สัญญากู้พร้อมจำนอง ต้องแยกเอกสารและวันจ่ายเงินไหม

สัญญากู้พร้อมจำนองต้องตรวจทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นและสิทธิในทรัพย์ที่นำมาประกัน การเซ็นสัญญากู้แล้วฝากโฉนดไว้กับเจ้าหนี้ ยังไม่ใช่การจดทะเบียนจำนอง จึงควรวางเอกสารและวันจ่ายเงินให้สัมพันธ์กันก่อนส่งมอบเงินจริง

สัญญากู้พร้อมจำนอง ต้องแยกเอกสารส่วนไหน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 650 เกี่ยวกับการส่งมอบเงินกู้ และมาตรา 653 เกี่ยวกับหลักฐานกู้เกิน 2,000 บาท ส่วนมาตรา 714 กำหนดให้สัญญาจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เรื่องแรกตอบว่าลูกหนี้เป็นหนี้อะไร เรื่องหลังตอบว่าทรัพย์ใดเป็นประกันหนี้นั้น การทำเอกสารส่วนใดส่วนหนึ่งไม่ทำให้อีกส่วนสำเร็จแทนกัน

ควรจัดชุดเอกสารให้เห็นความสัมพันธ์ โดยสัญญากู้ระบุยอดส่งมอบ ดอกเบี้ยและวันคืน เอกสารจำนองระบุทรัพย์ หนี้ที่ประกันและจำนวนเงินตามกฎหมาย แล้วให้ทั้งสองส่วนอ้างถึงข้อมูลเดียวกัน แบบจำนองและเอกสารประกอบต้องดำเนินการตามสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่เขียนฉบับส่วนตัวแล้วถือว่ามีสิทธิเหนือทรัพย์เท่ากับจดทะเบียน

• แยกตัวผู้กู้ ผู้ให้กู้ เจ้าของทรัพย์ และผู้รับจำนอง หากคนใดมีหลายฐานะให้เขียนชัด
• ระบุหนี้ที่ประกันและจำนวนเงินให้ตรงสัญญาหลัก โดยตรวจกรณีหนี้ในอนาคตเพิ่มเติม
• ตรวจกรรมสิทธิ์ ภาระเดิม และอำนาจจัดการทรัพย์ก่อนกำหนดวันนัด
• กำหนดว่าจ่ายเงินเมื่อใด ใครรับ และใช้เอกสารอะไรยืนยันการส่งมอบ
• ประสานเอกสารและลำดับการจดทะเบียนกับหน่วยงานก่อนจ่ายก้อนใหญ่
• กำหนดการออกหลักฐานเมื่อรับชำระและขั้นตอนปลดจำนองเมื่อเข้าเงื่อนไข

ตัวอย่างสมมติ ผู้กู้ต้องการเงิน 500,000 บาทและเสนอจำนองที่ดินของตน ถ้าผู้ให้กู้จ่ายทั้งหมดไปก่อนแล้วพบว่ามีข้อจำกัดจดทะเบียนไม่ได้ ผู้ให้กู้อาจมีสิทธิเรียกร้องเงินกู้แต่ยังไม่มีหลักประกันตามที่คาด ร่างจึงควรกำหนดเงื่อนไขเอกสารพร้อมและทางออกหากจดทะเบียนไม่สำเร็จ โดยไม่ให้ลงชื่อรับเงินที่ยังไม่ได้รับ

ถ้าต้องการแยกจ่ายเป็นงวด ต้องระบุยอดที่ส่งมอบแต่ละครั้งและให้ข้อความหนี้ที่จำนองประกันรองรับอย่างถูกต้อง ไม่ใช้วงเงินจำนองแทนหลักฐานว่าลูกหนี้รับเงินครบแล้วทุกบาท การจดวงเงินสูงสุดกับจำนวนหนี้ที่เกิดจริงอาจเป็นคนละจำนวน

