ร่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ต้องตกลงอะไรให้ครบ

ร่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินควรเริ่มจากสิ่งที่จะโอน เงินที่จะจ่าย และเงื่อนไขที่ต้องสำเร็จก่อนวันนัด ไม่ควรรอให้วางมัดจำแล้วจึงตกลงว่าถ้ากู้ไม่ผ่านหรือพบภาระจำนอง ใครจะรับความเสี่ยงนั้น

ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องมีเงื่อนไขอะไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 กำหนดให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายเป็นข้อตกลงที่จะไปทำการซื้อขายในอนาคต การฟ้องบังคับต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือวางมัดจำ หรือชำระหนี้บางส่วนแล้วตามเงื่อนไขของมาตรา การเซ็นเอกสารที่บ้านจึงไม่ได้ทำให้ชื่อในกรรมสิทธิ์เปลี่ยนทันที

เวลาเตรียมร่าง ให้แยกหน้าที่ที่ต้องทำก่อนโอนออกจากหน้าที่ในวันโอน ผู้ขายอาจต้องจัดการจำนองเดิม จัดเอกสารผู้มีอำนาจ หรือให้ผู้เช่าย้ายออก ขณะที่ผู้ซื้อต้องเตรียมสินเชื่อและเงินส่วนต่าง เรื่องเหล่านี้ต้องมีผู้รับผิดชอบ หลักฐานแสดงว่างานสำเร็จ และผลถ้าทำไม่ทัน

• ระบุคู่สัญญาและอำนาจลงนามให้ตรงเจ้าของกรรมสิทธิ์ ถ้ามีเจ้าของร่วมต้องตรวจว่าร่างผูกพันบุคคลใดบ้าง
• ระบุเลขโฉนด ที่ตั้ง เนื้อที่ สิ่งปลูกสร้าง และทรัพย์ที่ให้พร้อมบ้าน ทำบัญชีแนบเมื่อรายการยาว
• แยกราคาทั้งหมด เงินมัดจำ เงินชำระล่วงหน้า และยอดวันโอน พร้อมผู้รับเงินและวิธีออกหลักฐาน
• กำหนดวันที่ สำนักงานที่ดิน และเงื่อนไขที่ต้องเสร็จก่อนโอน รวมถึงขั้นตอนเมื่อเอกสารธนาคารไม่พร้อม
• แจกแจงค่าธรรมเนียมและภาษีทีละรายการ ระบุภาระทางเศรษฐกิจระหว่างคู่สัญญาโดยไม่เปลี่ยนตัวผู้มีหน้าที่ตามกฎหมาย
• กำหนดสภาพบ้าน วันส่งกุญแจ รายการซ่อม และผลเมื่อส่งมอบล่าช้า ตลอดจนช่องทางบอกกล่าว

ตัวอย่างสมมติ ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงราคาบ้าน 3,000,000 บาท นัดโอนอีก 45 วัน หากร่างเขียนเพียงชื่อทรัพย์กับราคา แต่ไม่ได้เขียนว่าผู้ขายต้องให้ผู้เช่าออกก่อน ผู้ซื้ออาจได้กรรมสิทธิ์โดยยังไม่ได้บ้านว่างตามที่คาด การเพิ่มเงื่อนไขส่งมอบบ้านว่างพร้อมหลักฐานและกำหนดเวลา จึงตอบปัญหาคนละส่วนกับการระบุวันโอน

คู่สัญญาควรอ่านเอกสารแนบทุกฉบับไปพร้อมร่างหลัก และกำหนดว่าหากข้อความขัดกันจะใช้อะไรเป็นหลัก ไม่ควรใช้คำรับรองกว้างว่าไม่มีปัญหาใด ๆ แทนรายการที่ตรวจได้ การระบุข้อเท็จจริงที่ผู้ขายทราบกับเงื่อนไขที่ผู้ซื้อจะตรวจเองทำให้ขอบเขตการรับผิดชัดขึ้น

กรณีใดต้องปรับจากสัญญาซื้อขายบ้านทั่วไป

บ้านมือสองที่ขายระหว่างบุคคล ที่ดินจัดสรรจากผู้ประกอบการ และห้องชุดที่ขายโดยโครงการอาจอยู่ภายใต้กฎและแบบสัญญาต่างกัน อย่าใช้แบบทั่วไปโดยลบชื่อโครงการแล้วถือว่าครอบคลุมทุกกรณี ต้องตรวจฐานะผู้ขาย ลักษณะธุรกิจและกฎหมายเฉพาะก่อนกำหนดเงื่อนไขที่กระทบสิทธิผู้ซื้อ

