สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ กฎหมายใหม่ใช้กับร้านและที่อยู่อาศัยอย่างไร

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ กฎหมายใหม่ที่เจ้าของตึกและผู้เช่าค้นหากัน มักปนระหว่างกฎเช่าที่อยู่อาศัยของ สคบ. กับสัญญาเช่าเพื่อประกอบกิจการ ก่อนนำแบบฟอร์มมาใช้ ต้องรู้ว่ากิจกรรมในตึก ผู้เช่า และลักษณะธุรกิจให้เช่าของเจ้าของ อยู่ในเกณฑ์ใด เพราะมีผลต่อเงินประกันและเงื่อนไขที่เขียนได้

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ กฎหมายใหม่ดูจากอะไร

ต้องดูวัตถุประสงค์และข้อเท็จจริงของการเช่า ไม่ใช่ชื่อรูปแบบอาคารเพียงอย่างเดียว ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ใช้กับการประกอบธุรกิจให้บุคคลธรรมดาเช่าเพื่ออยู่อาศัย เมื่อมีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่สามหน่วยขึ้นไปตามนิยาม ส่วนเช่าเพื่อทำร้านหรือสำนักงานอย่างเดียวต้องพิจารณากฎหมายเช่าทรัพย์และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

คำว่า “อาคาร” ในประกาศครอบคลุมห้องพัก บ้าน อาคารชุด อะพาร์ตเมนต์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่นซึ่งจัดให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย จึงไม่ควรสรุปว่าตึกแถวหลุดจากประกาศเพียงเพราะชื่อทรัพย์ในโฉนดหรือคำโฆษณาเป็นอาคารพาณิชย์ ขณะเดียวกันก็ไม่ควรนำเพดานของสัญญาที่อยู่อาศัยไปใช้กับสัญญาร้านค้าทุกฉบับโดยไม่ตรวจเงื่อนไข

ตรวจคำถามสี่ข้อก่อนเลือกแบบสัญญา

1. คู่สัญญาฝั่งผู้เช่าคือบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล และใครใช้พื้นที่จริง
2. เช่าเพื่ออยู่อาศัย ประกอบกิจการ หรือใช้ทั้งสองอย่าง โดยมีเอกสารและการตกลงรองรับอย่างไร
3. ผู้ประกอบธุรกิจมีสถานที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยกี่หน่วย โดยรวมหลายอาคารได้ ไม่ใช่นับเฉพาะตึกที่กำลังเซ็น
4. เป็นหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก หรือโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมซึ่งมีข้อยกเว้นตามนิยามหรือไม่

ตัวอย่างสมมติ เจ้าของมีตึกแถวให้บุคคลธรรมดาเช่าอยู่อาศัยสามคูหาในคนละซอย การแยกที่ตั้งไม่ได้ทำให้เหลือหน่วยให้เช่าน้อยกว่าสามโดยอัตโนมัติ แต่หากอีกกรณีให้บริษัทเช่าคูหาเดียวเพื่อเก็บสินค้า ไม่มีการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็ไม่อาจนำข้อสรุปของกรณีแรกไปใช้ทันที ต้องแยกผู้เช่า วัตถุประสงค์ และข้อเท็จจริงของผู้ให้เช่า

ประกาศดังกล่าวใช้บังคับเมื่อพ้นเก้าสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งประกาศวันที่ 6 มิถุนายน 2568 จึงมีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ดู ประกาศและแบบสัญญาท้ายประกาศในราชกิจจานุเบกษา เพื่ออ่านเงื่อนไขที่ใช้ร่วมกันทั้งฉบับ ไม่ยกเฉพาะเรื่องจำนวนห้องหรือเงินประกันมาตัดสิน

เปิดร้านชั้นล่าง อยู่ชั้นบน หรือบริษัทเป็นผู้เช่า

กรณีใช้ปนกันต้องตรวจละเอียดกว่าสัญญาร้านค้าอย่างเดียว เพราะข้อความในสัญญากับการใช้พื้นที่จริงอาจไม่ตรงกัน การเติมคำว่า “เพื่อพาณิชยกรรมเท่านั้น” ลงแบบฟอร์มไม่ใช่วิธีรับรองว่าจะพ้นกฎหมายที่ใช้กับข้อเท็จจริงอื่น