ใช้ทรัพย์ของคนอื่น ต้องตรวจฐานะเพิ่ม

มาตรา 705 ให้เจ้าของในขณะนั้นเป็นผู้จำนอง และมาตรา 709 เปิดให้ใช้ทรัพย์ประกันหนี้ของบุคคลอื่นได้ แต่เจ้าของทรัพย์ไม่ได้เป็นลูกหนี้เงินกู้เพียงเพราะยอมจำนอง ต้องแยกข้อความและช่องลงนาม มิฉะนั้นอาจเผลอลงนามเอกสารที่ขยายความรับผิดส่วนตัว

มาตรา 727/1 คุ้มครองผู้จำนองเพื่อประกันหนี้บุคคลอื่น โดยไม่ต้องรับผิดเกินราคาทรัพย์ในเวลาบังคับจำนองหรือเอาทรัพย์หลุด และจำกัดข้อตกลงให้รับผิดเกินหรืออย่างผู้ค้ำ มีข้อยกเว้นเฉพาะเมื่อเกี่ยวกับลูกหนี้นิติบุคคลและผู้มีอำนาจจัดการหรือควบคุมซึ่งทำค้ำแยกตามมาตรา จึงต้องตรวจองค์ประกอบทั้งหมด ไม่ใช่ให้เซ็นค้ำเพิ่มได้ทุกกรณี

หากทรัพย์มีเจ้าของร่วม เป็นสินสมรส หรือมีภาระเดิม ต้องตรวจสิทธิและความยินยอมที่เกี่ยวข้อง การที่เจ้าของคนหนึ่งนำโฉนดมาให้ไม่ได้ยืนยันว่าเขามีอำนาจผูกพันทรัพย์ทั้งหมด ผู้ให้กู้ควรทราบขอบเขตสิทธิที่จะได้รับก่อนตกลงเรื่องราคาและวงเงิน

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ถือโฉนดไม่ใช่จำนอง

คนมักเข้าใจว่า เจ้าหนี้ถือโฉนดไว้แล้วจะยึดที่ดินได้หากลูกหนี้ไม่คืนเงิน หรือเพิ่มข้อว่าไม่จ่ายให้บ้านตกเป็นของเจ้าหนี้ทันทีแล้วใช้แทนกระบวนการบังคับได้

กฎหมายมองว่า จำนองต้องมีรูปแบบจดทะเบียนตามมาตรา 714 และมาตรา 711 จำกัดข้อตกลงล่วงหน้าก่อนหนี้ถึงกำหนดที่จะให้ผู้รับจำนองเป็นเจ้าของทรัพย์หรือจัดการนอกบทบังคับจำนอง การเขียนเงื่อนไขอัตโนมัติจึงไม่ทำให้หลีกขั้นตอนกฎหมายได้

จุดเสี่ยงจริง คือคู่สัญญาคิดว่าตนมีหลักประกันแบบหนึ่ง แต่เอกสารและทะเบียนสร้างสิทธิอีกแบบหนึ่ง ควรตรวจว่าเป็นจำนอง ขายฝาก หรือเพียงการส่งเอกสารให้ถือ เพราะแต่ละแบบมีผลเรื่องกรรมสิทธิ์และทางบังคับต่างกัน ไม่เลือกจากคำเรียกที่คนกลางใช้

มองสองฝั่ง: เจ้าหนี้กับผู้จำนองต้องตรวจอะไร

ทั้งสองฝ่ายควรมีตารางเงินและเอกสารตรงกัน เจ้าหนี้ต้องแสดงการส่งมอบที่ตรวจได้ ผู้กู้ต้องยืนยันยอดรับจริง ส่วนเจ้าของทรัพย์ซึ่งเป็นบุคคลอื่นควรได้อ่านหนี้ที่ตนประกันด้วย ไม่ได้รับเฉพาะหน้าสัญญาจำนองในวันนัดโดยไม่เห็นสัญญากู้

เมื่อต้องแก้วันคืนหรือเพิ่มเงิน ให้ตรวจผลต่อเอกสารและทะเบียนก่อน ไม่เขียนต่อท้ายฉบับส่วนตัวแล้วถือว่าสิทธิจำนองขยายโดยอัตโนมัติ การเปลี่ยนแปลงที่มีผลต่อบุคคลภายนอกอาจต้องดำเนินการทางทะเบียนเพิ่มเติม

