ผู้เช่าไม่รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า มีผลไหม ฎีกา 5901/2550

ผู้เช่าไม่รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า เจ้าของตึกจึงเหลือทั้งซองที่ถูกส่งคืนและคำถามว่าจะทำอะไรต่อได้ บทความนี้ใช้ฎีกา 5901/2550 อธิบายกรณี “คนในบ้านไม่ยอมรับ” พร้อมจุดตรวจสัญญาและหลักฐานก่อนให้ทนายส่งโนติสหรือดำเนินคดี

ผู้ตรวจทาน: นายเอกราช ทิพย์แมม ทนายความ เลขใบอนุญาต 2114/2569

ผู้เช่าไม่รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า มีผลไหม

การไม่รับจดหมายไม่ได้ทำให้การบอกเลิกเสียไปเสมอ ในฎีกา 5901/2550 ศาลถือว่าหนังสือที่เจ้าหน้าที่ไปรษณีย์นำไปส่ง ณ ภูมิลำเนาของผู้เช่า ไปถึงผู้รับแล้ว แม้ผลการส่งระบุว่า “คนในบ้านไม่ยอมรับ” และไม่มีผู้ใดรับไว้ จึงรับฟังว่าการบอกเลิกชอบในคดีนั้น

หลักที่ใช้คือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 การแสดงเจตนาต่อบุคคลที่ไม่ได้อยู่เฉพาะหน้ามีผลเมื่อไปถึงผู้รับ คำว่าไปถึงไม่ได้บังคับว่าต้องพบเจ้าตัวและให้เจ้าตัวเซ็นรับทุกครั้ง แต่ผู้ส่งยังต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงของการส่ง ไม่ใช่อ้างเพียงว่าฝากไปรษณีย์แล้ว

ฎีกา 5901/2550 เกิดอะไรขึ้น

เจ้าของตึกแถวให้เช่าโดยทำหนังสือและจดทะเบียน มีกำหนด 19 ปี 10 เดือน ค่าเช่าเดือนละ 100 บาท เมื่อครบกำหนด ผู้เช่ายังอยู่ในตึก ต่อมาวันที่ 25 ธันวาคม 2543 เจ้าของมีหนังสือบอกเลิกส่งทางไปรษณีย์ ผลการส่งระบุว่า “คนในบ้านไม่ยอมรับ”

ผู้เช่าโต้แย้งว่าหนังสือไม่ได้ถึงตนโดยตรง จึงไม่มีผลตามมาตรา 169 ศาลฎีกาไม่รับข้อโต้แย้งนี้ เพราะการนำจ่ายเกิดที่ภูมิลำเนาของผู้เช่าอย่างเป็นทางการ ไม่จำเป็นต้องพบผู้เช่าด้วยตนเองจึงจะถือว่าไปถึง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5901/2550: “ถ้อยคำที่ว่าไปถึงผู้รับการแสดงเจตนานั้นมิได้หมายความว่า ผู้นำจดหมายไปส่งจะต้องได้พบผู้รับการแสดงเจตนาโดยตรง”

ประเด็นที่ฎีกานี้วินิจฉัยคือผลของการส่งหนังสือในข้อเท็จจริงที่ปรากฏ ไม่ได้วางกฎว่าหนังสือทุกฉบับที่ถูกส่งคืนถือว่าถึงผู้รับแล้ว หรือผู้ให้เช่าทุกคนมีสิทธิบอกเลิกทันทีที่ส่งซองออกไป

คนในบ้านไม่ยอมรับ ต่างจากส่งผิดที่อยู่อย่างไร

เหตุที่ไปรษณีย์ส่งคืนมีผลต่อสิ่งที่ต้องพิสูจน์ การปฏิเสธรับ ณ ภูมิลำเนาที่ถูกต้องต่างจากไม่มีการนำจ่ายถึงสถานที่นั้นเลย

ซองของคุณอยู่ในกรณีไหน ส่งรูปซองคืนทุกด้าน พร้อมหนังสือที่ส่งและสัญญาเช่าทาง LINE ของสำนักงาน ให้ทนายประเมินงานร่างและส่งโนติส โดยแจ้งว่าต้องการทวงค่าเช่าหรือให้คืนพื้นที่ ทนายตรวจแล้วส่งใบเสนอราคาเป็นหนังสือ โดยทั่วไปภายใน 1–2 ชั่วโมงในเวลาทำการ เมื่อตกลงจ้าง ร่างหนังสือภายใน 1–2 วันทำการหลังได้รับเอกสารครบและชำระค่าบริการ แล้วส่ง EMS ตอบรับพร้อมแจ้งเลขพัสดุ

