สินไถ่ขายฝากที่ดิน ต้องระบุยอดและแจ้งกำหนดอย่างไร

สินไถ่ขายฝากที่ดินไม่ควรดูแค่ตัวเลขบนหน้าสัญญา ต้องตรวจประเภทที่ดิน ขอบเขตกฎหมายเฉพาะ และยอดที่จ่ายไปก่อนด้วย ยิ่งใกล้ครบกำหนด ยิ่งต้องแยกเรื่องคำนวณเงินออกจากเรื่องรักษาสิทธิให้ทันเวลา

สินไถ่ขายฝากที่ดินต้องตรวจยอดและวันอย่างไร

สำหรับการขายฝากที่อยู่ในพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 8 กำหนดรายการสำคัญของสัญญา รวมราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันทำสัญญา และวันครบกำหนด ส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากเมื่อคิดเป็นอัตราดอกเบี้ยต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี โดยคำนวณตั้งแต่วันขายฝากถึงวันครบกำหนดไถ่ ตัวเลขเพดานนี้ไม่ใช่อัตราที่เรียกได้ทันทีในทุกสัญญา หากตกลงต่ำกว่าต้องเริ่มตรวจจากข้อตกลงและกฎหมายที่ใช้จริง

มาตราเดียวกันยังให้เงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝากเนื่องจากการขายฝาก รวมถึงประโยชน์ตามมาตรา 13 วรรคสอง เป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว จึงต้องตรวจค่าบริการ ค่าดูแล หรือเงินรายเดือนตามเนื้อหาแท้จริง ไม่ยึดเพียงชื่อในใบรับเงิน ขณะเดียวกันต้องพิสูจน์ว่าใครได้รับ เพื่อเหตุใด และเกี่ยวกับธุรกรรมนี้อย่างไร การโอนให้บุคคลอื่นไม่ได้แปลว่าตัดยอดได้โดยไม่มีหลักฐานเชื่อมโยง

หนังสือแจ้งตามมาตรา 17 เป็นหน้าที่อีกส่วนหนึ่ง ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือนก่อนครบกำหนด โดยแจ้งวันครบกำหนด จำนวนสินไถ่ และแนบสำเนาสัญญาขายฝาก หากผู้แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าจะใช้สิทธิต่อใครและที่ใด การแชตเตือนสั้น ๆ จึงไม่ใช่เอกสารที่ควรถือว่าแทนกระบวนการนี้ได้ครบ

ตัวอย่างสมมติ ผู้ขายฝากได้รับเงิน 1,000,000 บาท สัญญาหนึ่งปีกำหนดสินไถ่ 1,120,000 บาท และมีใบรับเงิน 30,000 บาทที่ผู้ซื้อฝากรับเพราะธุรกรรมนี้ เมื่อข้อเท็จจริงและฐานกฎหมายรองรับ ยอดดังกล่าวต้องถูกนำมาพิจารณาเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว แต่หากวันครบกำหนดใกล้ถึงและอีกฝ่ายโต้แย้ง อย่ารอให้บัญชีตกลงกันเสร็จจนพ้นเวลา ควรให้ผู้ตรวจเอกสารประเมินทั้งจำนวนที่ต้องเตรียมและช่องทางรักษาสิทธิพร้อมกัน

ข้อยกเว้น: ไถ่ก่อนกำหนดกับวางทรัพย์ต่างกัน

มาตรา 10 เปิดให้ผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ก่อนครบกำหนด และให้ลดส่วนสินไถ่ที่สูงกว่าราคาขายฝากตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง ผู้ซื้อฝากอาจเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝากตามระยะเวลาที่เหลือ เงื่อนไขนี้ต้องอ่านร่วมกับข้อตกลงและยอดที่ชำระแล้ว ไม่ควรใช้เครื่องคิดเลขอัตราเดียวโดยไม่แยกองค์ประกอบ

กรณีไถ่ก่อนกำหนดโดยวางทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้วางสินไถ่ตามจำนวนที่ระบุในสัญญา แล้วดำเนินการเรื่องส่วนลดและค่าเสียโอกาสตามกลไกกฎหมายภายหลัง จึงห้ามนำยอดลดที่คิดเองไปสรุปว่าเป็นจำนวนวางทรัพย์ที่พอแล้ว หากธุรกรรมไม่อยู่ในกฎหมายเฉพาะ ต้องกลับไปตรวจประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และเงื่อนไขธุรกรรม ไม่ยกกฎเฉพาะนี้ไปใช้กับทรัพย์ทุกชนิด

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: อย่ารอถกยอดจนเสียวัน

คนมักเข้าใจว่า ถ้าอีกฝ่ายคิดเงินไม่ถูก เราสามารถรอให้เขาแก้หนังสือก่อนจึงค่อยหาเงินมาไถ่ ความเสี่ยงคือข้อโต้แย้งเรื่องยอดกับกำหนดใช้สิทธิไม่ได้หยุดเดินพร้อมกันโดยอัตโนมัติ การบอกในแชตว่าไม่ยอมรับยอดก็ไม่ใช่หลักฐานว่าชำระหรือวางทรัพย์ถูกต้องแล้ว

