ทนายความรับร่างสัญญาขายฝาก และสัญญาจำนองที่ดิน

ขายฝาก กรรมสิทธิ์โอนมาเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนภายในกำหนด ถ้าไม่ไถ่ ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด ส่วนจำนอง กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ เมื่อผิดนัดต้องบอกกล่าวแล้วฟ้องบังคับจำนอง ทั้งสองแบบต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และขายฝากที่ดินบางประเภทมีกฎหมายคุ้มครองเพิ่ม

อ้างอิง: ป.พ.พ. มาตรา 491, 702, 714, 728

ถ้าธุรกรรมอยู่ในกฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดิน พ.ศ. 2562 กำหนดไถ่ต้องไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ถ้ากำหนดต่ำกว่า 1 ปี กฎหมายให้ถือเป็น 1 ปี จึงต้องตรวจขอบเขตกฎหมายก่อนยึดวันที่ในสัญญาเป็นวันสิ้นสิทธิ

อ้างอิง: พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 10

สำหรับธุรกรรมที่อยู่ในกฎหมาย พ.ศ. 2562 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือนก่อนครบกำหนด หนังสือต้องระบุวันครบกำหนดและจำนวนสินไถ่ และแนบสำเนาสัญญาขายฝาก

อ้างอิง: พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 17

ถ้าธุรกรรมอยู่ในกฎหมาย พ.ศ. 2562 และผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามกำหนดหรือไม่แนบสำเนาสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดในสัญญา โดยชำระสินไถ่ตามสัญญา ผลนี้ต่างจากการตกลงขยายเวลาที่คู่สัญญาทำขึ้นใหม่

อ้างอิง: พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินฯ พ.ศ. 2562 มาตรา 17

ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ และถ้าไม่จดทะเบียนหรือจดแจ้ง จะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้สิทธิโดยสุจริตและจดทะเบียนแล้วไม่ได้ ระยะเวลารวมทุกครั้งต้องไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนด จึงต้องย้อนดูวันขายฝากเดิมก่อนกำหนดวันใหม่

อ้างอิง: ป.พ.พ. มาตรา 496

ไม่ได้ สิทธิจำนองไม่เกิดขึ้นเพียงเพราะส่งโฉนดให้ถือ จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามกฎหมาย ส่วนข้อตกลงเงินกู้และหน้าที่คืนเอกสารต้องพิจารณาแยกต่างหาก ควรตรวจให้ชัดว่าตั้งใจใช้หลักประกันแบบใด และได้ทำตามแบบนั้นจริงก่อนจ่ายเงิน

อ้างอิง: ป.พ.พ. มาตรา 714