ส่งถึงทรัพย์ที่ให้เช่าเท่ากับส่งถึงภูมิลำเนาไหม

ไม่เท่ากันเสมอ ผู้เช่าอาจใช้อาคารเป็นคลังสินค้า ไม่ได้พักหรือทำงานที่นั่น หรือผู้เช่าตามสัญญาเป็นบริษัท ขณะที่ผู้ครอบครองเป็นอีกคน ต้องอ่านข้อตกลงเรื่องที่อยู่สำหรับติดต่อและตรวจการใช้งานจริงประกอบ

ข้อสัญญาที่กำหนดว่าถ้าส่งไปยังที่อยู่ที่แจ้งให้ถือว่าได้รับแล้ว ต้องตรวจเนื้อหาและข้อจำกัดตามกฎหมาย ไม่ควรเขียนรับรองว่าข้อนี้ใช้ได้ทุกกรณี โดยเฉพาะเมื่อผู้ส่งทราบที่อยู่ใหม่แล้วแต่ยังเลือกส่งผิดที่เดิม

ผู้เช่าอยู่ต่อหลังหมดสัญญา ต้องตรวจอะไรเพิ่ม

เมื่อผู้เช่าอยู่ต่อโดยผู้ให้เช่ารู้และไม่ทักท้วง ต้องตรวจผลตามมาตรา 570 เพิ่มจากประเด็นการส่งในฎีกานี้ อ่านเรื่องหมดสัญญาเช่าแล้วไม่ย้ายออก เพื่อแยกสถานะการเช่าและวิธีบอกกล่าวให้ตรงกรณี

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: หนังสือถึงแล้ว สิทธิครบหรือยัง

คนมักเข้าใจว่า ถ้าพิสูจน์ว่าผู้เช่าไม่ยอมรับได้ เจ้าของย่อมเลิกสัญญาและเรียกคืนตึกได้ทันที

กฎหมายมองว่า การส่งถึงผู้รับกับการมีสิทธิบอกเลิกเป็นคนละประเด็น หนังสืออาจไปถึงแล้ว แต่ยังต้องตรวจเหตุเลิก เงื่อนไขที่ต้องให้แก้ไข และระยะเวลาบอกกล่าวก่อนถึงวันที่จะให้คืนพื้นที่

จุดเสี่ยงจริง คือส่งหนังสือที่ใช้เหตุเลิกผิดประเภท เช่น ต้องการเลิกเพราะค้างค่าเช่า แต่ใช้ข้อความเหมือนสัญญาหมดอายุ หรือกำหนดให้ย้ายออกทันทีทั้งที่ยังต้องให้เวลาชำระ แม้หลักฐานนำจ่ายดี ก็ไม่ได้แก้ข้อบกพร่องในเนื้อหานั้น

งานออกโนติสจึงเริ่มก่อนพิมพ์จ่าหน้า ทนายต้องแยกว่ากำลังทวงค่าเช่า ให้แก้การผิดสัญญา บอกเลิก หรือเรียกคืนพื้นที่ บางเรื่องต้องทำเป็นลำดับ บางเรื่องรวมคำเรียกร้องในฉบับเดียวได้เมื่อเงื่อนไขชัดและไม่ขัดกัน อ่านหนังสือบอกกล่าวผิดสัญญาและโอกาสแก้ไขก่อนเลิก ประกอบ

มองสองฝั่ง: เจ้าของตึกกับผู้เช่าที่ไม่ได้รับหนังสือ

เจ้าของต้องพิสูจน์การบอกเลิก ส่วนผู้เช่ามีสิทธิโต้แย้งทั้งการส่งและเหตุที่อ้าง การรับซองไว้ไม่ได้แปลว่ายอมรับคำเรียกร้องทุกข้อ

หากจะยืนยันเพียงการรับเอกสาร ให้ใช้ข้อความตรงตามนั้นและแยกคำโต้แย้งออกมา อย่าเซ็นเอกสารที่มีทั้งการรับหนังสือกับการรับสภาพหนี้หรือยอมคืนพื้นที่โดยไม่อ่าน

