สัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์ ต้องขอใครยินยอมก่อนเซ็น

ตรวจทานโดย นายเอกราช ทิพย์แมม ทนายความ ใบอนุญาตเลขที่ 2114/2569

คุณกำลังจะเซ็นสัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์ แต่คนที่รับเงินไม่ใช่เจ้าของตึก และบอกเพียงว่าเจ้าของรับรู้แล้ว ก่อนจ่ายค่าเซ้งหรือเริ่มตกแต่ง ควรตรวจว่าสิทธิที่เขาจะให้คุณมีอยู่จริงแค่ไหน และถ้าสัญญาต้นทางจบก่อน คุณจะเรียกเงินคืนจากใคร

สัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์ทำได้เมื่อไร

สัญญาเช่าช่วงอาคารพาณิชย์ตามกฎหมายเช่าทรัพย์ทั่วไปทำได้เมื่อสัญญาต้นทางเปิดให้ผู้เช่าเดิมนำพื้นที่ไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง หรือผู้ให้เช่าเดิมตกลงอนุญาตเพิ่มเติม การมีร่างสัญญาระหว่างผู้เช่าเดิมกับผู้เช่าช่วงเพียงสองฝ่ายยังไม่ตอบเรื่องอำนาจให้เช่า ต้องอ่านสัญญาต้นทางและเงื่อนไขอนุญาตประกอบด้วย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วางหลักว่าผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิในทรัพย์ที่เช่าแก่บุคคลภายนอกทั้งหมดหรือบางส่วนไม่ได้ เว้นแต่ตกลงไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า หากฝ่าฝืน ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา ส่วนมาตรา 545 กล่าวถึงความรับผิดโดยตรงของผู้เช่าช่วงต่อผู้ให้เช่าเดิมเมื่อเช่าช่วงโดยชอบ

แยกคนสามฐานะก่อนร่างเอกสาร

เจ้าของตึกที่ทำสัญญาให้เช่าเป็นผู้ให้เช่าเดิม คนที่เช่าตึกจากเจ้าของแล้วนำมาแบ่งเช่าเป็นผู้เช่าเดิมและเป็นผู้ให้เช่าช่วง ส่วนคุณเป็นผู้เช่าช่วง คำว่าเจ้าของร้านในประกาศขายกิจการอาจหมายถึงเจ้าของอุปกรณ์หรือกิจการเท่านั้น จึงใช้แทนหลักฐานกรรมสิทธิ์ตึกไม่ได้

ในบางเรื่องผู้ให้เช่าเดิมอาจไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่มีสิทธิจัดการทรัพย์จากฐานอื่น ต้องตรวจเอกสารที่ให้อำนาจตามฐานนั้น บทความนี้ใช้ตัวอย่างเจ้าของตึกเป็นผู้ให้เช่าเดิมเพื่อให้เห็นความสัมพันธ์ได้ชัด

เอกสารขั้นต่ำต้องตอบได้หกคำถาม

1. ผู้เช่าเดิมได้สิทธิจากสัญญาฉบับใด และสัญญานั้นยังมีผลอยู่หรือไม่
2. ข้อใดอนุญาตเช่าช่วง ต้องขอเป็นรายคนหรือเป็นรายพื้นที่หรือไม่
3. พื้นที่ที่ให้เช่าช่วงตรงกับพื้นที่ที่ได้รับอนุญาต รวมทางเข้า ห้องน้ำ และพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่
4. วันสิ้นสุดเช่าช่วงอยู่ภายในสิทธิที่ผู้เช่าเดิมมีหรือไม่
5. หากสัญญาต้นทางสิ้นสุดก่อนกำหนด ใครต้องแจ้ง ใครคืนเงิน และจัดการค่าตกแต่งอย่างไร
6. ถ้าผู้เช่าเดิมเป็นบุคคลธรรมดาและเสียชีวิต สัญญาต้นทางให้สิทธิตกทอดหรือผูกพันต่อไปหรือไม่ และกระทบผู้เช่าช่วงอย่างไร

โดยหลัก สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมระงับและไม่ตกทอดแก่ทายาท เว้นแต่มีข้อตกลงที่ให้สิทธิตกทอด หรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อสัญญาต้นทางระงับ ผู้เช่าช่วงก็ไม่มีสิทธิอยู่ต่อเป็นการยันผู้ให้เช่าเดิม ถ้าผู้เช่าเดิมเป็นบุคคลธรรมดา จึงควรตรวจข้อตกลงเรื่องนี้ และกำหนดในสัญญาเช่าช่วงว่าใครคืนเงินส่วนใดหากเกิดเหตุนี้

