สัญญาซื้อที่ดินติดจำนอง จ่ายเงินและโอนพร้อมกันอย่างไร

สัญญาซื้อที่ดินติดจำนองต้องทำให้เงินที่จ่ายเดินคู่กับขั้นตอนปลดภาระและโอนกรรมสิทธิ์ การจ่ายให้ผู้ขายครบแล้วรอให้นำไปปิดธนาคารภายหลัง อาจทำให้ผู้ซื้อมีเพียงสิทธิเรียกร้องตามสัญญา ขณะที่จำนองยังมีผลต่อทรัพย์

สัญญาซื้อที่ดินติดจำนอง ควรจัดขั้นตอนอย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 ให้ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระจากทรัพย์จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังบุคคลภายนอกแล้ว การซื้อจึงไม่ได้ล้างจำนองโดยตัวมันเอง หากเป้าหมายคือได้ทรัพย์ปลอดจำนอง ร่างต้องระบุทั้งหน้าที่ผู้ขายและเงื่อนไขที่พิสูจน์ว่าปลดภาระได้จริง

เริ่มจากตรวจรายการจดทะเบียนปัจจุบันให้ทราบว่ามีเจ้าหนี้รายใด ภาระครอบคลุมทรัพย์อะไร และมีสิทธิอื่นที่ทำให้โอนตามแผนไม่ได้หรือไม่ อย่าใช้วงเงินที่จดจำนองแทนยอดปิดบัญชี เพราะยอดจริงขึ้นกับเงินต้น ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายที่เรียกได้ และวันที่ชำระตามข้อมูลจากเจ้าหนี้

• ให้ผู้ขายขอยอดชำระเพื่อปลดภาระตามวันนัด พร้อมเงื่อนไขและเอกสารจากผู้รับจำนอง
• กำหนดว่าส่วนใดของราคาจะจ่ายตรงให้เจ้าหนี้ และให้นับเป็นการชำระราคาแทนผู้ขายตามจำนวนที่จ่ายจริง
• กำหนดผู้จัดเตรียมเอกสารสิทธิ หนังสือมอบอำนาจ และเอกสารของผู้รับจำนองสำหรับจดทะเบียน
• ประสานลำดับการไถ่ถอนจำนอง การโอน และจำนองใหม่ถ้ามี กับสำนักงานที่ดินและธนาคารที่เกี่ยวข้อง
• ระบุวิธีจัดการเมื่อยอดหนี้เพิ่ม ผู้ขายต้องเติมเงิน หรือเอกสารฝ่ายใดไม่พร้อม
• กำหนดหลักฐานรับเงินและผลหากไม่สามารถทำธุรกรรมตามเงื่อนไขในวันนัด

ตัวอย่างสมมติ ราคาที่ดิน 4,000,000 บาท มีหนี้ที่ธนาคารยืนยันว่าต้องชำระเพื่อปลดภาระวันนัด 2,600,000 บาท สัญญาอาจกำหนดให้เงินส่วนหนึ่งจ่ายตรงธนาคารและส่วนที่เหลือจ่ายผู้ขายตามลำดับที่ทุกฝ่ายยืนยัน ไม่ควรเขียนว่าจ่ายผู้ขาย 4,000,000 บาทแล้วปล่อยรายละเอียดธนาคารไปตกลงกันหน้างาน

การใช้แคชเชียร์เช็คหรือโอนเงินเป็นวิธีชำระ ไม่ใช่หลักประกันว่ารายการทะเบียนจะเสร็จ ควรยืนยันชื่อผู้รับ จำนวนเงิน และจังหวะส่งมอบกับคู่สัญญาและเจ้าหนี้จริงก่อนออกเช็ค ร่างระหว่างผู้ซื้อผู้ขายไม่ผูกให้ธนาคารต้องทำตามเงื่อนไขที่ธนาคารไม่ได้ยอมรับ