ถ้าทรัพย์ติดจำนอง ต้องมีแผนชำระเจ้าหนี้และจดทะเบียนปลดภาระ ถ้าเจ้าของร่วมคนหนึ่งยังไม่พร้อมขาย ต้องตรวจสิทธิและอำนาจให้ครบ ถ้ามีผู้เช่าอยู่ การขายไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดเสมอไปตามหลักมาตรา 569 จึงต้องตรวจสัญญาเช่าประกอบด้วย

เงื่อนไขกู้ไม่ผ่านก็ต้องตกลงเฉพาะดีล ระบุวงเงินขั้นต่ำ ระยะเวลายื่น เอกสารที่ใช้ยืนยันผล และกรณีที่ผู้ซื้อไม่ให้ความร่วมมือ การเขียนเพียงว่าขึ้นอยู่กับสินเชื่อทำให้ไม่รู้ว่าควรรอถึงเมื่อใดหรือเงินต้องคืนภายใต้เหตุใด เรื่องสภาพทรัพย์ที่ตรวจพบภายหลังควรมีวิธีแจ้งและให้แก้ไขอย่างเป็นขั้นตอนด้วย

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: แยกมัดจำจากเงินล่วงหน้า

คนมักเข้าใจว่า เงินทุกก้อนที่จ่ายก่อนวันโอนเป็นมัดจำ และถ้าผู้ขายผิดสัญญาต้องคืนสองเท่าเสมอ ความเข้าใจนี้ทำให้บางคนคัดลอกข้อความลงร่างโดยไม่ได้ตรวจว่าจ่ายเงินเมื่อใดและตกลงเพื่ออะไร

กฎหมายมองว่า มัดจำตามมาตรา 377 เป็นหลักฐานและประกันการปฏิบัติตามสัญญา ส่วนผลของมัดจำตามมาตรา 378 ต้องดูข้อตกลงและฝ่ายที่ผิด การคืนสองเท่าไม่ใช่ผลอัตโนมัติของมาตรานี้ และการเรียกเงินว่าเงินจองหรือมัดจำเพียงอย่างเดียวไม่ยุติข้อพิจารณาเรื่องลักษณะเงิน

จุดเสี่ยงจริง อยู่ที่ข้อความในใบจอง ใบรับเงิน และสัญญาหลักไม่ตรงกัน ควรทำบัญชีว่าเงินแต่ละก้อนหักจากราคาหรือไม่ คืนเมื่อใด และต้องมีหลักฐานอะไร หากกำหนดเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลอาจลดได้ตามมาตรา 383 การใส่ตัวเลขสูงไม่ได้ทำให้เรียกได้เต็มจำนวนแน่นอน

มองสองฝั่ง: ผู้ซื้อกับผู้ขายต้องพร้อมเรื่องใด

ร่างที่ใช้ได้จริงต้องเปิดทางให้ทั้งสองฝ่ายพิสูจน์ว่าตนทำหน้าที่แล้ว ผู้ซื้อควรเก็บหลักฐานการยื่นกู้และเตรียมเงิน ผู้ขายควรมีหนังสือยืนยันยอดหนี้หรือเอกสารพร้อมโอน การกำหนดให้ฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลื่อนนัดได้ไม่จำกัด แต่อีกฝ่ายผิดทันทีเมื่อช้าเพียงวันเดียว อาจสร้างข้อโต้แย้งและทำให้เจรจายากขึ้น

หากมีนายหน้า ต้องระบุว่าใครมีอำนาจรับเงินหรือให้คำยืนยัน การคุยกับนายหน้าไม่ได้แปลว่าเจ้าของยอมรับเงื่อนไขทุกข้อเสมอไป ควรส่งข้อสรุปให้ผู้มีอำนาจลงนามยืนยันในร่างหรือเอกสารแนบก่อนชำระเงิน