ตัวอย่างสมมติ บริษัท ก เช่าตึกจากเจ้าของถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2571 สัญญาให้เช่าช่วงได้เมื่อเจ้าของอนุมัติเป็นหนังสือ บริษัท ข ต้องการเปิดร้านตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นเวลาสามปี แม้บริษัท ก จะยอมเซ็นให้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2572 ก็ยังไม่ทำให้บริษัท ข มีสิทธิอยู่ต่อเกินสิทธิต้นทางโดยอัตโนมัติ ต้องจัดการเรื่องระยะเวลาและความยินยอมให้เสร็จก่อนจ่ายเงินก้อน

ถ้าคุณต้องการตรวจสัญญาทั้งฉบับ รวมการส่งมอบและคืนพื้นที่ อ่านคู่มือตรวจสัญญาเช่าบ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ ควบคู่ ส่วนบทความนี้เจาะความเสี่ยงจากการมีสัญญาซ้อนกันสองชั้น

หนังสือยินยอมให้เช่าช่วงต้องระบุอะไร

หนังสือยินยอมควรระบุคน พื้นที่ กิจการ และระยะเวลาที่อนุญาต รวมเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าเดิมต้องการให้ปฏิบัติ ไม่ควรใช้ข้อความสั้นเพียงว่าอนุญาตให้เช่าช่วงโดยไม่รู้ว่าอนุญาตให้ใครทำอะไร

ถ้าสัญญาเดิมอนุญาตอยู่แล้ว

ให้อ่านขอบเขตจริง บางฉบับอนุญาตเฉพาะบริษัทในเครือ บางฉบับให้แบ่งพื้นที่ได้แต่ห้ามเปลี่ยนประเภทกิจการ และบางฉบับต้องแจ้งรายชื่อก่อน แม้ไม่ต้องขออนุญาตใหม่ทุกครั้ง ก็ควรเก็บหลักฐานว่าปฏิบัติตามเงื่อนไขครบ ไม่ขยายความคำว่าอนุญาตเกินข้อความที่ตกลง

ถ้าเจ้าของบอกด้วยปากเปล่าหรือทางแชต

ต้องตรวจว่าคนที่อนุญาตมีอำนาจ และข้อความหมายถึงการเช่าช่วงจริงหรือเพียงยอมให้เข้าใช้ชั่วคราว การทำเป็นหนังสือที่ระบุรายละเอียดและลงนามช่วยลดข้อโต้แย้ง โดยเฉพาะเมื่อสัญญาเดิมกำหนดให้ขออนุญาตเป็นหนังสือก่อน ไม่ควรถือว่าเจ้าของเห็นเปิดร้านแล้วเท่ากับอนุญาตทุกเงื่อนไข

หนังสือยินยอมควรผูกกับสัญญาต้นทางด้วยวันที่และคู่สัญญา แนบผังพื้นที่ ระบุสิทธิใช้ทางเข้า ป้าย ที่จอดรถ เวลาทำการ และการต่อเติม พร้อมบอกว่าการยินยอมครั้งนี้รวมสิทธิให้เช่าต่ออีกทอดหรือไม่ ถ้าไม่รวม ต้องเขียนให้คนรับช่วงอ่านแล้วเข้าใจตรงกัน

ถ้าต้องการเปลี่ยนผู้เช่าไปเลย

การเช่าช่วงยังมีผู้เช่าเดิมอยู่ในสายสัญญา ส่วนการโอนสิทธิหรือการตกลงเปลี่ยนตัวคู่สัญญาต้องพิจารณาสิทธิและหน้าที่ที่จะย้ายไปด้วย การซื้อโต๊ะ เครื่องชงกาแฟ หรือชื่อร้าน ไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อเข้ารับสิทธิการเช่าตึกอัตโนมัติ

ถ้าต้องการให้ผู้เช่าเดิมออกจากความสัมพันธ์ทั้งหมด ควรทำข้อตกลงกับผู้ให้เช่าเดิมให้ชัดว่าหนี้เก่า เงินประกัน และความเสียหายก่อนวันเปลี่ยนมือเป็นภาระของใคร การเขียนว่ายกสิทธิให้ทั้งหมดโดยให้เจ้าของเซ็นเพียงเป็นพยานอาจยังไม่สะท้อนสิ่งที่ทั้งสามฝ่ายตั้งใจ