บอกเลิกสัญญาเช่าต้องให้เวลากี่วัน นับจากวันไหน

วันฝากส่งไม่ใช่วันไปถึงโดยอัตโนมัติ ส่วนระยะบอกกล่าวต้องแยกตามเหตุเลิกและประเภทสัญญา อ่านหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้ขนย้ายออก ก่อนกำหนดวันในโนติส

หากประกอบธุรกิจให้บุคคลธรรมดาเช่าเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าอยู่ในอาคารเดียวหรือหลายอาคารรวมกัน ต้องตรวจประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ประกอบ โดยนิยามไม่รวมหอพักและโรงแรมตามกฎหมายเฉพาะของกิจการนั้น

การส่งหนังสือฝ่ายเดียวไม่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงโดยตัวมันเอง ต้องตรวจเหตุในมาตรา 193/14 แยกต่างหาก อ่านส่งหนังสือทวงถามหยุดอายุความไหม ก่อนตัดสินใจรอหรือส่งซ้ำ

ไม่ย้ายออกต้องเสียเท่าไร ใช้ยอดในฎีกาได้ไหม

ใช้ยอดในฎีกาเป็นอัตราสำหรับตึกของคุณไม่ได้ จำนวนเงินขึ้นกับคำขอ ฐานความรับผิด และหลักฐานความเสียหายที่ศาลรับฟัง การที่โจทก์เรียกเงินจำนวนหนึ่งไม่เท่ากับศาลให้ทั้งหมด

ค่าเช่าเดิมในคดีเดือนละ 100 บาทกับค่าเสียหายที่ศาลกำหนดเดือนละ 5,000 บาทเป็นเงินคนละฐาน ไม่ใช่สูตรว่าเจ้าของทุกรายขึ้นค่าเสียหายได้ 50 เท่าของค่าเช่าเดิม และข้อความคำพิพากษาที่นำมาเล่าไม่ได้อธิบายรายละเอียดคำนวณยอด 60,000 บาทไว้ จึงไม่ควรเติมเหตุผลแทนศาล

ก่อนออกโนติส ควรแยกค่าเช่าค้างออกจากค่าเสียหายหลังสัญญาสิ้นสุด รวมถึงค่าซ่อมที่มีหลักฐานและเงินประกันที่เกี่ยวข้อง ไม่คิดซ้ำในช่วงเดียวกันหรือยึดเงินประกันทั้งหมดเพราะคู่กรณีไม่รับจดหมาย ค่าทนายและค่าส่งก็ไม่กลายเป็นหนี้ของอีกฝ่ายโดยอัตโนมัติเพียงเพราะผู้ส่งจ่ายไปแล้ว

ต้องเก็บหลักฐานอะไร เมื่อคนในบ้านปฏิเสธรับโนติส

เก็บทั้งหลักฐานสิทธิเลิก เนื้อหาที่ส่ง และเหตุการณ์นำจ่าย เพราะผลติดตามไปรษณีย์เพียงหน้าเดียวไม่ได้อธิบายว่าซองนั้นบรรจุคำบอกกล่าวอะไรหรือเหตุใดจึงส่งไปที่อยู่นั้น

1. สัญญาและเอกสารต่ออายุ เก็บทุกหน้า รวมบันทึกตกลงภายหลัง ข้อกำหนดที่อยู่ และข้อความแจ้งย้ายที่อยู่
2. หลักฐานหลังหมดสัญญา เช่น ใบรับค่าเช่า ข้อความให้พักต่อ คำทักท้วงหรือการนัดคืนพื้นที่ เพื่อดูว่าสถานะการเช่าเปลี่ยนไปหรือไม่
3. สำเนาหนังสือที่ส่งจริง รวมลายมือชื่อ เอกสารแนบ เลขอ้างอิง และหลักฐานอำนาจผู้ลงนามหรือผู้รับมอบอำนาจ
4. ซองกับใบรับฝาก ถ่ายทุกด้านให้เห็นชื่อ ที่อยู่ เลขติดตาม และข้อความที่เจ้าหน้าที่บันทึก จับคู่กับหนังสือแต่ละฉบับ
5. ผลนำจ่ายที่ตรวจสอบได้ บันทึกวันตรวจและเก็บข้อมูลรายละเอียดเพิ่มเติมที่ได้รับจากผู้ให้บริการ หากมีข้อขัดกันให้เก็บทั้งสองชุด
6. คำตอบและการชำระหลังส่ง เก็บข้อความครบช่วงสนทนา พร้อมวันที่รับเงินหรือคืนกุญแจ เพราะอาจมีผลต่อยอดและการตีความความสัมพันธ์ภายหลัง

