ร่างสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องแยกจากจำนองและตรวจอะไร

ต้องการเงินก้อนโดยใช้ที่ดิน แต่เอกสารที่ได้รับเป็นสัญญาขายฝากแทนจำนอง ก่อนเซ็นควรเข้าใจว่ากรรมสิทธิ์และสิทธิเอาที่ดินคืนเปลี่ยนไปอย่างไร ไม่ตัดสินจากยอดเงินที่ได้รับอย่างเดียว

ร่างสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องเข้าใจผลโอนก่อน

ร่างสัญญาขายฝากที่ดินต้องสะท้อนธุรกรรมจริง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 กำหนดลักษณะขายฝากเป็นการซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้ซื้อ โดยผู้ขายมีสิทธิไถ่คืน ต่างจากจำนองตามมาตรา 702 ที่นำทรัพย์ประกันหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์ การใช้คำว่าเอาที่ดินค้ำเหมือนกันจึงอาจซ่อนผลกฎหมายที่ต่างกันมาก

เมื่อเป็นที่ดิน การทำหนังสือกันเองไม่ได้แทนการจดทะเบียนที่กฎหมายกำหนด สำหรับกรณีอยู่ในพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 7 ระบุว่าหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ งานร่างจึงต้องประสานกับรายการและแบบที่ใช้จดทะเบียนจริง

ขอบเขตกฎหมายเฉพาะตามมาตรา 4 และ6 เน้นผู้ขายฝากบุคคลธรรมดาและการใช้ทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยตามนิยาม โดยดูข้อเท็จจริงขณะขายฝาก ไม่ใช่ดูแต่หัวสัญญาหรือข้อความในสารบัญจดทะเบียน ข้อตกลงที่ขัดกฎหมายนี้เป็นโมฆะ จึงไม่ควรให้เซ็นสละความคุ้มครองเพื่อแลกเงื่อนไขเงิน

ตัวอย่างสมมติ เจ้าของบ้านบุคคลธรรมดาต้องการเงิน 1,000,000 บาทและได้รับข้อเสนอขายฝากหนึ่งปี ต้องตรวจทั้งสิทธิในบ้าน เงินที่ได้รับจริง จำนวนสินไถ่ และแผนหาเงินคืน ไม่ใช่ดูว่าเอกสารใช้คำว่าดอกเบี้ยต่ำเท่านั้น หากมีการหักเงินล่วงหน้าหรือเรียกค่าตอบแทนแยก ต้องนำมาตรวจผลตามกฎหมายด้วย

รายการร่างควรครอบคลุมคู่สัญญา รายละเอียดทรัพย์ ราคา สินไถ่ วันขายฝาก วันครบกำหนด และหน้าที่ที่ชอบเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ การแจ้ง และการไถ่ ต้องทำให้ผู้ขายเข้าใจว่าหากไม่ใช้สิทธิภายในกำหนดที่ใช้จริงจะเสียสิทธิไถ่ ไม่รับรองว่าจะมีโอกาสซื้อคืนเสมอหลังพ้นเวลา

ข้อยกเว้น: ต้องตรวจว่ากฎหมายคุ้มครองใช้หรือไม่

ที่ดินทุกแปลงไม่ได้อยู่ใต้พระราชบัญญัติปี 2562 โดยอัตโนมัติ ต้องตรวจฐานะผู้ขายและลักษณะการใช้ตามนิยาม หากไม่เข้าเงื่อนไขยังต้องใช้หลักขายฝากในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ส่วนสัญญาเก่าต้องตรวจบทเฉพาะกาล ไม่ใช้ความคุ้มครองใหม่ทุกมาตรากับทุกสัญญาโดยไม่ดูวันทำ

มาตรา 9 ยังครอบคลุมรูปแบบซื้อขายที่มีเงื่อนไขหรือคำมั่นขายคืนในลักษณะที่กฎหมายกำหนด การเปลี่ยนชื่อสัญญาเป็นขายขาดพร้อมเอกสารอีกฉบับจึงไม่ใช่ทางหลีกเลี่ยงที่สรุปได้ง่าย ต้องอ่านเอกสารทั้งหมดร่วมกันและตรวจเจตนากับข้อเท็จจริงก่อนเลือกโครงสร้าง