ร้านด้านล่างและครอบครัวอาศัยด้านบน

ควรระบุแปลน พื้นที่แต่ละส่วน ผู้พักอาศัย การใช้ทางเข้า และค่าใช้จ่ายร่วมให้ตรวจได้ แล้วให้ประเมินว่าข้อตกลงรวมมีลักษณะอย่างไรและอยู่ใต้ประกาศเพียงใด ไม่ควรสรุปตายตัวว่ามีร้านเพียงเล็กน้อยแล้วทั้งตึกเป็นพาณิชย์ หรือมีคนพักหนึ่งคนแล้วทุกเงื่อนไขต้องใช้แบบเดียวกับห้องเช่าล้วน

การแยกสัญญาสองฉบับต้องตรงกับการแบ่งใช้และข้อตกลงจริง ไม่ใช่แยกชื่อเพื่อเลี่ยงข้อบังคับ ทั้งสองส่วนต้องสอดคล้องกันเรื่องมิเตอร์ ระบบอาคาร ซ่อมแซม วันส่งมอบ และผลเมื่อส่วนใดส่วนหนึ่งสิ้นสุด มิฉะนั้นผู้เช่าอาจยังมีสิทธิใช้พื้นที่หนึ่งแต่เข้าออกไม่ได้

บริษัทเช่าให้พนักงานพัก

นิยามผู้เช่าในประกาศกล่าวถึงบุคคลธรรมดา จึงต้องตรวจว่าบริษัทเป็นคู่สัญญาเองจริงหรือทำแทนบุคคลใด และข้อตกลงผู้พักกับบริษัทมีผลอย่างไร ไม่ใช่เห็นชื่อพนักงานอยู่ในบัญชีผู้พักแล้วเปลี่ยนคู่สัญญาในเอกสารตามความสะดวก หากพนักงานเป็นคู่สัญญาเองแต่บริษัทช่วยจ่ายเงิน ข้อเท็จจริงก็แตกต่างจากบริษัทเช่าเอง

มีไม่ถึงสามหน่วย หรือเรียกสถานที่ว่าหอพัก

หากไม่เข้าเงื่อนไขสามหน่วยตามนิยาม ต้องพิจารณากฎหมายอื่นต่อ ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้เช่าจะเขียนเงื่อนไขใดก็ได้ สัญญาสำเร็จรูปยังอาจเกี่ยวกับพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ส่วนชื่อ “หอพัก” บนป้ายไม่ได้ยืนยันว่าเป็นหอพักตามกฎหมาย ต้องตรวจสถานะและกฎหมายที่กำกับจริง

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ชื่อสัญญาไม่แทนข้อเท็จจริง

คนมักเข้าใจว่า ใช้หัวกระดาษสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์แล้ว จะเก็บเงินประกันเท่าไรก็ได้และไม่ต้องดูประกาศเช่าที่อยู่อาศัย

กฎหมายมองว่า ต้องตรวจเนื้อหาการตกลงและองค์ประกอบตามนิยาม หากอยู่ในธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ต้องใช้สาระสำคัญและเงื่อนไขตามแบบท้ายประกาศ พร้อมหลีกเลี่ยงข้อสัญญาที่ห้ามใช้ การเปลี่ยนชื่อเอกสารไม่ได้เปลี่ยนลักษณะการเช่าที่เกิดขึ้นจริง

จุดเสี่ยงจริง คือเจ้าของทรัพย์หลายแห่งใช้ไฟล์เดียวกันโดยไม่เคยทบทวนจำนวนหน่วย วัตถุประสงค์ หรือสถานะคู่สัญญา สัญญาที่เคยจัดทำตอนให้เช่าหนึ่งแห่งจึงอาจไม่เหมาะเมื่อขยายกิจการ หรือเมื่อผู้เช่ารายใหม่ใช้พื้นที่ต่างจากเดิม

อีกความเข้าใจที่ควรแก้คือสัญญาพิมพ์ละเอียดแล้วเท่ากับมีสิทธิเช่าตามจำนวนปีครบเสมอ มาตรา 538 แยกเรื่องหลักฐานเป็นหนังสือกับการทำหนังสือและจดทะเบียนเช่าเกินสามปี สัญญาสิบปีที่ไม่ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดอาจฟ้องบังคับได้เพียงสามปี จึงต้องวางเรื่องจดทะเบียนก่อนลงทุนตกแต่งระยะยาว

