หมดสัญญาเช่าแล้วไม่ย้ายออก ส่งหนังสือขอคืนบ้านอย่างไร

หมดสัญญาเช่าแล้วไม่ย้ายออก ต้องตรวจว่ามีสัญญาใหม่หรือไม่

อย่าดูเฉพาะวันที่ท้ายสัญญาเดิม ต้องดูสิ่งที่ทั้งสองฝ่ายทำหลังวันนั้นด้วย มาตรา 564 วางหลักว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดเมื่อครบกำหนดโดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน แต่ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์และผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง มาตรา 570 อาจทำให้ถือว่ามีสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งมีวิธีบอกเลิกต่างจากการอ้างวันหมดอายุเดิม

ตรวจว่ามีข้อความอนุญาตให้อยู่ต่อ รับเงินพร้อมออกใบเสร็จว่าเป็นค่าเช่าใหม่ หรือมีการเจรจาต่ออายุแล้วหรือไม่ การรับเงินภายหลังเป็นพฤติการณ์หนึ่งที่ต้องอ่านร่วมกับคำสงวนสิทธิและการติดต่อ ไม่ควรรับรองว่ารับเงินหนึ่งครั้งแปลว่าต่อสัญญาเสมอ หรือเติมคำว่าค่าเสียหายแล้วจะลบพฤติการณ์ยินยอมทั้งหมดได้

ตัวอย่างสมมติ: สัญญาเช่าบ้านสิ้นสุดวันที่ตกลง ผู้ให้เช่าแจ้งก่อนแล้วว่าไม่ต่อและนัดรับกุญแจ แต่ผู้เช่าขอเวลาอีกช่วงหนึ่ง ต้องระบุว่าตกลงผ่อนผันให้ส่งคืนเมื่อใดและผลของเงินที่รับไว้ ต่างจากกรณีผู้ให้เช่ารู้ว่าอยู่ต่อหลายเดือน รับค่าเช่าตามปกติและไม่ทักท้วง ซึ่งต้องตรวจเรื่องสัญญาใหม่ก่อนส่งหนังสือขับไล่

หนังสือขอคืนบ้านจึงควรระบุข้อเท็จจริง สถานะสัญญา และกำหนดส่งคืนที่มีฐาน ไม่เขียนว่าเป็นผู้บุกรุกทันทีเพียงเพราะเลยวันในสัญญา ผู้ที่ต้องการตรวจสถานะก่อนส่งสามารถดูบริการหนังสือบอกกล่าวให้ส่งคืนทรัพย์และสถานที่เช่าพร้อมเตรียมข้อความติดต่อช่วงก่อนและหลังครบกำหนด

ข้อยกเว้น: ครบกำหนด เลิกเพราะผิดสัญญา และให้อาศัยฟรีต่างกัน

ถ้าเช่าไม่มีกำหนดเวลา ต้องตรวจมาตรา 566 ซึ่งเกี่ยวกับการบอกเลิกเมื่อสิ้นระยะชำระค่าเช่าและบอกล่วงหน้าตามเกณฑ์ ไม่ใช้ตัวเลข 30 วันกับทุกกรณีโดยไม่ดูรอบชำระและวันมีผล ส่วนการเลิกเพราะค้างค่าเช่าต้องตรวจมาตรา 560 และข้อกำหนดเฉพาะที่ใช้ ไม่ใช้เหตุครบกำหนดเป็นทางเลี่ยงขั้นตอนเมื่อจริง ๆ มีการเช่าต่อแล้ว

หากเป็นธุรกิจเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่เข้าเกณฑ์ประกาศควบคุม พ.ศ. 2568 ต้องตรวจแบบสัญญามาตรฐานและสิทธิของคู่สัญญาประกอบ โดยเฉพาะเงื่อนไขเลิกก่อนกำหนดและการส่งคืน ไม่ถือว่าทุกสิ่งในสัญญาที่ผู้ให้เช่าร่างเองใช้ได้ทั้งหมด

