และคืนเงินภายในวันที่คู่สัญญากำหนดต่อไป

กำหนดเหล่านี้เป็นตัวอย่างการเจรจา ไม่ใช่ระยะเวลาบังคับที่ใช้กับทุกห้อง ควรเผื่อขั้นตอนประเมินราคาและตรวจเอกสารตามข้อมูลจากธนาคารจริง ถ้าถึงวันแจ้งผลแล้วยังไม่ได้คำตอบ ร่างควรบอกว่าจะขยายได้อย่างไร และใครต้องยืนยันก่อนวันนัดโอนเดิม

การแจ้งควรส่งถึงช่องทางที่ตกลงและเก็บหลักฐานถึงผู้รับ หลักการแสดงเจตนาต่อบุคคลซึ่งไม่ได้อยู่เฉพาะหน้าตามมาตรา 169 ให้ความสำคัญกับการไปถึงผู้รับ หากมีหลายวันในใบจองกับสัญญาหลัก ควรแก้ให้ตรงกันและเก็บลำดับเหตุการณ์ด้วย เครื่องมือจัดไทม์ไลน์เอกสาร

วงเงินไม่พอ ต้องเตรียมส่วนต่างเท่าไร

จากตัวอย่างราคาห้อง 2,500,000 บาท จ่ายเงินที่นำไปหักราคาได้แล้ว 100,000 บาท ยอดราคาที่เหลือคือ 2,400,000 บาท ถ้าสินเชื่อที่ใช้ชำระราคาจริงมี 1,700,000 บาท ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินตนเองในวันโอน 700,000 บาท โดยยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นที่ตนรับผิด

สูตรนี้ต้องใช้ยอดที่จะจ่ายจริง ไม่เอาวงเงินที่รวมผลิตภัณฑ์อื่นหรือยังติดเงื่อนไขมาแทนเงินพร้อมใช้ ถ้าผู้ซื้อมีเงินคงเหลือสำหรับราคาห้องเพียง 400,000 บาทหลังวางเงินแล้ว จะขาดอีก 300,000 บาท การเขียนเงื่อนไขวงเงินขั้นต่ำจึงช่วยให้ตัดสินได้ว่าจะเติมส่วนต่างหรือใช้ทางออกที่ตกลง

หากตกลงคืนมัดจำ 100,000 บาทเต็มจำนวน ต้องระบุวันและบัญชีคืนให้ชัด ถ้าจะหักค่าใช้จ่ายใดต้องมีฐานสิทธิและหลักฐาน ไม่ใช้คำว่าค่าดำเนินการตามสมควรโดยไม่มีขอบเขต ตัวเลขในบทความเป็นเงินของธุรกรรมสมมติ ไม่ใช่ค่าร่างสัญญาหรือคำยืนยันว่าธนาคารจะให้สินเชื่อ

หลักฐานที่ใช้ตรวจร่างและเงื่อนไขคืนเงิน

• ใบจอง สัญญาจะซื้อจะขาย และข้อความตกลงคืนเงินทุกฉบับ
• หลักฐานยอดที่จ่าย ผู้รับเงิน และข้อความระบุว่าเป็นเงินประเภทใด
• ข้อมูลสินเชื่อที่ต้องการ เงินส่วนตัวพร้อมใช้ และเงื่อนไขการอนุมัติ
• หลักฐานยื่นเอกสารครบ หนังสือแจ้งผล และคำขอเอกสารเพิ่มเติมจากธนาคาร
• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รายการจำนอง และข้อมูลผู้มีอำนาจขาย
• ข้อมูลค่าส่วนกลาง เอกสารจากนิติบุคคลอาคารชุด และบัญชีรายการส่งมอบ

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 เกี่ยวข้องกับหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เพื่อการโอนกรรมสิทธิ์ ควรให้ผู้ขายประสานนิติบุคคลและผู้มีอำนาจออกเอกสารก่อนวันนัด หนังสือปลอดหนี้ส่วนนี้ไม่ได้หมายความว่าห้องไม่มีจำนองธนาคารหรือไม่มีภาระอื่นทุกประเภท