มองสองฝั่ง: เจ้าของตึกกับผู้เช่าที่ลงทุนเปิดร้าน

ฝ่ายเจ้าของควรส่งร่างและเอกสารแนบให้ตรวจพร้อมกันก่อนวันเซ็น ส่วนผู้เช่าควรระบุข้อที่จำเป็นต่อกิจการ เช่น ใช้เตา ติดตั้งป้าย ใช้ไฟสูง เปิดดึก หรือมีคนพัก เพื่อให้เจ้าของพิจารณาได้ก่อนรับเงิน การเว้นประเด็นเหล่านี้ไว้แล้วค่อยขอภายหลังอาจทำให้ต้องเสียค่าเช่าระหว่างที่ยังเปิดร้านไม่ได้

ควรตกลงให้ชัดว่าการยินยอมของเจ้าของทรัพย์กับใบอนุญาตของหน่วยงานเป็นคนละเรื่อง และหากไม่ได้รับอนุญาตจะปรับแบบ เลื่อนเริ่มค่าเช่า หรือเลิกข้อตกลงได้อย่างไร ตามขอบเขตที่กฎหมายยอมให้ตกลง การบอกว่า “ผู้เช่าจัดการใบอนุญาตเองทั้งหมด” ยังต้องอ่านร่วมกับข้อมูลทรัพย์ที่ผู้ให้เช่ารับรองไว้

สัญญาเดิม ต่ออายุ และเช่าเกินสามปีต้องตรวจเมื่อไร

ต้องตรวจทั้งวันที่ทำสัญญา วันที่เริ่มใช้พื้นที่ และวันที่ต่อสัญญา เพราะบทเฉพาะกาลของประกาศ พ.ศ. 2568 ระบุให้สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้บริโภคตามประกาศ พ.ศ. 2562 ก่อนฉบับใหม่ใช้บังคับ คงใช้บังคับต่อไปจนสิ้นสุดสัญญา ไม่ควรถือว่าสัญญาเก่าทุกแบบเปลี่ยนสิทธิย้อนหลังเหมือนกันทั้งหมด

เมื่อครบกำหนดแล้วทำฉบับใหม่หรือเปลี่ยนเงื่อนไข ต้องตรวจสภาพปัจจุบันอีกครั้ง การเรียกเอกสารว่า “ต่อท้าย” หรือ “ต่ออายุ” ไม่ใช่คำตอบเพียงอย่างเดียวว่าข้อตกลงนั้นยังอยู่ในช่วงเดิมหรือเป็นสัญญาใหม่ ควรเก็บสัญญาเดิม เอกสารแก้ไข และหลักฐานวันลงนามครบชุด

ตามหลักทั่วไปของมาตรา 560 หากค่าเช่าชำระเป็นรายเดือนหรือระยะยาวกว่านั้น ก่อนบอกเลิกเพราะไม่ชำระค่าเช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระโดยให้เวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวัน ทั้งนี้ต้องอ่านกฎหมายและเงื่อนไขเฉพาะที่ใช้กับสัญญาด้วย ไม่ถือว่าครบสิบห้าวันแล้วเจ้าของสามารถล็อกตึกหรือขนของผู้เช่าออกเองได้ ดู การทวงค่าเช่าอาคารพาณิชย์ก่อนบอกเลิก เมื่อเกิดการผิดนัดแล้ว

เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และค่าน้ำไฟคิดอย่างไร

ต้องเลือกกฎให้ถูกก่อนคำนวณยอดรับเข้าวันเซ็น หากเข้าเกณฑ์สัญญาเช่าเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้นตามประกาศ พ.ศ. 2568 ห้ามกำหนดให้เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันเกินสามเดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือน ส่วนสัญญาเช่าระยะยาวมีข้อกำหนดแยกตามลักษณะการคิดค่าเช่า ต้องตรวจแบบ ข ไม่ใช้ตัวเลขของระยะสั้นครอบทุกกรณี