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ราคาในกระดาษต้องตรงเงินจริง

คนมักเข้าใจว่า ขายฝากคือกู้เงินแบบมีโฉนดไว้ประกันและยังเป็นเจ้าของเหมือนเดิมจนกว่าจะผิดนัด หรือจ่ายค่าตอบแทนไปเรื่อย ๆ แล้วกำหนดไถ่จะขยายเอง

กฎหมายมองว่า กรรมสิทธิ์โอนไปตามขายฝากแล้วและสิทธิไถ่มีเวลาที่ต้องรักษา การขยายกับการไถ่เป็นคนละการกระทำ ต้องมีหลักฐานและขั้นตอนที่ตรงกฎหมาย ส่วนการรับเงินหรือประโยชน์ระหว่างสัญญาต้องตรวจเป็นส่วนของสินไถ่ที่ชำระแล้วตามมาตรา 8 เมื่อเข้าเงื่อนไข

จุดเสี่ยงจริง คือเอกสารระบุราคาเกินเงินที่ได้ และมีค่ารายเดือนอีกชุดโดยไม่ปรากฏในตารางสินไถ่ ควรทำบัญชีเงินเข้าออกและผลประโยชน์ทุกประเภทให้ตรวจได้ อย่าให้คำอธิบายปากเปล่าขัดกับจำนวนที่จดทะเบียน

มองสองฝั่ง: สิทธิที่โอนกับหน้าที่ที่ยังต้องทำ

ผู้ซื้อฝากมีเหตุให้ตรวจสภาพและสิทธิในทรัพย์ แต่ควรแยกการตรวจจากการขอให้ผู้ขายลงเอกสารเปล่าหรือยอมสละสิทธิ ผู้ขายก็ควรเปิดเผยผู้ใช้ทรัพย์และภาระที่มีอยู่จริง การบันทึกข้อมูลครบช่วยให้ทั้งสองฝ่ายประเมินธุรกรรมได้โดยไม่ต้องอาศัยความเข้าใจจากการเจรจาเพียงอย่างเดียว

เส้นเวลา: วันครบกำหนดไถ่ต้องอยู่ในแผนตั้งแต่ต้น

มาตรา 10 ของกฎหมายปี 2562 กำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีและไม่เกินสิบปี และให้สิทธิไถ่ก่อนครบกำหนด การขยายรวมระยะเดิมต้องไม่เกินสิบปี ส่วนการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปมีเพดานตามมาตรา 494–496 ต้องแยกหลักที่ใช้ ไม่อ้างว่าทุกกรณีได้หนึ่งปีขั้นต่ำโดยไม่มีเงื่อนไข

เมื่ออยู่ในกฎหมายเฉพาะ ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งก่อนครบกำหนดตามมาตรา 17 ในช่วงไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน พร้อมรายละเอียดและสำเนาสัญญา การไม่แจ้งครบมีผลต่อสิทธิไถ่ตามกฎหมาย ไม่ใช่เหตุให้ผู้ขายละเลยการตรวจวันหรือรอจนพ้นกำหนดโดยไม่เตรียมเงิน

ควรบันทึกวันจดทะเบียน วันแจ้ง และวันนัดไถ่ใน เครื่องมือลำดับเหตุการณ์ กำหนดไถ่ต่างจากอายุความฟ้องคดี จึงไม่ใช้เครื่องคำนวณอายุความทั่วไปแทนการตรวจสิทธิไถ่ตามสัญญาและกฎหมายเฉพาะ

ตัวอย่างเงิน: เปรียบเทียบสินไถ่กับเงินที่ได้รับ

สมมติราคาขายฝากที่แท้จริง 1,000,000 บาท กำหนดหนึ่งปีและตกลงส่วนเพิ่ม 120,000 บาท สินไถ่ตามสมมติฐานคือ 1,120,000 บาท ส่วนเพิ่มเทียบเท่า 12% ต่อปี โดยยังต้องตรวจรายการเงินและผลประโยชน์อื่นว่ามีหรือไม่ กฎหมายเฉพาะมาตรา 8 วางเพดานเมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี ไม่ใช่อัตราที่ผู้ซื้อฝากต้องเรียกเต็มเสมอ

