สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ค่าตกแต่งและคืนพื้นที่ตกลงอย่างไร

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ควรตอบให้ได้ว่าผู้เช่าตกแต่งอะไรได้ ใครซ่อมส่วนใด และต้องคืนพื้นที่สภาพไหนเมื่อย้ายออก ต้นทุนเปิดร้านจึงต้องดูคู่กับเงื่อนไขเช่า ก่อนสั่งผลิตเคาน์เตอร์หรือจ่ายค่าระบบที่ย้ายไม่ได้

สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ ต้องตกลงค่าตกแต่งอย่างไร

เริ่มจากระบุสภาพพื้นที่ที่เจ้าของจะส่งมอบ เช่น อาคารเปล่า ระบบไฟใช้งานได้ มีห้องน้ำพร้อม หรือส่งมอบพร้อมอุปกรณ์เดิม จากนั้นแยกรายการที่ผู้เช่าต้องทำเพิ่ม พร้อมแบบและคนอนุมัติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 558 มีหลักว่าผู้เช่าจะดัดแปลงหรือต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าไม่ได้ ถ้าทำโดยไม่รับอนุญาต เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้องต้องคืนสภาพและรับผิดความเสียหายที่เกิดจากงานนั้น

ความยินยอมควรระบุงานจริง เช่น ติดตั้งเครื่องปรับอากาศ เจาะผนัง เดินท่อระบาย ปรับกำลังไฟ หรือติดป้าย มิใช่เพียงข้อความว่าอนุญาตให้ตกแต่งตามสมควร สัญญาควรกำหนดวิธีเสนอแบบ ระยะเวลาตอบ และวิธีอนุมัติงานเปลี่ยน โดยแยกความยินยอมของเจ้าของจากใบอนุญาตของหน่วยงาน การอนุญาตของฝ่ายหนึ่งไม่ได้ทดแทนอีกฝ่าย

อีกส่วนที่ต้องตกลงพร้อมกันคือเมื่อสิ้นสัญญา ใครได้งานตกแต่งชิ้นใด ผู้เช่ารื้อออกได้หรือไม่ ต้องซ่อมจุดยึดอย่างไร และเจ้าของมีสิทธิเลือกเก็บบางรายการภายในวันไหน อย่าใช้คำว่า “ตกเป็นของผู้ให้เช่าทั้งหมด” แล้วอีกข้อให้ผู้เช่ารื้อทุกอย่างโดยไม่อธิบายลำดับการใช้สิทธิ เพราะผู้เช่าอาจถูกคิดค่ารื้อทั้งที่ของถูกเก็บไว้ใช้ต่อ

ตัวอย่างสมมติ ผู้เช่าจะเปิดร้านกาแฟ ลงทุนเคาน์เตอร์ติดผนัง ระบบน้ำ และเครื่องชงกาแฟ ควรทำบัญชีแยกเครื่องชงที่ยกออกได้จากท่อน้ำที่ฝังในอาคาร และระบุผลของแต่ละรายการเมื่อครบสามปี หากเจ้าของให้ช่วงตกแต่งโดยไม่คิดค่าเช่า ให้เขียนช่วงวันที่และเงื่อนไขเริ่มคิดค่าเช่าไว้ การตกลงชัดก่อนเริ่มทำช่วยให้ประเมินต้นทุนเปิดร้านและต้นทุนย้ายออกจากเอกสารชุดเดียวกันได้

เช่าทำร้านกับเช่าอยู่อาศัย ใช้แบบเดียวกันได้ไหม

ชื่ออาคารพาณิชย์ไม่ได้บอกว่าสัญญาทุกฉบับมีวัตถุประสงค์เหมือนกัน ต้องตรวจว่าเช่าเปิดร้าน ใช้เป็นสำนักงาน หรือมีการอยู่อาศัยร่วมด้วย และเป็นธุรกิจให้เช่าที่เข้ากฎควบคุมสัญญาประเภทใดหรือไม่ การคัดแบบเช่าบ้านมาใช้กับพื้นที่ประกอบกิจการอาจขาดข้อกำหนดเรื่องเวลาขนของ ป้าย ระบบอาคาร และงานคืนสภาพที่มีต้นทุนสูง