กำหนดวันโอนและขั้นตอนเมื่อเลื่อนนัด

กำหนดวันตามปฏิทินจะตรวจได้ง่ายกว่าคำว่าภายในเร็ว ๆ นี้ ตัวอย่างสมมติ ลงนาม 1 พฤศจิกายน 2569 นัดยื่นเอกสารสินเชื่อภายใน 7 พฤศจิกายน แจ้งผลภายใน 25 พฤศจิกายน และโอน 15 ธันวาคม แต่ละวันที่ยกมาเป็นข้อตกลงตัวอย่าง ไม่ใช่ระยะเวลาที่กฎหมายบังคับให้ทุกดีลต้องใช้

ควรกำหนดด้วยว่าใครต้องแจ้งล่วงหน้าเมื่อธนาคารยังไม่ออกเอกสาร การเลื่อนต้องยืนยันด้วยวิธีใด และเลื่อนได้ถึงวันใด หากถึงกำหนดแล้วทำไม่ได้ ต้องแยกเหตุที่คู่สัญญารับผิดกับเหตุอื่นก่อนตัดสินว่าผิดนัดหรือมีสิทธิบอกเลิก มาตรา 387 มีหลักเรื่องกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้ชำระหนี้ก่อนบอกเลิกในกรณีที่เข้าเงื่อนไข

อย่าเขียนว่าสัญญายกเลิกทันทีทุกกรณีโดยไม่ดูว่าหน้าที่ใดเป็นสาระสำคัญ การผิดนัดกับสิทธิบอกเลิกไม่ใช่คำเดียวกัน หากเกิดข้อพิพาทแล้วควรจัดลำดับวันด้วย เครื่องมือเรียงไทม์ไลน์ และตรวจหนังสือบอกกล่าวตามข้อสัญญาก่อนส่ง

คำนวณยอดวันโอนและแบ่งค่าใช้จ่ายให้ตรวจได้

สูตรพื้นฐานคือ ราคาที่ตกลง ลบ เงินที่ตกลงให้นำมาหักราคา เท่ากับ ยอดราคาคงเหลือวันโอน ตัวอย่างสมมติราคาบ้าน 3,000,000 บาท จ่ายมัดจำ 100,000 บาทและชำระราคาล่วงหน้า 200,000 บาท โดยทั้งสองก้อนหักราคาได้ ยอดคงเหลือจึงเท่ากับ 2,700,000 บาท ต้องระบุผู้รับและหลักฐานของทั้งสามรายการ

หากธนาคารอนุมัติสินเชื่อ 2,400,000 บาท ผู้ซื้อยังต้องเตรียมส่วนต่างราคาวันโอน 300,000 บาท ส่วนค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าส่วนกลาง หรือยอดซ่อมที่ตกลงหัก เป็นบัญชีคนละส่วน ไม่ควรเอาคำว่าออกคนละครึ่งไปครอบทุกอย่าง เพราะฐานคำนวณและผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายของแต่ละรายการต่างกัน

ให้เจ้าหน้าที่หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องประเมินยอดจริงตามวันทำธุรกรรมและสิทธิที่เข้าเกณฑ์ก่อนนัด ตัวเลขในบทความเป็นตัวอย่างการจัดบัญชี ไม่ใช่อัตราค่าธรรมเนียมหรือค่าบริการทนาย เมื่อต้องจ่ายตรงให้ธนาคารของผู้ขาย ควรมีข้อความรับรองว่าการจ่ายนั้นนับเป็นชำระราคาส่วนใด

เอกสารที่ควรเตรียมก่อนส่งให้ตรวจร่าง

• สำเนาเอกสารสิทธิทั้งด้านหน้าและรายการจดทะเบียน พร้อมข้อมูลเจ้าของและผู้มีอำนาจ
• ใบจอง ร่างสัญญา ใบรับเงิน หลักฐานโอน และข้อความที่ตกลงเงื่อนไขสำคัญ
• ข้อมูลภาระจำนอง ภาระจำยอม สัญญาเช่า หรือสิทธิของบุคคลอื่นที่ทราบ
• รายการสิ่งปลูกสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ภาพสภาพทรัพย์ และข้อตกลงเรื่องซ่อม
• เงื่อนไขสินเชื่อ ยอดเงินของตนเอง วันที่ต้องใช้ทรัพย์ และแผนชำระวันโอน
• เอกสารเจ้าของร่วม คู่สมรส ผู้รับมอบอำนาจ หรือนิติบุคคลตามกรณี

เริ่มจาก รายการตรวจโฉนดก่อนวางมัดจำ แล้วเทียบกับสิ่งที่เขียนในสัญญา อย่าตรวจเฉพาะสำเนาที่ผู้ขายส่งมาเมื่อมีเหตุสงสัยเรื่องภาระหรืออำนาจ ควรตรวจข้อมูลกับสำนักงานที่ดินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตามประเภททรัพย์