แยกชุดเอกสารสำหรับตรวจสัญญากับชุดที่ส่งธนาคาร และเก็บต้นฉบับไว้ หากมีเงื่อนไขส่งผ่านนายหน้า ให้ขอยืนยันว่าคู่สัญญาได้รับแล้ว การเก็บเพียงข้อความว่าส่งให้แล้วโดยไม่รู้ว่าส่งถึงใครทำให้ตรวจลำดับการแจ้งยาก

เรื่องที่ต้องตรวจควบคู่กับสินเชื่อคอนโด

แม้ตกลงเรื่องกู้ไม่ผ่านแล้ว ยังต้องตรวจโครงสัญญาหลักเรื่องราคา วันส่งมอบ และทรัพย์ที่ให้มาด้วย อ่าน การร่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เพื่อจัดรายการก่อนต่อรองเงื่อนไขเฉพาะห้อง การตรวจร่างกับการตรวจสภาพห้องเป็นงานคนละส่วน

ภาระกรรมสิทธิ์และอำนาจผู้ขายเกี่ยวข้องกับ บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามีจำนองหรือเจ้าของร่วมควรตรวจขั้นตอนพร้อมโอนก่อนกำหนดวันคืนเงิน อย่าให้หนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคลแทนการตรวจรายการจดทะเบียน

ถ้าจ่ายเงินแล้วและเงื่อนไขถูกโต้แย้ง ควรตรวจสิทธิเรียกคืนจากเอกสารจริงก่อนส่ง หนังสือบอกกล่าวทวงถาม แยกยอดที่มีสิทธิเรียกออกจากค่าเสียหายที่ยังต้องพิสูจน์ และอย่าเพิ่งลงนามรับเงินบางส่วนแลกการสละสิทธิทั้งหมดโดยไม่อ่านขอบเขต

ถ้าห้องยังมีจำนองเดิม ควรวางแผนยอดและผู้รับเงินตาม การซื้อทรัพย์ติดจำนอง เพิ่มด้วย เงื่อนไขสินเชื่อใหม่กับการปลดหนี้เดิมต้องตรวจแยกกัน

ทางไปต่อ: เขียนเงื่อนไขสินเชื่อก่อนวางเงิน

1. ยืนยันว่าเป็นการขายจากเจ้าของเดิมหรือผู้ประกอบการ และรวบรวมแบบเอกสารที่ใช้จริง
2. คำนวณเงินที่มีและวงเงินขั้นต่ำที่ต้องใช้ พร้อมเผื่อค่าใช้จ่ายนอกเหนือราคาห้อง
3. ตกลงผลของการไม่อนุมัติ วงเงินไม่พอ และธนาคารยังไม่แจ้งผลเป็นคนละกรณี
4. กำหนดหลักฐาน ช่องทางแจ้ง วันสิ้นสุดการรอ และวันคืนเงินให้ตรงกันทุกฉบับ
5. ตรวจข้อความสุดท้ายก่อนจ่ายและเก็บคู่ฉบับพร้อมหลักฐานเงิน

ควรให้ตรวจเมื่อผู้ขายไม่ยอมใส่เงื่อนไขตามที่พูด วงเงินอนุมัติยังติดเงื่อนไข เงินวางล่วงหน้าสูง หรือมีการขอให้ลงนามสละสิทธิระหว่างเจรจา อย่าแก้สัญญาฝ่ายเดียวแล้วถือว่าอีกฝ่ายยอมรับเพราะไม่ได้ตอบกลับ

ดู บริการร่างและตรวจสัญญา แล้ว ส่งใบจอง ร่างซื้อขาย เงื่อนไขสินเชื่อและหลักฐานเงินให้ยอดทิพย์ธรรมประเมิน พร้อมระบุว่าคุณเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายและจะนัดโอนเมื่อใด เพื่อกำหนดขอบเขตงานได้ก่อนเริ่ม

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