เรื่องระยะเวลาใช้หลักมาตรา 538 สำหรับเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าตกลงเกินสามปีต้องตรวจการทำหนังสือและจดทะเบียน ไม่ใช้สัญญาบริการตกแต่งมาปิดช่องว่างของสิทธิการเช่า อ่านรายละเอียดใน สัญญาเช่าที่ดินเกิน 3 ปีและการจดทะเบียน แล้วปรับกับอาคารที่เช่าจริง

หากเป็นเช่าช่วง ต้องขอสัญญาหลักและหลักฐานสิทธิให้เช่าช่วง เพราะผู้ที่รับเงินจากคุณอาจไม่ใช่เจ้าของ มาตรา 544 วางหลักห้ามเช่าช่วงหรือโอนสิทธิหากไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น ระยะเวลาเช่าช่วงและงานตกแต่งควรสัมพันธ์กับสิทธิที่ผู้ให้เช่าช่วงมีอยู่ ไม่รับคำยืนยันปากเปล่าว่าเจ้าของไม่มีปัญหา

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: อย่าให้ค่าตกแต่งกลบค่าเช่า

คนมักเข้าใจว่า เจ้าของเห็นแบบและยอมให้ช่างเข้าแล้ว เท่ากับยอมรับงานทุกส่วนและต้องชดใช้ค่าตกแต่งถ้าไม่ต่อสัญญา แต่การยอมให้ทำงานกับการตกลงซื้อหรือชดเชยมูลค่างานเป็นคนละประเด็น ต้องมีข้อตกลงให้ตรวจได้ว่าผูกพันเรื่องใด

กฎหมายมองว่า หน้าที่ส่งมอบและซ่อมทรัพย์ตามมาตรา 546–550 ต้องอ่านร่วมกับข้อตกลง ส่วนความรับผิดผู้เช่าตามมาตรา 562 แยกความเสียหายจากความผิดของผู้เช่าหรือบุคคลที่เกี่ยวข้องออกจากการใช้ทรัพย์โดยชอบ จึงไม่ควรหักเงินทุกครั้งที่เห็นสีซีดหรืออุปกรณ์เก่าลงโดยไม่ตรวจเหตุ

จุดเสี่ยงจริง คือไม่มีภาพตั้งต้นและไม่มีรายการว่าจะเก็บหรือรื้ออะไร ฝ่ายเจ้าของอาจพบว่าของเดิมหาย ส่วนผู้เช่าอาจถูกคิดราคาทำใหม่ทั้งหมดทั้งที่มีตำหนิมาก่อน ร่างต้องทำให้หลักฐานวันเข้าและวันออกเทียบกันได้ พร้อมวิธีโต้แย้งรายการหักเงินโดยไม่ปล่อยให้ฝ่ายใดกำหนดยอดเองลอย ๆ

มองสองฝั่ง: แบบตกแต่งและการคืนพื้นที่

ฝ่ายเจ้าของควรให้ข้อกำหนดอาคารก่อนเซ็น ไม่ส่งคู่มือเพิ่มเติมที่เปลี่ยนต้นทุนหลังจากผู้เช่าจ่ายเงินแล้ว ส่วนผู้เช่าควรเปิดเผยรูปแบบกิจการตามจริง เช่น ใช้เตา มีเสียง เครื่องจักร หรือเปิดดึก เพราะเงื่อนไขเหล่านี้มีผลต่อการยอมให้เช่าและสิทธิของผู้ใช้อาคารรายอื่น

ถ้าต้องขออนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคารหรือปรับระบบ ให้ตกลงว่าใครจัดเอกสาร ใครออกค่าใช้จ่าย และหากไม่ผ่านจะจบสัญญาหรือปรับแผนอย่างไร การกำหนดแต่ค่าปรับเมื่อเปิดร้านช้าโดยไม่ดูเหตุอนุญาตไม่ผ่าน อาจทำให้ภาระไม่สัมพันธ์กับสิ่งที่ฝ่ายนั้นควบคุมได้

ช่วงเตรียมร้านและวันคืนพื้นที่ต้องแยกให้ชัด

แยกวันรับกุญแจเพื่อสำรวจ วันเข้าตกแต่ง วันเริ่มคิดค่าเช่า และวันเริ่มเปิดกิจการไว้ในตารางเดียวกัน กำหนดด้วยว่าถ้าส่งมอบอาคารไม่พร้อม จะขยายช่วงตกแต่งหรือเลื่อนค่าเช่าอย่างไร คำว่าให้แต่งร้านฟรีหนึ่งเดือนยังไม่พอ หากไม่รู้ว่าเริ่มนับจากวันใดและครอบคลุมค่าส่วนกลางหรือค่าน้ำไฟหรือไม่