กรณีการเช่าภายใต้พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีกติกาเฉพาะต่างออกไป รวมมาตรา 7 เรื่องเช่าช่วงและโอนสิทธิ นิยามการเช่าตามกฎหมายนี้กำหนดระยะเวลาเกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี และยังต้องเข้าเงื่อนไขอื่นของกฎหมายด้วย การเช่าร้าน 3 ปีจึงไม่ได้เข้ากฎหมายนี้เพียงเพราะใช้ชื่อว่าเช่าเพื่อการพาณิชย์

ตัวอย่างข้อความหนังสือยินยอมให้เช่าช่วง

ตัวอย่างสมมติต่อไปนี้ใช้แสดงขอบเขตความยินยอม ต้องเติมข้อมูลและตรวจเทียบสัญญาต้นทางก่อนใช้ ไม่ใช่หนังสือยินยอมครบฉบับหรือข้อความที่แทนการจดทะเบียนได้

ข้าพเจ้า [ชื่อผู้ให้เช่าเดิม] ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าลงวันที่ [วัน เดือน ปี] กับ [ชื่อผู้เช่าเดิม] ยินยอมให้ผู้เช่าเดิมนำพื้นที่ชั้น 1 ของอาคาร [ที่อยู่และรายละเอียดทรัพย์] ตามผังแนบท้าย ให้ [ชื่อผู้เช่าช่วง] เช่าช่วงเพื่อประกอบกิจการร้านกาแฟ ตั้งแต่วันที่ [วันเริ่ม] ถึงวันที่ [วันสิ้นสุด] ซึ่งไม่เกินวันสิ้นสุดสัญญาเช่าเดิม ความยินยอมนี้ไม่รวมสิทธิให้เช่าช่วงต่อ การเปลี่ยนประเภทกิจการ หรือการต่อเติมโครงสร้าง เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสืออีกครั้ง และไม่ทำให้ผู้เช่าเดิมพ้นจากหน้าที่ตามสัญญาเช่าเดิม

ก่อนลงนาม ให้แนบผังที่ทุกฝ่ายระบุพื้นที่ตรงกัน ตรวจอำนาจของผู้ให้ความยินยอม และใส่วันลงนามจริง ส่วนเหตุที่สัญญาต้นทางจบก่อนกำหนดและหน้าที่คืนเงินต้องตกลงในชุดสัญญาเช่าช่วงด้วย หนังสือยินยอมข้างต้นไม่ได้รับรองว่าผู้เช่าช่วงอยู่ต่อได้หากสิทธิต้นทางสิ้นสุดลงโดยชอบ

ได้ร่างเช่าช่วงมาแล้ว แต่ยังไม่เห็นสัญญาต้นทาง?

ส่งร่างที่มี พร้อมสัญญาต้นทางถ้าได้รับแล้ว และรายการเงินที่จะจ่ายทาง LINE ของสำนักงาน ระบุว่ายังขาดเอกสารใดและกำหนดวันเซ็น สำนักงานจะประเมินขอบเขตงานร่างหรือตรวจสัญญาเช่า และเอกสารยินยอมที่ต้องจัดเพิ่ม โดยทั่วไปเสนอราคาเป็นหนังสือภายใน 1–2 ชั่วโมงในเวลาทำการตามเงื่อนไขหน้าบริการ ระยะนี้เป็นเวลาเสนอราคา ไม่ใช่เวลาส่งสัญญาฉบับเสร็จ

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: เซ็นได้แต่สิทธิอาจไม่พอ

คนมักเข้าใจว่า มีสัญญาเช่าช่วงลงชื่อครบและจ่ายเงินแล้ว เจ้าของตึกต้องยอมให้อยู่จนหมดสัญญา

กฎหมายมองว่า อำนาจของผู้ให้เช่าช่วงต้องพิจารณาจากสัญญาต้นทางและความยินยอมที่เกี่ยวข้อง ลายมือชื่อของคนที่รับเงินไม่ได้เพิ่มสิทธิที่เขาไม่มี

จุดเสี่ยงจริง ผู้เช่าช่วงเริ่มตกแต่งไปแล้ว แต่สัญญาต้นทางห้ามเช่าช่วงหรือใกล้หมดอายุ เงินที่จ่ายและค่าตกแต่งจึงกลายเป็นข้อเรียกร้องต่อผู้รับเงิน ซึ่งต้องพิสูจน์ฐานและความเสียหายอีกขั้น

อีกเรื่องที่ต้องอ่านก่อนจ่ายล่วงหน้าคือมาตรา 545 ซึ่งกำหนดความรับผิดโดยตรงของผู้เช่าช่วงที่เช่าโดยชอบต่อผู้ให้เช่าเดิม และระบุว่าผู้เช่าช่วงยกการชำระค่าเช่าแก่ผู้เช่าเดิมล่วงหน้ามาเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าเดิมไม่ได้ จึงไม่ควรสรุปว่าจ่ายให้คนกลางแล้วความเสี่ยงค่าเช่าต่อเจ้าของตึกหมดไปทุกกรณี