วางวันจ่ายกับจดทะเบียน และเผื่อวันบอกกล่าว

แผนก่อนให้เงินควรมีวันตรวจเอกสาร วันยืนยันยอด วันลงนามและจดทะเบียน และวันส่งมอบตามวิธีที่ตกลง ตัวอย่างสมมติจะจ่าย 500,000 บาทในวันนัดเดียวกัน ต้องยืนยันล่วงหน้าว่าใครถือเงิน ใครนำเอกสาร และทำอย่างไรหากเจ้าหน้าที่พบข้อขัดข้อง ไม่ควรปล่อยรายละเอียดการคืนเงินไปคุยหลังธุรกรรมหยุดแล้ว

เมื่อผิดนัดจนจะบังคับจำนอง มาตรา 728 กำหนดหนังสือให้ลูกหนี้ชำระภายในเวลาอันสมควรไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่ได้รับคำบอกกล่าว หากเป็นทรัพย์ประกันหนี้ของบุคคลอื่น ต้องส่งหนังสือให้ผู้จำนองทราบภายใน 15 วันนับแต่ส่งหนังสือแจ้งลูกหนี้ ทั้งสองระยะเริ่มนับจากเหตุคนละอย่าง

ร่างควรมีข้อมูลรับหนังสือและระบบเก็บหลักฐาน แต่ไม่ควรลดระยะบอกกล่าวให้ขัดกฎหมาย อ่านรายละเอียดใน หนังสือบอกกล่าวก่อนบังคับจำนอง และใช้ เครื่องมือคำนวณระยะเวลากฎหมาย ประกอบวันที่ตรวจจากหลักฐาน ไม่ใช้วันทำสัญญาแทนวันรับหนังสือ

ยอดจำนอง ยอดรับเงินจริง และเงินคงเหลือ

สมมติวงเงินที่ตกลง 500,000 บาท ส่งมอบงวดแรก 300,000 บาทและงวดสอง 200,000 บาท เมื่อทั้งสองงวดจ่ายครบ เงินต้นที่ส่งมอบรวมเท่ากับ 500,000 บาท หากผู้กู้ชำระเงินต้นคืนแล้ว 80,000 บาท เงินต้นคงเหลือคือ 420,000 บาท วงเงินที่ปรากฏในทะเบียนไม่ใช่เหตุให้เรียกต้นเงิน 500,000 ซ้ำทั้งที่คืนไปแล้ว

หากจ่ายเพียงงวดแรกและงวดสองยังไม่เกิด ต้องมีบัญชีที่แสดงความจริง การเขียนรับครบล่วงหน้าอาจทำให้ผู้กู้เสียเปรียบในการพิสูจน์ และทำให้เจ้าหนี้มีเอกสารไม่ตรงธุรกรรม ส่วนดอกเบี้ยต้องแยกอัตรา ฐานเงิน และช่วงวันตามกฎหมาย ไม่คิดจากเงินที่ยังไม่ได้ส่งมอบโดยไม่มีฐานสิทธิ

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ภาษีอากร และค่าใช้จ่ายอื่นควรขอประเมินตามประเภทและวันทำรายการจริง แล้วกำหนดผู้รับผิดในสัญญา ตัวเลขในตัวอย่างเป็นเงินกู้สมมติ ไม่ใช่ราคาที่ดิน ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมราชการ และไม่ใช่ค่าบริการทนาย การมีทรัพย์ราคาสูงไม่ได้รับรองว่าจะขายบังคับได้ครบยอด

เอกสารสำหรับกู้พร้อมจำนองก่อนวันนัด

• สัญญากู้หรือข้อตกลงหลักที่ระบุยอด วันคืน และดอกเบี้ย
• เอกสารสิทธิและรายการจดทะเบียนของทรัพย์ พร้อมผลตรวจภาระที่เกี่ยวข้อง
• เอกสารเจ้าของ ผู้มีอำนาจ และความยินยอมที่จำเป็นตามกรณี
• ข้อมูลหนี้เดิมที่ทรัพย์ประกัน และเงื่อนไขเจ้าหนี้เดิมหากมี
• แผนส่งมอบเงิน หลักฐานบัญชีผู้รับ และตารางเบิกเป็นงวด
• เอกสารและแบบสำหรับจดทะเบียนที่ยืนยันกับสำนักงานที่ดินแล้ว