ตอนออกควรนัดตรวจล่วงหน้าเพื่อให้แก้งานได้ก่อนวันส่งคืนจริง ระบุวิธีส่งกุญแจ อ่านมิเตอร์ ปิดบัญชี และกำหนดคืนเงินประกันตามที่ตกลงโดยไม่ขัดกฎหมายที่ใช้กับสัญญานั้น การส่งกุญแจให้พนักงานรักษาความปลอดภัยอาจยังมีข้อพิพาทว่าเจ้าของได้รับคืนเมื่อใด จึงควรมีผู้รับมอบและบันทึกวันที่

หากเกิดความเสียหายแล้วต้องเรียกร้อง ระยะเวลาฟ้องอาจต่างตามฐานสิทธิ มาตรา 563 มีข้อกำหนดหกเดือนนับแต่ส่งคืนทรัพย์สำหรับคดีที่อยู่ในบังคับมาตรานี้ จึงควรให้ตรวจฐานเรียกร้องทันที และใช้ เครื่องมือช่วยนับระยะเวลากฎหมาย ประกอบวันที่ยืนยันแล้ว ไม่เหมารวมว่าหนี้ทุกประเภทในความสัมพันธ์เช่ามีอายุความเดียวกัน

ตัวอย่างแยกเงินประกันกับงบรื้อถอนร้าน

สมมติค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท วางเงินประกัน 90,000 บาท และลงทุนตกแต่ง 600,000 บาท เงินสามส่วนนี้ต้องอยู่คนละบัญชี เงินประกันมีไว้รองรับภาระตามข้อตกลง ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของซื้อของตกแต่งทั้งหมด และค่าตกแต่งก็ไม่ได้หักกับค่าเช่าเองเพียงเพราะผู้เช่าเป็นคนจ่ายให้ผู้รับเหมา

เมื่อคืนพื้นที่ สมมติมีค่าน้ำไฟที่ตรวจแล้ว 4,000 บาท และค่าซ่อมความเสียหายจากผู้เช่าที่ตกลงรับผิดพร้อมหลักฐาน 11,000 บาท หากไม่มีหนี้อื่นและเงื่อนไขให้หักได้ ยอดเงินประกันคงคืนคือ 90,000 − 4,000 − 11,000 = 75,000 บาท ต้องส่งรายการหักและหลักฐาน ไม่แจ้งเพียงว่าอาคารเสียหายจึงริบทั้งหมด

งบรื้อถอนอาจเพิ่มเป็นอีกก้อน เช่น ผู้รับเหมาประเมิน 50,000 บาท ต้องตรวจว่างานใดต้องทำตามสัญญา งานใดเจ้าของเลือกเก็บ และราคาเป็นข้อเสนอหรือค่าใช้จ่ายที่เกิดจริง อย่าบวกยอดประเมินทั้งหมดเป็นหนี้สำเร็จโดยยังไม่มีงานหรือข้อตกลงรองรับ ตัวอย่างตัวเลขนี้ใช้วางงบและอ่านเอกสาร ไม่ใช่ราคากลางหรือค่าบริการของสำนักงาน

เอกสารก่อนร่างสัญญาเช่าร้านและอาคาร

• เอกสารเจ้าของหรือหลักฐานสิทธิให้เช่า พร้อมสัญญาหลักถ้าเช่าช่วง
• แปลนพื้นที่ หมายเลขห้อง จุดจอดรถ ทางเข้า และพื้นที่ใช้ร่วม
• ภาพสภาพเดิมพร้อมวันที่ รายการทรัพย์ เลขมิเตอร์ และจำนวนกุญแจ
• แบบตกแต่ง รายการงานติดถาวรและของเคลื่อนย้ายได้ พร้อมผู้อนุมัติ
• ตารางค่าเช่า เงินประกัน ค่าบริการ และเงื่อนไขปรับราคา
• ข้อกำหนดอาคารและเงื่อนไขใบอนุญาตที่เกี่ยวกับกิจการ
• ข้อเสนอเรื่องรื้อถอน คืนพื้นที่ และการชดเชยเมื่อเลิกก่อนกำหนด