ถ้าผู้ซื้อฝากรับเงินจากผู้ขายไปแล้ว 30,000 บาทอันเนื่องมาจากการซื้อฝากและเข้าเงื่อนไขมาตรา 8 ต้องตรวจเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ยอดคงเหลือตามตัวอย่างจึงเป็น 1,090,000 บาท ไม่บวกเงินนั้นซ้ำเป็นค่าบริการอีกโดยไม่พิจารณาเนื้อแท้

การไถ่ก่อนกำหนดมีหลักลดส่วนเพิ่มตามสัดส่วนและค่าเสียโอกาสตามมาตรา 10 ซึ่งต้องคำนวณแยกจากตัวอย่างครบหนึ่งปีข้างต้น ส่วนภาษีและค่าธรรมเนียมจดทะเบียนควรตรวจรายการจริงกับสำนักงานที่ดิน ไม่ใช้ตัวเลขตัวอย่างเป็นใบเสนอราคาหรือยอดวางทรัพย์โดยตรง

เอกสารก่อนให้ร่างและตรวจขายฝาก

• หนังสือแสดงสิทธิที่ดินและรายการทะเบียนล่าสุด
• เอกสารเจ้าของ ผู้มีสิทธิร่วม และอำนาจลงนาม
• ข้อมูลการใช้เป็นเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยจริง
• ร่างทุกฉบับรวมเอกสารขายคืนหรือข้อตกลงแยก
• ตารางเงินที่รับจริง ค่าใช้จ่าย และผลประโยชน์ทุกประเภท
• ข้อมูลผู้ครอบครอง ผู้เช่า และภาระเหนือทรัพย์
• กำหนดที่เสนอและแผนไถ่ที่ตรวจความเป็นไปได้แล้ว

ควรส่งสำเนาที่อ่านข้อมูลสำคัญครบโดยไม่ลงชื่อในช่องว่างให้ผู้อื่นไปกรอกเอง หากมีการอ้างว่าร่างเป็นแบบมาตรฐาน ยังต้องเทียบกับการใช้ทรัพย์และเงินจริงของคุณ การตรวจร่างควรรวมเอกสารแนบและคำมั่นที่แยกไว้อีกชุด เพราะผลทางกฎหมายอาจเกิดจากทั้งหมดร่วมกัน

เรื่องที่เชื่อมกัน: ตรวจโฉนดและทางเลือกจำนอง

ก่อนตกลงควรอ่าน การตรวจสิทธิและภาระในโฉนด เพื่อจัดข้อมูลทรัพย์ ส่วนผู้ที่ตั้งใจใช้ที่ดินประกันเงินกู้ควรเทียบกับ เอกสารเงินกู้และจำนอง เพราะขั้นตอนบังคับและสถานะกรรมสิทธิ์ต่างกัน

การเลือกสัญญาควรเริ่มจากวัตถุประสงค์และความสามารถปฏิบัติ ไม่เลือกเพราะเอกสารสั้นหรือมีผู้เสนอว่าปิดงานได้เร็ว หากมีสัญญาเดิมที่ลงนามแล้ว การเปลี่ยนเป็นอีกรูปแบบต้องตรวจผลและการจดทะเบียนใหม่ ไม่แก้หัวข้อบนเอกสารย้อนหลังแล้วถือว่าธุรกรรมเปลี่ยนตาม

เมื่อต้องขอเวลาต่อให้อ่าน ขั้นตอนขยายเวลาขายฝาก และก่อนชำระให้อ่าน ตรวจสินไถ่กับหนังสือแจ้งกำหนด เพื่อจัดเอกสารให้ครบทั้งสิทธิและยอดเงิน

ทางไปต่อ: ตรวจโครงสร้างก่อนนัดจดทะเบียน

1. ยืนยันว่าเข้าใจความต่างขายฝากกับจำนอง
2. ตรวจฐานะผู้ขาย การใช้ที่ดิน และกฎหมายที่ใช้
3. กระทบราคา สินไถ่ และเงินรับจริง
4. จัดกำหนดไถ่ สิทธิใช้ทรัพย์ และหน้าที่แจ้ง
5. ตรวจร่างทุกฉบับก่อนประสานจดทะเบียน

หากร่างยังไม่ตรงกับเงินรับจริงหรือไม่แน่ใจว่ามีความคุ้มครองใด ส่งร่าง โฉนด และตารางเงินผ่าน หน้าติดต่อสำนักงาน เพื่อประเมิน งานร่างและตรวจเงื่อนไขขายฝาก ก่อนลงนามและจดทะเบียน

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