กฎหมายมองว่า ต้องพิจารณาเงื่อนไขการใช้สิทธิและผลของการแจ้งตามกฎหมายเป็นเรื่อง ๆ หากไม่แจ้งตามเวลาหรือไม่แนบสำเนาสัญญาตามมาตรา 17 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดในสัญญาโดยชำระสินไถ่ตามสัญญา แต่ต้องตรวจข้อเท็จจริงให้ครบก่อนอาศัยช่วงเวลานี้

จุดเสี่ยงจริง คือมีแต่ภาพยอดเงินในมือถือ ไม่มีสัญญาฉบับจดทะเบียน ซองจดหมาย หรือประวัติรับเงิน เมื่อขาดเอกสารเหล่านี้ การคำนวณอาจถูกแต่ใช้สิทธิผิดคนหรือผิดเวลา งานตรวจจึงควรจัดแฟ้มยอดเงินคู่กับแฟ้มวันและการส่งหนังสือ

มองสองฝั่ง: แจ้งชัดช่วยลดข้อพิพาทวันไถ่

ตารางตรวจนี้ไม่ได้ให้ฝ่ายใดเลือกตัดยอดฝ่ายเดียว แต่ช่วยระบุจุดที่ต้องตกลงหรือขอคำวินิจฉัย การนัดที่สำนักงานที่ดินควรมีผู้มีอำนาจครบและเอกสารพร้อม หากผู้ซื้อฝากเปลี่ยนตัวหรือเสียชีวิต ต้องตรวจผู้ที่ใช้สิทธิไถ่ได้ตามกฎหมาย ไม่โอนไปยังบัญชีที่มีคนแจ้งมาใหม่โดยไม่ยืนยันฐานสิทธิ ผู้ซื้อฝากเองควรเก็บหลักฐานรับเงินแต่ละครั้งและคำอธิบายรายการ ไม่รอรวบยอดในวันที่ทั้งสองฝ่ายมีเวลาจำกัด

ไทม์ไลน์: ช่วงแจ้งล่วงหน้าและช่องทางวางทรัพย์

เริ่มจากวันครบกำหนดในสัญญาที่มีผลล่าสุด แล้วนับย้อนช่วงไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือนสำหรับการแจ้งตามมาตรา 17 บันทึกวันส่ง วิธีส่ง เนื้อหาหนังสือ และรายการแนบไว้แยกกัน ไม่ใช้เพียงวันที่พิมพ์บนหัวกระดาษแทนข้อเท็จจริงว่ามีการส่งแล้ว หากมีการขยายเวลา ต้องตรวจว่าวันใดเป็นกำหนดที่ใช้บังคับก่อนเริ่มนับ

มาตรา 18 ให้ชำระแก่ผู้ซื้อฝากหรือวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วาง กรณีไม่อาจใช้สิทธิไถ่ด้วยเหตุที่มิใช่ความผิดของผู้ขายฝาก มีกลไกวางทรัพย์ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดไถ่หรือวันที่เหตุขัดข้องสิ้นสุดแล้วแต่กรณี เงื่อนไขนี้ไม่ใช่ระยะผ่อนผันทั่วไปสำหรับคนที่ยังหาเงินไม่ได้

ก่อนวันสุดท้ายควรสอบถามสำนักงานผู้รับวางเรื่องเอกสารและวิธีปฏิบัติจริง การนับวันหยุดหรือการอ้างเหตุขัดข้องต้องดูข้อเท็จจริง อย่าเลื่อนวันเองโดยอ่านเพียงปฏิทิน ใช้ เครื่องมือจัดไทม์ไลน์เอกสาร เพื่อรวบรวมวันสำคัญได้ แต่ผลนับจากเครื่องมือไม่แทนการตรวจสิทธิในสัญญา

ตัวเลขสมมติ: แยกเงินตามสัญญาออกจากยอดสุทธิ

สมมติราคาขายฝาก 1,000,000 บาท ระยะเวลาหนึ่งปี สินไถ่ 1,120,000 บาท ส่วนเกินคือ 120,000 บาท คิดเป็น 120,000 ÷ 1,000,000 × 100 = 12% ต่อปี ภายใต้สมมติฐานนี้จึงต่ำกว่าเพดาน 15% แต่ยังต้องตรวจเงินหรือประโยชน์อื่นที่เกี่ยวข้อง หากมีการรับชำระ 30,000 บาทซึ่งต้องนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว ยอดทางบัญชีจะเหลือ 1,090,000 บาทก่อนพิจารณารายการอื่นที่มีฐานกฎหมาย

ถ้าไถ่ตรงครึ่งปีและคิดเวลาแบบครึ่งปีเพื่ออธิบายเท่านั้น ส่วนเกินที่ลดตามสัดส่วนคือ 60,000 บาท ค่าเสียโอกาสเพดานสมมติเท่ากับ 1,000,000 × 2% × 0.5 = 10,000 บาท ยอดเพื่อเจรจาชำระก่อนกำหนดจึงอาจเริ่มตรวจจาก 1,000,000 + 60,000 + 10,000 = 1,070,000 บาท ก่อนหักเงินที่กฎหมายให้นับว่าชำระแล้ว จำนวนจริงต้องคำนวณตามวันและเงื่อนไข