หากยังไม่ได้วัดพื้นที่หรือทดลองระบบไฟ ให้ระบุเป็นรายการรอตรวจ ไม่ใช้ใบโฆษณาแทนผลตรวจจริง รูปถ่ายควรเห็นตำแหน่งและภาพรวมของจุดชำรุด เก็บต้นฉบับพร้อมข้อความรับทราบของทั้งสองฝ่าย การมีภาพจำนวนมากแต่ไม่รู้ว่าถ่ายก่อนหรือหลังผู้เช่าเข้า อาจยังตอบข้อโต้แย้งสำคัญไม่ได้

ส่งร่างผู้ให้เช่าทั้งฉบับรวมข้อกำหนดแนบ อย่าตัดส่งเฉพาะหน้าราคา เพราะหน้าท้ายอาจเป็นข้อยกเว้นความรับผิดหรือภาระคืนสภาพที่เปลี่ยนต้นทุนมากกว่าค่าเช่ารายเดือน

สัญญาผู้รับเหมาและหลักฐานสิทธิในพื้นที่

สัญญาจ้างตกแต่งต้องใช้แบบที่ได้รับอนุมัติจากฝ่ายให้เช่า หากผู้รับเหมารับคำสั่งปากเปล่าให้เปลี่ยนระบบ อาจเกิดงานที่เจ้าของอาคารไม่ยอมรับทั้งที่ผู้เช่าจ่ายเงินแล้ว จึงควรกำหนดว่าผู้ใดอนุมัติงานเพิ่มและเอกสารฉบับใดเป็นแบบล่าสุด โดยเชื่อมกำหนดส่งงานกับวันเริ่มคิดค่าเช่า

สำหรับการเช่าระยะยาว อ่าน ข้อกำหนดจดทะเบียนเช่าเกินสามปี เพื่อไม่ให้ต้นทุนตกแต่งตั้งอยู่บนความเข้าใจผิดเรื่องระยะเวลา หากอาคารกำลังจะถูกขาย ควรตรวจ ข้อมูลภาระและการส่งมอบในสัญญาซื้อขาย ร่วมกับสิทธิของผู้เช่าที่มีอยู่

เรื่องใบอนุญาตกิจการ ความปลอดภัย และภาษีควรตรวจตามลักษณะร้านจริง การเรียกเงินว่าเป็นค่าเช่าหรือค่าบริการอย่างเดียวไม่ตอบผลภาษีทั้งหมด บทความนี้จึงมุ่งวิธีจัดข้อตกลงและหลักฐาน ส่วนโครงสร้างภาษีของรายการเฉพาะควรตรวจข้อมูลการให้บริการกับเอกสารบัญชีประกอบ

เมื่อพื้นที่เช่ามีส่วนเพาะปลูกหรือทำเกษตรร่วมด้วย ให้แยกตรวจ กฎหมายเฉพาะสัญญาเช่าเกษตร และถ้าจ้างช่างตกแต่งควรจัด BOQ กับใบอนุมัติงานเพิ่มลด ให้สัมพันธ์กับแบบที่เจ้าของอาคารยอมรับ

ทางไปต่อ: ตรวจต้นทุนวันเข้าและวันออกก่อนเซ็น

1. สำรวจพื้นที่และแยกตำหนิเดิมจากงานที่จะทำใหม่
2. ส่งแบบให้ผู้มีอำนาจอนุมัติและตรวจใบอนุญาตที่ต้องมี
3. ทำตารางวันเข้า ตกแต่ง เริ่มค่าเช่า และคืนพื้นที่
4. ตกลงของที่เก็บ ของที่รื้อ และวิธีหักเงินประกัน
5. ตรวจสัญญาเช่าคู่กับสัญญาช่างและข้อกำหนดอาคาร

ควรตรวจร่างก่อนจ่ายค่าตกแต่งเมื่อมีข้อให้ยกของทั้งหมดพร้อมรื้อคืนสภาพ สัญญาให้เจ้าของย้ายตำแหน่งร้านได้ฝ่ายเดียว หรือเงินประกันไม่มีขั้นตอนพิสูจน์ยอดหัก เงื่อนไขเหล่านี้อาจทำให้ต้นทุนจริงสูงกว่าที่เห็นในตารางค่าเช่า

ส่งร่างเช่า รูปพื้นที่ แบบตกแต่ง และรายการเงินที่ต้องจ่ายผ่าน บริการร่างและตรวจสัญญาของยอดทิพย์ธรรม พร้อมระบุฝั่งของคุณและวันเริ่มงาน เพื่อประเมินขอบเขตตรวจให้ครอบคลุมทั้งการเปิดร้านและการคืนพื้นที่

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