การวางระบบชำระเงินอาจใช้ข้อตกลงสามฝ่าย ให้ชำระส่วนหนึ่งตรงถึงผู้ให้เช่าเดิม พร้อมระบุว่าจะตัดยอดหนี้ของใครเท่าไรและใครออกหลักฐานรับเงิน วิธีนี้ต้องให้คู่สัญญาที่เกี่ยวข้องตกลงกันจริง ผู้เช่าช่วงไม่ควรเปลี่ยนผู้รับเงินเองโดยไม่มีหลักฐาน เพราะอาจเกิดข้อโต้แย้งว่าชำระผิดคน

มาตรา 545 ยังไม่ตัดสิทธิผู้ให้เช่าเดิมที่จะเรียกร้องต่อผู้เช่าเดิมด้วย การอนุญาตให้เช่าช่วงจึงไม่ได้ปลดผู้เช่าเดิมจากหน้าที่ตามสัญญาต้นทางโดยตัวมันเอง

ค่าเซ้งที่จ่ายให้ผู้เช่าเดิมก็ไม่ได้สร้างสิทธิพิเศษต่อเจ้าของตึกโดยอัตโนมัติ ต้องแยกว่าจ่ายซื้ออุปกรณ์ ซื้อกิจการ หรือเป็นค่าตอบแทนสิทธิใด อย่านำไปปะปนกับเงินที่จ่ายให้ผู้ให้เช่าเดิมภายใต้ข้อตกลงอีกแบบหนึ่ง หากสิทธิเช่าช่วงมีปัญหา การเรียกเงินคืนจากผู้รับค่าเซ้งต้องพิจารณาตามข้อตกลงและข้อเท็จจริงนั้น

มองสองฝั่ง: ผู้เช่าช่วงกับผู้ให้เช่าช่วง

ผู้เช่าช่วงต้องการความมั่นคงในการใช้ร้าน ส่วนผู้ให้เช่าช่วงต้องรักษาสัญญาที่มีต่อเจ้าของตึก การร่างควรทำให้ตรวจได้ว่าฝ่ายใดรับผิดชอบเรื่องไหน โดยไม่ลืมสิทธิของผู้ให้เช่าเดิม

ประเด็น	ผู้เช่าช่วง	ผู้ให้เช่าช่วง
สิทธิหรือหน้าที่	ขอหลักฐานสิทธิ ใช้พื้นที่ตามขอบเขต และชำระเงินตามสัญญา	แสดงสิทธิต้นทาง จัดความยินยอม และรักษาสัญญาต้นทาง
ความเสี่ยง	ลงทุนในพื้นที่ที่สิทธิสิ้นสุดก่อนแผนธุรกิจ	ผู้เช่าช่วงใช้ผิดวัตถุประสงค์จนเจ้าของบอกเลิก
สิ่งที่ควรทำทันที	ตรวจวันสิ้นสุด พื้นที่ และหลักฐานอนุญาตก่อนโอน	เปิดเผยข้อจำกัดและเรื่องผิดนัดที่กระทบสิทธิใช้พื้นที่
สิ่งที่ไม่ควรทำ	จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าก้อนใหญ่โดยไม่อ่านสัญญาต้นทาง	รับรองระยะเวลาหรือสิทธิที่ตนยังไม่ได้รับ

เจ้าของตึกอาจห่วงคนเข้าออก การต่อเติม หรือกิจการที่ขออนุญาตไม่ครบ เงื่อนไขแจ้งข้อมูลและเข้าตรวจควรเขียนตามเหตุที่ต้องใช้จริง ไม่ให้สิทธิฝ่ายใดเข้าพื้นที่หรือขนทรัพย์ของอีกฝ่ายได้ตามใจ

เช่าช่วงกี่ปี ต้องจดทะเบียนและจบวันไหน

การเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์ต้องตรวจหลักฐานและการจดทะเบียนตามมาตรา 538 เช่นเดียวกับการเช่าที่เกี่ยวข้อง การเช่าเกินสามปีที่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่บังคับได้เพียงสามปีตามบทบัญญัติ การมีพยานหรือประทับตราบริษัทไม่ได้แทนการจดทะเบียน

หากกำลังตกลงระยะยาว อ่านสัญญาเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องเขียนและจดทะเบียนอะไร เพื่อเตรียมเงื่อนไขจดทะเบียนและตรวจอำนาจผู้ลงนาม โดยยังต้องตรวจสิทธิให้เช่าช่วงจากสัญญาต้นทางแยกต่างหาก