ตัวอย่างสมมติ สัญญาที่เข้าเกณฑ์ระยะสั้น ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท เงินประกัน 40,000 บาทรวมกับค่าเช่าล่วงหน้า 20,000 บาทเป็น 60,000 บาท เท่ากับสามเดือน แต่หากเรียกเงินประกัน 60,000 บาทและค่าเช่าล่วงหน้าอีก 20,000 บาท จะรวมเป็นสี่เดือนซึ่งเกินเพดานของกรณีนี้ ต้องดูเนื้อแท้ของเงินแต่ละก้อน ไม่เปลี่ยนชื่อเป็นค่าความเสี่ยงหรือค่าจองเพื่อข้ามข้อจำกัด

หากเป็นการเช่าร้านค้าอย่างเดียวที่ไม่อยู่ในประกาศดังกล่าว ไม่ควรนำตัวเลขสามเดือนนี้ไปอ้างเป็นเพดานกลางโดยอัตโนมัติ ต้องตรวจข้อตกลงและกฎหมายอื่นที่ใช้บังคับ รวมถึงความเป็นธรรมของข้อสัญญา จำนวนเงินประกันที่ตกลงจึงควรสัมพันธ์กับภาระจริงและมีวิธีคืนหรือหักที่ตรวจสอบได้

สัญญาที่อยู่ใต้ประกาศห้ามกำหนดค่าบริการไฟฟ้าและน้ำประปาเกินอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ การคิดค่าใช้จ่ายร่วมควรมีใบเรียกเก็บ มิเตอร์ และสูตรแบ่งที่ตรวจได้ บทความนี้ไม่ตรึงราคาต่อหน่วยเป็นตัวเลขเดียว เพราะอัตราและองค์ประกอบของบิลเปลี่ยนได้ตามประเภทผู้ใช้และช่วงเวลา

ต้นทุนเปิดร้านยังมีค่าตกแต่ง รื้อถอน ซ่อม และภาระคืนสภาพซึ่งต้องแยกจากเงินประกัน หากต้องลงทุนก่อนเปิดกิจการ อ่าน การตกลงค่าตกแต่งและคืนพื้นที่เช่า เพื่อประเมินเงินวันเข้าและวันออกคู่กัน

ต้องส่งเอกสารอะไรให้ทนายตรวจสัญญาเช่าตึกแถว

ส่งร่างทั้งฉบับพร้อมเอกสารแนบและข้อมูลการใช้จริง การส่งเฉพาะหน้าราคาไม่พอสำหรับตรวจว่าต้องใช้ประกาศใด เพราะเงื่อนไขเรื่องผู้พัก การเช่าช่วง หรือการยกเว้นความรับผิดมักอยู่คนละส่วนของสัญญา

• หลักฐานกรรมสิทธิ์หรืออำนาจให้เช่า พร้อมสัญญาหลักหากเป็นเช่าช่วง
• ข้อมูลผู้ให้เช่า ผู้เช่า และผู้ลงนามแทนนิติบุคคลตามกรณี
• จำนวนหน่วยที่ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย รวมหลายที่ตั้งที่เกี่ยวข้อง
• แปลนและคำอธิบายการใช้แต่ละชั้น รวมพื้นที่ทำร้าน ที่พัก และพื้นที่ส่วนกลาง
• ร่างสัญญาเดิม ข้อเสนอใหม่ เอกสารต่ออายุ และหลักฐานวันที่ตกลง
• ค่าเช่า เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า ค่าน้ำไฟ ค่าส่วนกลาง และรอบปรับราคา
• รูปสภาพทรัพย์ รายการอุปกรณ์ มิเตอร์ กุญแจ และงานซ่อมที่ตกลงก่อนส่งมอบ
• ใบอนุญาตหรือข้อจำกัดอาคารที่เกี่ยวกับกิจการ รวมแผนดัดแปลงและติดป้าย

หากยังไม่ทราบว่าหน่วยใดต้องนับรวม ให้ทำรายการทรัพย์ที่ปล่อยเช่าพร้อมวัตถุประสงค์และคู่สัญญาไว้ก่อน ไม่ตัดออกเองเพียงเพราะอยู่คนละโฉนด ข้อมูลนี้ช่วยให้ผู้ตรวจวางคำถามเพิ่มเติมได้ตรงประเด็น