อย่าเขียนเพิ่มบนซองว่าผู้เช่าเป็นคนปฏิเสธเอง หากบันทึกจริงระบุเพียง “คนในบ้านไม่ยอมรับ” และอย่าทิ้งซองเดิมหลังส่งซ้ำ การส่งรอบใหม่ต้องมีเลขอ้างอิงและกำหนดเวลาที่อธิบายได้ว่าเปลี่ยนจากเดิมหรือยืนยันเรื่องใด

ถ้ายังไม่มีข้อมูลพอ ให้บันทึกว่า “รอตรวจรายละเอียดนำจ่าย” แทนการเติมข้อเท็จจริงที่ต้องการให้เกิด ดูวิธีจัดแฟ้มต่อในส่งโนติสลงทะเบียนหรือ EMS ต้องเก็บหลักฐานอะไร

โนติสบอกเลิกไม่ใช่หมายศาล และไม่ใช่สิทธิเปลี่ยนกุญแจ

ฎีกานี้วินิจฉัยการส่งหนังสือบอกเลิก ไม่ใช่การส่งหมายศาล และไม่ได้ให้อำนาจเจ้าของเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำไฟ หรือขนทรัพย์ออกเอง อ่านขั้นตอนเรียกคืนพื้นที่และข้อควรระวังในหมดสัญญาเช่าแล้วไม่ย้ายออก ก่อนลงมือ

ทางไปต่อ: ส่งซองคืนกับสัญญาให้ทนายตรวจอะไร

ทนายจะตรวจว่าหนังสือเดิมใช้ต่อได้ ต้องแก้แล้วส่งใหม่ หรือควรดำเนินการขั้นอื่น โดยเฉพาะเรื่องที่มีการรับค่าเช่าหลังหมดสัญญา ที่อยู่หลายแห่ง หรือหนังสือหลายฉบับกำหนดวันไม่ตรงกัน การส่งเพิ่มโดยไม่ตรวจอาจทำให้ต้องอธิบายเจตนาและกำหนดเวลาใหม่

หากยังเจรจาคืนพื้นที่ได้ ให้ทำบันทึกวันส่งมอบกับยอดเงินให้ชัด ส่วนงานฟ้องขับไล่และบังคับคดีต้องตกลงขอบเขตต่างหาก เจ้าของที่ต้องการแก้เงื่อนไขการส่งหนังสือในสัญญารอบใหม่ ดูบริการร่างและตรวจสัญญาเช่า ได้

ส่งรูปซองคืนทุกด้าน หนังสือที่ส่ง และสัญญาเช่าทาง LINE ของสำนักงาน พร้อมบอกว่าต้องการทวงค่าเช่าหรือให้คืนพื้นที่ ทนายตรวจแล้วส่งใบเสนอราคาเป็นหนังสือ โดยทั่วไปภายใน 1–2 ชั่วโมงในเวลาทำการ เมื่อตกลงจ้าง ร่างหนังสือภายใน 1–2 วันทำการหลังได้รับเอกสารครบและชำระค่าบริการ แล้วส่ง EMS ตอบรับพร้อมแจ้งเลขพัสดุ ดูขอบเขตบริการร่างและส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถาม หรือติดต่อสำนักงาน เพื่อส่งรายละเอียดให้ประเมิน

อ่านต่อประกอบคำถามเรื่องการส่งหนังสือ:

• ส่งโนติสกี่ครั้งก่อนฟ้อง หนังสือเก่ายังใช้ได้หรือไม่
• ส่งหนังสือทวงถามทาง LINE หรืออีเมล ใช้เป็นหลักฐานไหม

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก หนี้สิน และ PDPA

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี · คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (PDPA)

ดูประวัติและช่องทางติดต่อผู้เขียน →

ทนายในทีมที่ดูแลเรื่องหนี้สินและบังคับคดี: ทนายจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