ควรตรวจชื่อคู่สัญญา เลขที่ทรัพย์ และยอดเงินซ้ำระหว่างทุกฉบับ ถ้าเอกสารหนึ่งระบุหนี้ของบุคคล แต่อีกฉบับระบุหนี้บริษัท ต้องหาสาเหตุและแก้ก่อนลงนาม เอกสารแนบไม่ควรมีช่องว่างสำหรับเติมประเภทหนี้ภายหลังโดยไม่ได้รับความเห็นชอบ

หลังจ่ายและจดทะเบียน ให้เก็บหลักฐานส่งมอบเงิน สัญญาที่ลงนาม และเอกสารทะเบียนชุดที่ได้รับจริง การถ่ายรูปโฉนดเพียงด้านหน้าไม่พอสำหรับตรวจภาระ ควรเก็บส่วนรายการจดทะเบียนและหลักฐานชำระหนี้ทุกครั้งจนถึงขั้นปลดภาระ

เชื่อมสัญญากู้ ค้ำประกัน และซื้อขายทรัพย์

รายละเอียดหนี้หลักอ่านต่อได้ใน การร่างสัญญากู้ยืมเงิน ส่วน สัญญาค้ำประกัน เป็นหลักประกันบุคคลที่ต้องตรวจต่างจากจำนอง หากจะให้คนเดียวรับหลายฐานะต้องตรวจข้อจำกัดเฉพาะก่อน

ถ้าเงินกู้ใช้ซื้อทรัพย์ที่ติดจำนองอยู่แล้ว ให้อ่าน สัญญาซื้อที่ดินติดจำนอง เพื่อจัดลำดับหนี้เก่าและเงินใหม่ การให้กู้ใหม่ไม่ทำให้เจ้าหนี้เดิมปลดภาระเอง และอาจต้องประสานหลายฝ่ายก่อนนัด

ปัญหากรรมสิทธิ์และภาระต้องตรวจในขอบเขต บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนหนี้ที่ถึงขั้นผิดนัดเกี่ยวข้องกับ บริการหนี้สินและบังคับคดี ควรแยกงานเหล่านี้จากการเขียนร่างเพื่อให้ประเมินเอกสารและขั้นตอนได้ตรงสถานะ

ทางไปต่อ: ตรวจสองส่วนก่อนส่งมอบเงิน

1. ยืนยันว่าใครกู้ ใครเป็นเจ้าของทรัพย์ และต้องการประกันหนี้ใด
2. ตรวจสิทธิและภาระก่อนตกลงใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน
3. จัดสัญญากู้และข้อมูลจำนองให้ตรงกัน โดยไม่รับรองเงินที่ยังไม่จ่าย
4. ประสานเอกสารกับหน่วยงานและกำหนดทางออกหากจดทะเบียนไม่สำเร็จ
5. เก็บหลักฐานจ่าย รับชำระ และจัดการปลดภาระตามขั้นตอนเมื่อเข้าเงื่อนไข

ควรให้ตรวจเมื่อใช้ทรัพย์คนอื่น มีหนี้หลายราย ขอให้เซ็นรับเงินก่อนจ่าย หรือเสนอขายฝากแทนจำนองโดยไม่อธิบายผล ความชัดของเอกสารต้องมาพร้อมข้อมูลจริงและการดำเนินการทางทะเบียนที่ถูกต้อง

ดู บริการร่างและตรวจสัญญา แล้ว ส่งร่างกู้ เอกสารสิทธิ รายการภาระและแผนส่งมอบเงินให้ยอดทิพย์ธรรมประเมินงาน พร้อมบอกว่าเป็นทรัพย์ผู้กู้หรือบุคคลอื่นและจ่ายเงินแล้วหรือยัง เพื่อกำหนดขอบเขตก่อนเริ่ม

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