เวลา	สิ่งที่ต้องกำหนด	ถ้าไม่ชัดจะเกิดอะไร
ก่อนจ่ายเงินก้อน	วันได้ความยินยอมและเอกสารต้นทางครบ	จ่ายแล้วแต่ยังไม่มีสิทธิเข้าพื้นที่
ก่อนเข้าตกแต่ง	วันส่งมอบและเงื่อนไขอนุมัติแบบ	ค่าเช่าเริ่มแต่ยังเปิดร้านไม่ได้
ระหว่างสัญญา	วันจ่ายต้นทางและวันแจ้งเหตุผิดนัด	ผู้เช่าช่วงไม่รู้ว่าต้นทางกำลังถูกบอกเลิก
เมื่อสิ้นสุด	วันออก วันคืนกุญแจ และวันตรวจเงินประกัน	โต้แย้งค่าเช่าระหว่างรื้อและคืนสภาพ

สัญญามีกำหนดเวลาย่อมสิ้นสุดเมื่อครบเวลาตามมาตรา 564 โดยหลักไม่ต้องบอกกล่าวก่อน แต่คำมั่นต่ออายุหรือการอยู่ต่ออาจทำให้ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงเพิ่มเติม อย่าตั้งงบธุรกิจโดยถือว่าการต่อสัญญาต้นทางจะเกิดขึ้นแน่นอน ทั้งที่ยังไม่มีเอกสารรองรับ

สำหรับสัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลา มาตรา 566 ผูกการบอกเลิกกับรอบชำระค่าเช่าและการแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งรอบ โดยไม่ต้องเกินสองเดือน จึงไม่ควรนำกำหนด 30 วันไปใช้กับทุกสัญญาโดยไม่อ่านงวดจ่ายและข้อตกลง

ควรกำหนดหน้าที่ส่งสำเนาหนังสือผิดนัดหรือบอกเลิกสัญญาต้นทางให้ผู้เช่าช่วงทราบภายในเวลาที่ตกลงกัน พร้อมช่องทางที่ใช้ได้จริง ระยะเวลาแจ้งระหว่างคู่สัญญานี้เป็นข้อที่ต้องเจรจา ไม่ใช่กำหนดตายตัวที่กฎหมายให้เหมือนกันทุกเรื่อง

ค่าเซ้ง เงินประกัน และค่าตกแต่ง ใครคืน

เงินแต่ละก้อนต้องแยกผู้รับ วัตถุประสงค์ และเหตุคืนออกจากกัน ค่าเซ้งอาจเป็นค่าซื้ออุปกรณ์ ค่ากิจการ หรือค่าตอบแทนสิทธิใช้พื้นที่ตามข้อตกลง การเรียกทุกอย่างว่ามัดจำทำให้ตรวจสิทธิคืนยากขึ้น

ตัวอย่างสมมติ ผู้เช่าช่วงจ่ายค่าอุปกรณ์ 180,000 บาท เงินประกัน 60,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้า 120,000 บาท และค่าตกแต่ง 240,000 บาท เงินที่ต้องเตรียมรวม 600,000 บาท ตัวอย่างนี้ไม่รวมภาษีหรือค่าธรรมเนียม และไม่ได้หมายความว่าเงินทั้งจำนวนจะเรียกคืนได้เมื่อสัญญามีปัญหา

เงิน	คำถามก่อนจ่าย	สิ่งที่ควรเขียน
ค่าอุปกรณ์ 180,000 บาท	ซื้อกรรมสิทธิ์รายการใด มีของบุคคลอื่นหรือไม่	บัญชีทรัพย์ สภาพ วันส่งมอบ และสิทธิเมื่อส่งไม่ครบ
เงินประกัน 60,000 บาท	ใครถือเงิน หักด้วยเหตุอะไร	วันคืน รายการหัก หลักฐาน และผู้มีหน้าที่คืน
ค่าเช่าล่วงหน้า 120,000 บาท	ครอบคลุมเดือนไหน ถ้าใช้ไม่ครบทำอย่างไร	งวดที่ตัดยอด เหตุคืน และความสัมพันธ์กับต้นทาง
ค่าตกแต่ง 240,000 บาท	ใครอนุมัติ ใครได้ทรัพย์เมื่อออก	สิทธิรื้อ คืนสภาพ และฐานชดใช้เมื่อสัญญาจบก่อน