สำหรับภาพและข้อความสนทนา ให้เก็บต้นฉบับ วันเวลา และบริบทก่อนหลังไว้ด้วย การตัดภาพเฉพาะประโยคที่เข้าข้างตนอาจทำให้ตีความเงื่อนไขคลาดเคลื่อน ก่อนส่งให้ประเมินงาน ควรปิดข้อมูลที่ยังไม่จำเป็นและส่งเฉพาะเอกสารที่เกี่ยวกับธุรกรรมนี้

กฎหมายข้างเคียงที่กระทบสัญญาซื้อขาย

เรื่องกรรมสิทธิ์และสิทธิบุคคลอื่นต้องตรวจก่อนร่าง โดยเฉพาะทางเข้าออก เจ้าของร่วม และการครอบครองจริง หากพบปัญหาเหล่านี้ ขอบเขต บริการกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะเกี่ยวข้องกับการตรวจสิทธินอกเหนือจากถ้อยคำในสัญญา การรับรองว่าปลอดภาระไม่แทนการตรวจทะเบียน

เมื่อทรัพย์เกี่ยวข้องกับสินสมรส ต้องตรวจผู้มีสิทธิจัดการและความยินยอมที่จำเป็น ความเป็นเจ้าของในเอกสารกับลักษณะสินสมรสอาจต้องพิจารณาร่วมกัน อ่านกรอบแยกทรัพย์ได้จาก การแบ่งสินสมรสและสินส่วนตัว โดยนำมาใช้เฉพาะประเด็นที่ตรงข้อเท็จจริง

ถ้าดีลหยุดลงและจะเรียกเงินคืน การร่างสัญญาใหม่อาจไม่ใช่ขั้นแรก ควรตรวจหลักฐานและสิทธิตามฉบับที่ลงนามแล้ว ก่อนจัดทำ หนังสือบอกกล่าวทวงถาม ข้อความยอมรับผิดหรือยอมสละสิทธิในช่วงเจรจาอาจกระทบทางเลือกภายหลัง

ถ้าดีลมีเงื่อนไขเฉพาะ อ่าน สัญญาซื้อคอนโดมือสองเมื่อกู้ไม่ผ่าน หรือ การซื้อที่ดินติดจำนองและแยกยอดจ่าย เพื่อเตรียมข้อมูลเพิ่มเติมก่อนให้ตรวจร่างหลัก

ทางไปต่อ: เตรียมดีลก่อนให้ร่างหรือตรวจสัญญา

1. จดว่าคุณเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย และต้องการได้ผลอะไรในวันโอนกับวันส่งมอบ
2. รวมเอกสารสิทธิ ร่างเดิม และเงินที่จ่ายแล้วให้ตรวจเทียบกันได้
3. แยกเงื่อนไขที่ตกลงแล้วออกจากเรื่องที่ยังต้องเจรจา เช่น สินเชื่อ การปลดจำนอง และวันย้ายออก
4. ทำตารางเงินและวันสำคัญ แล้วส่งร่างที่แก้ไขให้คู่สัญญายืนยันก่อนลงนาม
5. เก็บฉบับลงนามและเอกสารแนบชุดเดียวกันทั้งสองฝ่าย พร้อมหลักฐานการจ่ายแต่ละงวด

ควรให้ตรวจเป็นรายกรณีเมื่อเงินมัดจำสูง ผู้ขายไม่ได้ลงนามเอง ยังไม่ทราบภาระทั้งหมด หรือคู่สัญญาขอให้รับผิดแบบไม่จำกัด หากเงื่อนไขสำคัญยังไม่ตกลง การใส่ข้อความกฎหมายเพิ่มเพียงอย่างเดียวไม่ทำให้ดีลพร้อมลงนาม

ดูขอบเขต บริการร่างและตรวจสัญญา แล้ว ส่งร่างเดิม เอกสารสิทธิ รายการเงิน และวันนัดโอนให้ยอดทิพย์ธรรมประเมินงาน ระบุด้วยว่าต้องการร่างใหม่หรือตรวจฉบับที่ได้รับมา เพื่อให้กำหนดงานและแนวทางค่าบริการก่อนเริ่มได้ตรงเรื่อง

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