ผลของงานตรวจควรระบุว่าใช้กรอบกฎหมายใด ข้อไหนต้องแก้ ข้อไหนเป็นทางเลือกทางธุรกิจ และข้อไหนยังรอข้อมูล มิใช่ส่งไฟล์เปลี่ยนถ้อยคำโดยไม่อธิบายเหตุผล สำหรับการอ่านสัญญาทั้งฉบับใช้ คู่มือตรวจสัญญาเช่าบ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ ประกอบได้

การใช้พื้นที่เกี่ยวกับกฎหมายอาคารและข้อมูลผู้เช่าอย่างไร

ต้องตรวจสิทธิใช้ทรัพย์แยกจากความเหมาะสมของสัญญา แม้ร่างค่าเช่าและเงินประกันถูกต้องแล้ว ก็ยังอาจต้องตรวจการควบคุมอาคาร ผังเมือง หรือใบอนุญาตประกอบกิจการที่เกี่ยวกับร้านจริง การรับรองว่าเปิดกิจการได้ควรอยู่บนเอกสารของทรัพย์และหน่วยงานที่มีอำนาจ ไม่ใช่ดูจากการที่ผู้เช่าคนก่อนเคยเปิดร้านคล้ายกัน

งานดัดแปลงเกี่ยวกับขอบเขตที่เจ้าของอนุญาตและความรับผิดของผู้รับเหมา หากมีลงทุนก่อสร้างหรือรีโนเวท ควรเชื่อมแผนงานกับ บริการร่างสัญญาจ้างก่อสร้างและต่อเติม เพื่อให้การอนุมัติแบบ วันส่งงาน และผลกรณีไม่ผ่านเงื่อนไขเช่าไม่ขัดกัน

การเก็บบัตรประชาชน หนังสือเดินทาง เบอร์ติดต่อ และภาพกล้องของผู้เช่าเป็นอีกส่วนที่ต้องมีวัตถุประสงค์และมาตรการเหมาะสม การเป็นเจ้าของอาคารไม่ได้ทำให้เผยแพร่เอกสารผู้เช่าหรือภาพประกาศทวงหนี้ได้ทุกกรณี หากปล่อยเช่าหลายแห่ง ควรตรวจงาน เอกสารและนโยบาย PDPA ให้สอดคล้องกับกระบวนการรับผู้เช่าและผู้ดูแลอาคารจริง

ทางไปต่อ: เลือกแบบสัญญาให้ตรงก่อนรับเงินหรือเซ็น

เริ่มจากเขียนข้อมูลการเช่าให้ตรงกันทั้งสองฝ่าย แล้วค่อยเลือกร่างที่รองรับกรณีนั้น หากเจ้าของทรัพย์ใช้หลายแบบ ควรมีเกณฑ์เลือกฉบับและวันที่ทบทวน เพื่อไม่ให้หยิบแบบร้านค้าไปใช้กับการอยู่อาศัยหรือกลับกัน

1. ระบุคู่สัญญาและวัตถุประสงค์แต่ละพื้นที่ตามจริง
2. ตรวจจำนวนหน่วยและเงื่อนไขตามนิยามของประกาศ
3. แยกสัญญาเดิม สัญญาใหม่ และเอกสารต่ออายุให้เห็นเส้นเวลา
4. ตรวจเงินประกัน ค่าน้ำไฟ สิทธิเข้าตรวจ และเหตุเลิกสัญญา
5. ตกลงเอกสารแนบ การส่งมอบ และการจดทะเบียนที่จำเป็นก่อนนัดเซ็น

กรณีที่ควรตรวจก่อนรับเงิน ได้แก่ เปิดร้านและพักอาศัยในตึกเดียวกัน บริษัทเช่าให้คนพัก จำนวนหน่วยเพิ่มถึงเกณฑ์ หรือมีเงินลงทุนสูงกว่าค่าเช่าหลายเดือน หากกำลังเจรจากรณีเหล่านี้ เตรียมร่าง แปลน วัตถุประสงค์ใช้พื้นที่ และรายการเงินที่ตกลง เพื่อ ติดต่อยอดทิพย์ธรรม ประเมินขอบเขต บริการร่างและตรวจสัญญาเช่า ก่อนนัดลงนาม

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก หนี้สิน และ PDPA

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี · คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (PDPA)

ดูประวัติและช่องทางติดต่อผู้เขียน →

ทนายในทีมที่ดูแลเรื่องธุรกิจและสัญญา: ทนายรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ทนายจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