ถ้าสัญญาต้นทางเลิกเพราะผู้ให้เช่าช่วงไม่จ่ายค่าเช่า ข้อเรียกร้องของผู้เช่าช่วงต้องพิจารณาการผิดสัญญา ความเสียหายที่พิสูจน์ได้ และความสัมพันธ์กับการกระทำนั้น การเขียนให้คืนค่าตกแต่งทุกบาทโดยไม่แยกอายุใช้งานหรือเหตุเลิกอาจสร้างข้อพิพาทใหม่

ในทางร่างสัญญา ควรตกลงวิธีคำนวณตามเหตุ เช่น ส่วนค่าเช่าที่ยังไม่ได้ใช้ รายการอุปกรณ์ที่ส่งคืนได้ และค่ารื้อที่จำเป็น อ่านการตกลงค่าตกแต่งและคืนพื้นที่อาคารพาณิชย์ เพื่อจัดเอกสารงานตกแต่งให้สอดคล้องกัน

ก่อนเซ็นเช่าช่วง ต้องขอเอกสารชุดไหน

ขอสัญญาต้นทางพร้อมเอกสารแก้ไขทั้งหมดก่อนตรวจเฉพาะร่างเช่าช่วง เพราะสิทธิที่ขาดหายมักอยู่ในเอกสารแนบท้ายหรือข้อตกลงที่ทำภายหลัง

• หลักฐานสิทธิในทรัพย์และอำนาจผู้ลงนาม รวมหนังสือมอบอำนาจถ้ามี
• สัญญาเช่าต้นทาง เอกสารต่ออายุ และหลักฐานจดทะเบียนเมื่อเกี่ยวข้อง
• หนังสือยินยอมที่ระบุผู้เช่าช่วง พื้นที่ ประเภทกิจการ และระยะเวลา
• หลักฐานสถานะค่าเช่าต้นทาง รวมหนังสือทวงหรือบอกเลิกที่ยังไม่ยุติ
• แปลนพื้นที่ใช้จริง ทางสัญจร มิเตอร์ และรายการทรัพย์ที่จะส่งมอบ
• ร่างเช่าช่วง ใบเสนอค่าเซ้ง และข้อตกลงซื้อขายอุปกรณ์ที่แยกจากการเช่า
• หลักฐานการอนุมัติงานตกแต่งและเอกสารเรื่องการใช้พื้นที่ประกอบกิจการ

เก็บฉบับลงนามกับฉบับแนบเป็นชุดเดียว ตั้งชื่อไฟล์ให้เห็นวันที่และเลขฉบับ เก็บข้อความอนุญาตทั้งบริบท ไม่ตัดเหลือเฉพาะประโยคที่เข้าข้างตน หากมีการส่งมอบพื้นที่ ให้ทำบันทึกส่งมอบห้องและรายการทรัพย์ พร้อมภาพตำหนิเดิม

ก่อนส่งสำเนาบัตรหรือเอกสารคนอื่นให้ผู้เกี่ยวข้อง ให้ส่งเท่าที่จำเป็นต่อการตรวจสิทธิ ใช้ช่องทางที่ตกลงและจำกัดผู้เข้าถึง ไม่โพสต์สัญญาที่มีข้อมูลส่วนตัวลงกลุ่มสาธารณะเพื่อถามความเห็น

เช่าช่วงเกี่ยวกับกิจการและกฎหมายอื่นอย่างไร

การมีสัญญาเช่าช่วงไม่ได้อนุญาตให้ประกอบทุกกิจการในตึกนั้น ต้องแยกสิทธิใช้พื้นที่ออกจากข้อกำหนดของกิจการและอาคารที่ใช้จริง

ร้านอาหาร คลินิก หรือที่พักอาจมีเงื่อนไขการใช้สถานที่และใบอนุญาตต่างกัน ควรให้ผู้มีหน้าที่ตรวจพื้นที่ยืนยันก่อนทำงานตกแต่งถาวร ถ้าเกิดข้อพิพาทเรื่องสิทธิครอบครองหรือการขับไล่ จะเชื่อมกับงานกฎหมายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ อย่าใช้การเปลี่ยนกุญแจหรือนำทรัพย์ผู้อื่นออกเป็นทางลัด

ถ้าเช่าทั้งเปิดร้านและอยู่อาศัย ต้องตรวจการใช้จริงและกฎหมายควบคุมสัญญาที่เกี่ยวข้อง ไม่อาศัยคำว่าอาคารพาณิชย์ตัดสินทั้งหมด ประเด็นนี้แยกอธิบายในสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย

การซื้อกิจการพร้อมเช่าช่วงอาจเกี่ยวกับพนักงาน ลูกค้า และข้อมูลที่อยู่ในระบบเดิม ต้องแยกข้อตกลงโอนกิจการหรือทรัพย์สินจากสัญญาเช่า และกำหนดว่าข้อมูลใดส่งต่อได้ด้วยเหตุใด หากมีข้อมูลลูกค้าจำนวนมาก ควรตรวจหน้าที่ตาม PDPA ก่อนส่งฐานข้อมูลให้ผู้รับช่วง

ทางไปต่อ: จัดสัญญาเช่าช่วงก่อนจ่ายค่าเซ้ง

เริ่มจากพิสูจน์สิทธิใช้พื้นที่ให้จบก่อนตกลงเงินที่เรียกคืนยาก แล้วร่างเอกสารให้เส้นทางเงินตรงกับเส้นทางสิทธิ

1. ขอเอกสารต้นทางและทำเส้นเวลาวันเริ่ม วันสิ้นสุด และวันต่ออายุที่ยืนยันแล้ว
2. สรุปคนสามฝ่าย พื้นที่จริง กิจการ และเงินทุกก้อนในหน้าเดียว
3. ตรวจข้อห้ามและเงื่อนไขยินยอมให้ครบก่อนจ่ายเงินหรือเข้าตกแต่ง
4. เจรจาวิธีชำระเงิน การแจ้งเหตุผิดนัดต้นทาง และทางออกเมื่อสิทธิสิ้นสุดก่อน
5. ลงนามสัญญา หนังสือยินยอม และเอกสารส่งมอบให้สอดคล้องกัน รวมการจดทะเบียนเมื่อจำเป็น

ทางเลือก	เหมาะเมื่อ	ข้อควรระวัง
ตรวจเอกสารเบื้องต้นเอง	ต้นทางครบ ระยะเวลาสั้น และยังไม่จ่ายก้อนใหญ่	ต้องอ่านเงื่อนไขอนุญาตจริง ไม่ดูเฉพาะหน้าลายเซ็น
ทำสัญญาเช่าตรงกับเจ้าของ	ทั้งสามฝ่ายยอมเปลี่ยนรูปแบบ	ต้องจัดหนี้เก่า เงินประกัน และค่าเซ้งแยกให้จบ
ให้ทนายร่างหรือแก้ชุดเอกสาร	มีหลายฝ่าย ลงทุนตกแต่ง หรือมีเงื่อนไขต้นทางซับซ้อน	ต้องส่งต้นทางและข้อตกลงทางการค้า ไม่ส่งแค่ร่างสั้น

ควรให้ทนายตรวจเมื่อผู้ให้เช่าช่วงไม่ยอมเปิดสัญญาต้นทาง ระยะเวลาเช่าช่วงยาวกว่าอายุสิทธิที่เหลือ มีข้อห้ามแต่ให้เชื่อคำอนุญาตปากเปล่า หรือจะจ่ายค่าเซ้งและค่าตกแต่งก่อนเอกสารครบ หากได้รับหนังสือบอกเลิกแล้ว ให้แจ้งวันที่ได้รับและกำหนดในหนังสือก่อนเริ่มเจรจาร่างใหม่

หากคุณกำลังรับช่วงร้านหรือแบ่งอาคารให้ผู้อื่นเช่า เตรียมสัญญาต้นทาง ร่างเช่าช่วง ผังพื้นที่ และรายการเงินที่คุยกันไว้ เพื่อให้สำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรมประเมินงานร่างและตรวจสัญญาเช่า รวมหนังสือยินยอมและข้อตกลงสามฝ่ายที่จำเป็น ส่งข้อมูลเบื้องต้นทาง LINE ของสำนักงาน หรือนัดหมายปรึกษา เพื่อกำหนดขอบเขตงานก่อนเริ่มร่าง

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538: หลักฐานเป็นหนังสือและการจดทะเบียนเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปี
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 และ 545: ข้อจำกัดการเช่าช่วงหรือโอนสิทธิ และความรับผิดของผู้เช่าช่วงที่เช่าโดยชอบ
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 และ 566: การสิ้นสุดเมื่อครบกำหนดและการบอกเลิกการเช่าที่ไม่กำหนดเวลา
• พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาตรา 3, 4, 7 และ 8: นิยามการเช่าเกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี และกติกาเฉพาะเรื่องสิทธิและการจดทะเบียน