จำนองหลายรายหรือหนี้สูงกว่าราคา ต้องแยกดู

หากมีจำนองมากกว่าหนึ่งลำดับ ต้องตรวจว่าปลดรายใดแล้วเหลือรายใด และเงื่อนไขของแต่ละเจ้าหนี้เป็นอย่างไร การชำระธนาคารแรกครบไม่ได้ทำให้เจ้าหนี้รายอื่นหมดสิทธิไปด้วย คำรับรองว่าผู้ขายจะจัดการทั้งหมดควรมาพร้อมรายการภาระและเอกสารยืนยัน ไม่ใช้แทนข้อมูลที่ยังไม่มี

ถ้ายอดที่ต้องใช้ปลดภาระสูงกว่าราคาซื้อขาย ผู้ขายอาจต้องนำเงินส่วนต่างมาเติม หรือเจรจาเงื่อนไขกับเจ้าหนี้ก่อน ผู้ซื้อไม่ควรรับปากจ่ายเพิ่มโดยไม่แก้บัญชีราคาและหน้าที่ การตกลงรับโอนโดยให้จำนองคงอยู่เป็นอีกโครงสร้างหนึ่งที่ต้องประเมินสิทธิและความเสี่ยงเฉพาะ ไม่ใช่เพียงตัดประโยคปลอดจำนองออก

เมื่อมีการยึด อายัด คดีบังคับจำนอง หรือเจ้าของร่วมที่ไม่ยินยอม ต้องตรวจว่าข้อจำกัดนั้นกระทบการทำนิติกรรมอย่างไร การมีเงินพร้อมไม่ได้รับรองว่าโอนได้ ควรชะลอการกำหนดเงื่อนไขชำระที่ย้อนกลับยากจนกว่าจะทราบทางออกและผู้มีอำนาจดำเนินการ

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ปิดหนี้กับแก้ทะเบียน

คนมักเข้าใจว่า ได้โฉนดตัวจริงมาถือหรือเห็นสลิปชำระธนาคารแล้วเท่ากับทรัพย์ปลอดจำนองและพร้อมซื้อเสมอ แต่เอกสารแต่ละอย่างยืนยันคนละเรื่อง และอาจมีภาระอื่นที่ยังไม่ได้ตรวจ

กฎหมายมองว่า จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 714 ส่วนมาตรา 746 เกี่ยวกับการนำการชำระหรือระงับหนี้และการเปลี่ยนแปลงจำนองไปจดทะเบียนเพื่อยกต่อสู้บุคคลภายนอก จึงต้องตรวจทั้งเหตุที่ทำให้หนี้หรือจำนองระงับและข้อมูลทะเบียนที่แสดงผลนั้น

จุดเสี่ยงจริง คือเงินออกจากมือผู้ซื้อก่อนรู้ว่าใครถือเอกสาร ใครมีอำนาจปลด และยอดใดเพียงพอในวันนั้น ร่างควรมีรายการเอกสารและจุดยืนยันก่อนชำระแต่ละก้อน รวมถึงวิธีคืนหรือจัดการเงินหากธุรกรรมหยุดกลางทาง ไม่ใช้คำว่าดำเนินการพร้อมกันโดยไม่มีรายละเอียด

มองสองฝั่ง: ผู้ซื้อกับผู้ขายจัดการเจ้าหนี้อย่างไร

ทั้งสองฝ่ายควรใช้ตารางชำระชุดเดียวกันระบุราคา เงินจ่ายก่อนวันโอน เงินจ่ายธนาคาร และเงินที่ผู้ขายได้รับสุทธิ หลักฐานรับเงินของผู้ขายควรรับรองยอดที่ชำระแทนให้เจ้าหนี้ด้วย เพื่อไม่ให้ภายหลังเกิดข้อโต้แย้งว่าผู้ซื้อยังชำระราคาขาด

เจ้าหนี้เป็นบุคคลอีกฝ่ายที่มีสิทธิของตน ผู้ซื้อกับผู้ขายไม่สามารถตกลงลดหนี้หรือเลื่อนวันชำระแทนเจ้าหนี้ได้เอง หากเงื่อนไขเจ้าหนี้เปลี่ยน ต้องนำมาตรวจผลต่อราคา วันนัด และทางออกในสัญญาก่อนยืนยันธุรกรรม