ตัวอย่างนี้ไม่ได้บอกให้วางทรัพย์เพียง 1,070,000 บาท เพราะมาตรา 10 กำหนดวิธีวางทรัพย์เพื่อไถ่ก่อนกำหนดไว้ต่างหาก ต้องแยกช่องในตารางว่า “ยอดตามสัญญา” “ยอดสิทธิส่วนลด” “เงินที่รับแล้ว” และ “จำนวนที่ต้องวาง” การปนสี่ช่องเข้าด้วยกันอาจทำให้เตรียมเงินไม่พอในวันที่ต้องรักษาสิทธิ

หลักฐานที่ต้องจับคู่กับแต่ละยอดและแต่ละวัน

• สัญญาขายฝากฉบับจดทะเบียนและบันทึกขยายเวลาทุกฉบับ พร้อมข้อมูลหลังโฉนดที่เกี่ยวข้อง
• หนังสือแจ้งฉบับเต็ม สำเนาเอกสารแนบ ซอง ไปรษณีย์ตอบรับ และหลักฐานติดตามการนำจ่าย
• หลักฐานรับราคาขายฝากจริงและการจ่ายเงินทุกครั้ง ระบุผู้รับ เหตุชำระ และข้อความประกอบ
• หลักฐานประโยชน์จากการให้บุคคลอื่นใช้ที่ดิน หากเกี่ยวกับมาตรา 13 วรรคสอง
• การติดต่อนัดไถ่ การปฏิเสธรับเงิน และเอกสารแสดงเหตุขัดข้องที่อ้างโดยระบุวันเวลา

ควรเก็บไฟล์ต้นฉบับพร้อมสำเนาอ่านง่าย ไม่ส่งเพียงภาพที่ครอปจนขาดเลขอ้างอิงหรือวันที่ ตารางรับจ่ายหนึ่งแถวควรโยงกลับไปยังหลักฐานหนึ่งรายการได้ หากโอนรวมหลายวัตถุประสงค์ให้แยกคำอธิบายและหลักฐานรองรับ ยอดที่ยังโต้แย้งให้ทำเครื่องหมายไว้ ไม่ลบทิ้งจากบัญชีจนผู้อ่านเข้าใจว่าคู่กรณียอมรับแล้ว

ก่อนนับยอด ต้องตรวจโครงสัญญาและการขยายเวลา

ผู้ที่ยังไม่ทำธุรกรรมควรอ่าน ร่างสัญญาขายฝากที่ดินให้ตรงกับเจตนา ก่อน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิไถ่ต่างจากการจำนอง การเลือกสัญญาผิดประเภทไม่แก้ได้ด้วยตารางยอดเงินที่ละเอียดเพียงอย่างเดียว หากกำลังขอเวลาต่อให้อ่าน เอกสารขยายเวลาขายฝากก่อนครบกำหนด เพื่อจัดวันและหลักฐานให้สอดคล้องกัน

ส่วนคนที่ต้องส่งหนังสือควรเข้าใจหลักเรื่องผู้ส่ง ผู้รับ และหลักฐานนำส่งใน แนวทางจัดหนังสือบอกกล่าว แต่หนังสือแจ้งไถ่ตามกฎหมายขายฝากมีองค์ประกอบและกรอบเวลาเฉพาะ จึงไม่ใช้แบบทวงหนี้ทั่วไปแทนโดยเปลี่ยนชื่อเอกสารเท่านั้น

ขอบเขตการตรวจสัญญาและจัดเอกสารดูได้ที่ บริการร่างและตรวจสัญญายอดทิพย์ธรรม เพื่อเลือกงานให้ตรงกับช่วงเวลาของธุรกรรม

ทางไปต่อ: ให้ตรวจยอดพร้อมแผนใช้สิทธิ

1. รวบรวมสัญญาจดทะเบียนและวันครบกำหนดที่มีผลล่าสุด
2. จัดตารางราคาจริง สินไถ่ เงินที่จ่ายแล้ว และยอดที่อีกฝ่ายเรียก
3. ตรวจหนังสือแจ้งพร้อมซองและเอกสารแนบ
4. กำหนดผู้รับเงิน สถานที่ และช่องทางวางทรัพย์สำรองตามเงื่อนไข
5. เก็บหลักฐานการชำระหรือวางทรัพย์และติดตามการดำเนินการทางทะเบียน

หากใกล้กำหนด มีผู้รับเงินหลายคน หรือหนังสือกับสัญญาระบุยอดไม่ตรง ควรตรวจทั้งชุดโดยเร็ว ส่งวันครบกำหนด สัญญาฉบับจดทะเบียน หนังสือแจ้ง และตารางเงินที่จ่ายแล้วมาที่ ติดต่อยอดทิพย์ธรรมเพื่อประเมินงานตรวจเอกสารขายฝาก โดยระบุว่าต้องการตรวจยอด ร่างหนังสือ หรือเตรียมเอกสารใช้สิทธิ เพื่อกำหนดขอบเขตงานได้ตรงประเด็น

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