ตรวจเทียบตัวบทที่อ้างเมื่อพฤศจิกายน 2569

คำถามที่พบบ่อย

ใช้ชื่อว่าแบ่งพื้นที่ทำธุรกิจแทนเช่าช่วงได้ไหม

ต้องดูการใช้พื้นที่และข้อตกลงจริง ชื่อเอกสารอย่างเดียวไม่เปลี่ยนลักษณะความสัมพันธ์ หากให้บุคคลอื่นใช้พื้นที่แลกค่าตอบแทน ต้องตรวจว่าข้อตกลงเข้าลักษณะเช่าช่วงหรือมีสิทธิรูปแบบใด และสัญญาต้นทางอนุญาตหรือไม่

เจ้าของตึกเซ็นเป็นพยาน ถือว่ายินยอมให้เช่าช่วงแล้วหรือยัง

อย่าเพิ่งสรุปจากช่องลายมือชื่อเพียงอย่างเดียว ต้องอ่านว่าเจ้าของแสดงความยินยอมในเนื้อหาใดและมีเงื่อนไขอะไร ควรทำหนังสือหรือข้อความยินยอมให้ตรงผู้เช่าช่วง พื้นที่ กิจการ และระยะเวลา แทนการปล่อยให้ตีความจากฐานะพยาน

ผู้เช่าเดิมเป็นบุคคล แต่จะให้บริษัทของตนใช้ร้าน ต้องตรวจอะไร

ต้องตรวจว่าบริษัทเข้าใช้ในฐานะใด เพราะบริษัทเป็นบุคคลแยกจากผู้เช่าเดิม สัญญาอาจควบคุมการให้บุคคลอื่นใช้พื้นที่หรือเช่าช่วงไว้ ควรจัดความยินยอมและเอกสารให้ตรงการใช้งานจริง รวมชื่อผู้จ่ายและผู้มีหน้าที่ต่อผู้ให้เช่า

ซื้อกิจการพร้อมอุปกรณ์แล้ว สิทธิการเช่าจะตามมาด้วยไหม

ไม่ตามมาโดยอัตโนมัติ การซื้อกิจการหรืออุปกรณ์ต้องแยกจากสิทธิใช้ตึก ตรวจสัญญาเช่าและความยินยอมของผู้ให้เช่าเดิม รวมข้อตกลงว่าเงินแต่ละก้อนคืนอย่างไรหากจัดสิทธิการเช่าไม่ได้ก่อนวันส่งมอบ

เช่าช่วงโดยเจ้าของไม่ยินยอม สัญญาเป็นโมฆะไหม และจ่ายไปแล้วทำอย่างไร

การขาดความยินยอมเพียงเหตุเดียวไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าช่วงเป็นโมฆะโดยอัตโนมัติ ต้องแยกผลผูกพันระหว่างผู้เช่าเดิมกับผู้เช่าช่วงออกจากสิทธิต่อผู้ให้เช่าเดิม ผู้เช่าช่วงอาศัยสัญญาสองฝ่ายไปบังคับผู้ให้เช่าเดิมให้ยอมรับการเช่าช่วงที่ฝ่าฝืนไม่ได้ และมาตรา 544 ให้ผู้ให้เช่าเดิมบอกเลิกสัญญาได้ ทั้งนี้ยังต้องตรวจเหตุไม่สมบูรณ์หรือข้อจำกัดการฟ้องบังคับอื่นด้วย หากจ่ายแล้ว ให้เก็บสัญญา หลักฐานโอน และคำรับรองสิทธิ ขอคำชี้แจงจากผู้รับเงินก่อนจ่ายเพิ่ม และให้ตรวจฐานเรียกคืนเงินพร้อมกำหนดออกจากพื้นที่

อ่านต่อ: สัญญาเช่าบ้าน คอนโด ที่ดิน และอาคาร

• สัญญาเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องเขียนและจดทะเบียนอะไร
• สัญญาเช่าบ้าน คอนโด และอาคารพาณิชย์ คู่มือตรวจครบทุกข้อ
• บันทึกส่งมอบห้องเช่า ต้องแนบรูปและรายการทรัพย์อะไร
• สัญญาเช่าที่ดินเกษตร ต้องตรวจกฎหมายพิเศษก่อนร่างไหม
• สัญญาเช่าคอนโด เงินประกันและค่าน้ำไฟเขียนอย่างไร
• ร่างสัญญาเช่าบ้านและคอนโด ต้องใช้กฎผู้ให้เช่าแบบใด

ดูบทความธุรกิจและสัญญาทั้งหมดแยกตามสถานการณ์

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก หนี้สิน และ PDPA

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี · คุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (PDPA)

ดูประวัติและช่องทางติดต่อผู้เขียน →

ทนายในทีมที่ดูแลเรื่องธุรกิจและสัญญา: ทนายรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ · ทนายจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