วันยืนยันยอดหนี้กับวันโอนต้องสัมพันธ์กัน

ยอดปิดหนี้มักอ้างอิงวันที่กำหนด จึงควรให้ผู้ขายขอยอดตามวันที่ตั้งใจชำระจริง และยืนยันอีกครั้งหากเลื่อนนัด ตัวอย่างสมมติ นัดโอนวันที่ 20 พฤศจิกายน 2569 แต่เลื่อนไป 27 พฤศจิกายน ต้องตรวจยอดและเอกสารใหม่ตามเงื่อนไขเจ้าหนี้ ไม่คัดยอดเดิมลงเช็คโดยถือว่าใช้ได้ตลอด

สัญญาควรกำหนดวันส่งเอกสารให้ตรวจ วันยืนยันความพร้อม และวิธีแจ้งเมื่อฝ่ายใดทำไม่ทัน ระยะเวลาเหล่านี้ต้องเจรจาตามขั้นตอนธนาคารและสำนักงานที่ดิน ไม่ใช่กำหนดตายตัวตามกฎหมายเหมือนกันทุกแห่ง หากมีการเลื่อน ควรระบุว่าเงื่อนไขอื่นยังคงเดิมหรือปรับส่วนใด

เมื่อถึงวันนัดแล้วไม่สามารถโอนได้ อย่ารีบสรุปว่าฝ่ายใดผิดจากการไม่ปรากฏตัวอย่างเดียว ต้องดูหน้าที่ก่อนโอนที่อีกฝ่ายต้องทำและความพร้อมชำระของตนด้วย บันทึกเหตุการณ์ เอกสารที่ขาด และการแจ้งใน ไทม์ไลน์ธุรกรรม จะช่วยประเมินสิทธิได้ชัดกว่าเล่าจากความจำ

ตัวอย่างแยกราคากับยอดปิดหนี้จำนอง

สมมติราคาซื้อขาย 4,000,000 บาท จ่ายเงินที่หักราคาได้แล้ว 200,000 บาท ยอดราคาคงเหลือวันโอนเท่ากับ 3,800,000 บาท หากต้องจ่ายเจ้าหนี้เพื่อปลดภาระ 2,600,000 บาท และตกลงให้นับเป็นชำระราคา ผู้ขายจะได้รับราคาส่วนที่เหลือในวันนั้น 1,200,000 บาท ก่อนคิดรายการค่าใช้จ่ายอื่นตามข้อตกลง

สูตรตรวจคือ เงินจ่ายก่อนโอน 200,000 บวกเงินจ่ายเจ้าหนี้ 2,600,000 บวกเงินจ่ายผู้ขาย 1,200,000 รวม 4,000,000 บาท ต้องตรวจให้ครบทั้งจำนวนและเอกสารว่าเงินก้อนใดมีหน้าที่อะไร ถ้าผู้ซื้อออกเงินสดบางส่วนและธนาคารผู้ซื้อออกบางส่วน ให้แยกแหล่งเงินเพิ่มแต่ไม่บวกซ้ำเป็นราคาใหม่

ถ้ายอดปลดภาระกลายเป็น 4,100,000 บาท แต่ราคาคงเหลือมีเพียง 3,800,000 บาท ผู้ขายต้องมีแผนเติมส่วนต่าง 300,000 บาทหรือมีข้อตกลงใหม่ที่เจ้าหนี้ยอมรับ ตัวอย่างนี้ไม่รวมค่าธรรมเนียม ภาษี หรือค่าใช้จ่ายปิดบัญชีที่ต้องตรวจจริง และไม่ใช่ค่าบริการทนาย

เอกสารที่ทำให้ตรวจลำดับจ่ายและปลดภาระได้

• เอกสารสิทธิและรายการจดทะเบียนล่าสุดที่ตรวจสอบกับแหล่งที่เชื่อถือได้
• สัญญาจะซื้อจะขาย ใบจอง และหลักฐานเงินที่จ่ายไปแล้ว
• หนังสือยืนยันยอดและเงื่อนไขปลดภาระจากเจ้าหนี้ตามวันนัด
• รายชื่อผู้รับจำนองทุกรายและเอกสารอำนาจผู้มาดำเนินการ
• หลักฐานเงินพร้อมใช้ของผู้ซื้อและเงินส่วนต่างของผู้ขายเมื่อจำเป็น
• ตารางผู้รับเงินแต่ละก้อน เอกสารรับเงิน และแผนจดทะเบียนที่ประสานแล้ว

อ่าน รายการตรวจโฉนดก่อนซื้อ เพื่อแยกสิ่งที่ดูจากสำเนาได้ออกจากสิ่งที่ต้องตรวจเพิ่มเติม เอกสารที่เปลี่ยนแปลงได้ควรมีวันอ้างอิงชัด และไม่ควรส่งเงินตามเลขบัญชีที่แจ้งเปลี่ยนในข้อความโดยไม่ยืนยันกับเจ้าของบัญชีผ่านช่องทางที่รู้จัก

เอกสารมอบอำนาจควรตรงกิจการที่จะทำและเงื่อนไขของหน่วยงาน ไม่ใช้สำเนาหนังสือเก่ากับรายการใหม่โดยไม่ตรวจ ก่อนวันนัดให้ผู้เกี่ยวข้องยืนยันว่าใครนำต้นฉบับอะไรมา และเมื่อจดทะเบียนเสร็จใครได้รับเอกสารชุดใดกลับไป

ตรวจการซื้อขายและหนี้เป็นคนละชั้น

โครงราคา มัดจำ และส่งมอบยังต้องครบตาม หลักการร่างสัญญาจะซื้อจะขาย การเพิ่มข้อจำนองเพียงข้อเดียวไม่แทนเงื่อนไขอื่น โดยเฉพาะเมื่อผู้ซื้อขอสินเชื่อใหม่และต้องมีธนาคารมากกว่าหนึ่งแห่งในวันโอน

หากเริ่มมีหนังสือบังคับจำนอง ต้องตรวจสถานะข้อพิพาทและกำหนดเวลาที่เกี่ยวข้องก่อนรับปากซื้อ งาน กฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยแยกเรื่องสิทธิในทรัพย์ออกจากข้อความสัญญา ส่วนการเจรจากับเจ้าหนี้ควรกำหนดขอบเขต งานหนี้สินและบังคับคดี ให้ชัดตามสถานะจริง

สำหรับผู้ซื้อคอนโดที่ต้องกู้เพิ่ม อ่าน เงื่อนไขกู้ไม่ผ่านและวงเงินไม่พอ ควบคู่กัน การปลดหนี้เดิมของผู้ขายกับการอนุมัติหนี้ใหม่ของผู้ซื้อเป็นคนละเหตุการณ์ จึงควรมีวันและหลักฐานแยกในร่าง

ทางไปต่อ: จัดแผนเงินและเอกสารก่อนนัดโอน

1. ตรวจเจ้าของ ภาระ และข้อจำกัดของทรัพย์ให้ทราบก่อนตกลงราคาและวันนัด
2. ขอยอดปลดภาระจากเจ้าหนี้และทำบัญชีราคาที่จ่ายไปแล้ว
3. ตกลงผู้รับเงินแต่ละก้อนกับหลักฐานรับชำระแทนผู้ขาย
4. ประสานเอกสารและลำดับทะเบียนกับธนาคารและสำนักงานที่ดิน
5. ให้ตรวจร่างเมื่อข้อมูลครบและยืนยันการเปลี่ยนแปลงเป็นหนังสือก่อนจ่าย

ควรให้ตรวจเฉพาะดีลหากผู้ขายขอเงินไปปลดล่วงหน้า ไม่มีเอกสารยอดหนี้ มีเจ้าหนี้หลายราย หรือพบการยึดอายัด เป้าหมายของการร่างคือกำหนดหน้าที่และเงื่อนไขที่ทำได้จริง ไม่ใช่เขียนให้ดูว่าปลอดภัยทั้งที่ข้อมูลสำคัญยังไม่ครบ

ดู บริการร่างและตรวจสัญญา แล้ว ส่งร่างซื้อขาย เอกสารสิทธิ ยอดปิดหนี้และแผนวันโอนให้ยอดทิพย์ธรรมประเมินงาน ระบุฝั่งของคุณและเงินที่จ่ายแล้ว เพื่อแยกงานตรวจร่างออกจากการประสานหรือแก้ข้อพิพาทที่ต้องทำเพิ่มเติม

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