กรณีญาติพักฟรี ผู้ดูแลบ้าน หรือผู้ได้รับอนุญาตใช้ที่ดินอาจไม่ใช่สัญญาเช่า ต้องวิเคราะห์ฐานอนุญาตและสิทธิครอบครองต่างหาก อ่านหนังสือให้ญาติหรือผู้อาศัยออกจากบ้านแทนการเปลี่ยนชื่อในแบบเลิกเช่าแล้วส่งทันที

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: พฤติการณ์หลังครบกำหนดเปลี่ยนทางดำเนินการได้

คนมักเข้าใจว่า: มีสัญญาเขียนวันสิ้นสุดชัดแล้ว เจ้าของบ้านย่อมเข้าครอบครองเองได้ทันทีไม่ว่าหลังจากนั้นคุยหรือรับเงินอย่างไร

กฎหมายมองว่า: การสิ้นสุดสัญญาเดิมกับการเกิดความสัมพันธ์ใหม่ต้องดูแยกกัน และแม้มีสิทธิขอคืนทรัพย์ก็ยังต้องใช้วิธีดำเนินสิทธิที่ชอบ การมีกรรมสิทธิ์ไม่ได้ทำให้ใช้กำลังแก้ข้อพิพาทครอบครองได้ทุกกรณี

จุดเสี่ยงจริง: หนังสือยืนยันว่าไม่ต่อสัญญาแต่ข้อความอีกชุดกลับอนุญาตอยู่ต่อ หรือรับเงินและใช้คำไม่ตรงกัน ทำให้คู่กรณีโต้แย้งสถานะได้ ควรตรวจเอกสารทั้งหมดก่อนเลือกฐานหนังสือและวันส่งคืน

มองสองฝั่ง: นัดคืนให้ทำได้จริงและมีหลักฐาน

เวลา: กำหนดส่งคืนต้องสอดคล้องฐานสิทธิที่เลือก

สัญญากำหนดแน่นอนที่สิ้นสุดตามมาตรา 564 กับสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่ต้องบอกตามมาตรา 566 ใช้เหตุและวิธีนับต่างกัน หากตกลงต่ออายุไว้หรือมีเงื่อนไขใช้สิทธิต่อ ต้องอ่านว่ามีการใช้สิทธินั้นครบหรือยัง ไม่เลือกวันที่สะดวกก่อนแล้วค่อยหาเหตุรองรับ

หนังสือควรมีจุดนัดส่งคืนที่ชัด เช่น การคืนกุญแจ การขนทรัพย์ส่วนตัว และการตรวจมิเตอร์ พร้อมช่องทางยืนยันนัด ถ้าอีกฝ่ายขอผ่อนผัน ควรบันทึกขอบเขตและผลต่อสัญญา ไม่ตอบเพียงว่าอยู่ไปก่อนโดยไม่รู้ว่าจะตีความอย่างไร อ่านหนังสือเลิกเช่าและแจ้งย้ายออกเพื่อเชื่อมคำบอกกล่าวกับการส่งคืนจริง

เงิน: เงินหลังหมดสัญญาเป็นค่าเช่าหรือค่าเสียหาย

คำตอบขึ้นอยู่กับสถานะความสัมพันธ์และฐานเรียก ไม่ใช่เปลี่ยนชื่อในใบเสร็จแล้วจบ หากเกิดสัญญาใหม่ เงินอาจเป็นค่าเช่าตามข้อตกลง หากไม่มีสิทธิอยู่ต่อ การเรียกค่าเสียหายจากการไม่คืนทรัพย์ต้องมีฐานและหลักฐาน ไม่กำหนดตัวเลขลงโทษสูงโดยไม่ดูสัญญาและความเสียหาย

แยกค่าเช่าเดิมค้าง เงินช่วงหลังครบกำหนด ค่าน้ำไฟ ค่าซ่อม และเงินประกัน หักยอดรับแล้วให้ตรง การยอมรับเงินบางส่วนควรบันทึกว่าจัดสรรรายการใดโดยไม่สร้างข้อมูลขัดกับการกระทำจริง บริการร่างหนังสือขอคืนสถานที่และทวงยอดค้างควรตรวจบัญชีคู่กับข้อความอนุญาตอยู่ต่อ ไม่พิจารณายอดเพียงอย่างเดียว

หลักฐาน: เก็บสิ่งที่แสดงว่าทักท้วงหรือยินยอมอย่างไร

• สัญญาเดิม ข้อกำหนดต่ออายุ และเอกสารแก้ไข
• ข้อความแจ้งไม่ต่อสัญญาและหลักฐานว่าถึงผู้รับ
• การขออยู่ต่อ คำตอบ และข้อตกลงผ่อนผัน
• บัญชีรับเงินกับคำอธิบายแต่ละรายการหลังครบกำหนด
• หลักฐานสิทธิในทรัพย์และอำนาจของผู้ส่งหนังสือ
• ข้อมูลผู้ครอบครองจริงและแผนการนัดส่งคืน

ถ้าเช่าต่อจากเจ้าของเดิมหรือมีการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องตรวจการรับช่วงสิทธิหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่คิดว่าซื้อบ้านพร้อมผู้เช่าแล้วสัญญาระงับทันที กรณีผู้ครอบครองอ้างข้อตกลงกับเจ้าของเดิม ควรขอหลักฐานมาตรวจอย่างเป็นระบบก่อนกล่าวหาว่าไม่มีสิทธิ

กฎหมายข้างเคียง: ขอคืนบ้านต่างจากการรื้อขนเอง

เมื่อผู้ครอบครองไม่คืนแม้สิทธิของผู้ให้เช่าชัด อาจต้องใช้คดีขับไล่หรือเรียกส่งคืนและกระบวนการบังคับคดีตามสถานการณ์ หนังสือทนายไม่ใช่คำสั่งศาลที่ให้อำนาจนำคนออกได้เอง ต้องตรวจผู้ถูกฟ้องและฐานสิทธิให้ตรง โดยเฉพาะมีผู้พักหลายคนหรือมีการเช่าช่วง

การเข้าไปเปลี่ยนกุญแจ ย้ายทรัพย์ หรือตัดสาธารณูปโภคเพื่อกดดันอาจสร้างความรับผิดเพิ่มเติมตามข้อเท็จจริง แม้เจ้าของจะมีสิทธิเรียกคืนในท้ายที่สุด หากต้องเข้าตรวจเพราะเหตุฉุกเฉินจริงให้แยกเหตุและขอบเขตจากการขับไล่ ไม่ใช้คำว่าฉุกเฉินเป็นข้ออ้างทั่วไป งานเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินและอาคารอาจต้องประเมินร่วมกับบริการคดีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ทางไปต่อ: ยืนยันสถานะก่อนกำหนดวันเอาบ้านคืน

1. ตรวจวันครบกำหนดและเงื่อนไขต่ออายุในสัญญา
2. เรียงพฤติการณ์หลังครบกำหนด ทั้งการทักท้วงและรับเงิน
3. เลือกฐานสิทธิว่าเป็นครบกำหนด บอกเลิก หรือยุติการอนุญาต
4. จัดหนังสือกำหนดส่งคืนพร้อมวิธีตรวจรับและบัญชีแยกยอด
5. หากไม่คืน ให้ตรวจขั้นคดีแทนการนำทรัพย์ออกเอง

ควรให้ตรวจเมื่อรับเงินหลังครบกำหนดแล้วหลายครั้ง มีผู้เช่าช่วง หรือจะนำบ้านไปส่งมอบให้ผู้อื่นต่อ สำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรมให้บริการหนังสือบอกกล่าวขอคืนสถานที่และทวงถามยอดค้าง ติดต่อผ่านช่องทางสำนักงานพร้อมสัญญาและข้อความช่วงหลังครบกำหนด เพื่อประเมินทางรับคืนที่ตรงสถานะจริงของบ้าน

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก และหนี้สิน

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