ร่างสัญญาเช่าบ้านและคอนโด ต้องใช้กฎผู้ให้เช่าแบบใด

เจ้าของคอนโดมีห้องเพิ่มเป็นห้องที่สาม แต่ยังใช้สัญญาฉบับเดิมที่โหลดไว้เมื่อหลายปีก่อน จุดที่ต้องตรวจจึงเริ่มจากกฎหมายที่ใช้กับกิจการ ก่อนแก้เพียงชื่อผู้เช่าและค่าเช่าในแต่ละรอบ

ร่างสัญญาเช่าบ้าน เริ่มจากเลือกกฎให้ตรง

การร่างสัญญาเช่าบ้านต้องแยกการเช่าทรัพย์ทั่วไปออกจากธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัยซึ่งถูกควบคุมสัญญา ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป รวมหลายอาคารได้ ให้บุคคลธรรมดาเช่าเพื่ออยู่อาศัย การมีบ้านหนึ่งหลังกับคอนโดอีกสองห้องจึงควรนำมานับและตรวจข้อเท็จจริงร่วมกัน ไม่แยกนับตามโครงการเพื่อหลีกเลี่ยงกฎ

เมื่อเข้าเกณฑ์ต้องจัดทำสัญญาตามแบบมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง ทั้งข้อความที่ต้องมีและข้อห้าม ข้อตกลงเพิ่มเรื่องสัตว์เลี้ยง ที่จอดรถ หรือการเข้าไปซ่อมต้องไม่ลดสิทธิที่กฎหมายคุ้มครองไว้ การเซ็นชื่อรับทราบทุกหน้าไม่ทำให้ข้อกำหนดที่ขัดกฎหมายกลับใช้ได้ เจ้าของจึงควรตรวจแบบหลักครั้งแรก แล้วจัดภาคผนวกเฉพาะห้องให้เจ้าหน้าที่กรอกได้โดยไม่แก้สาระสำคัญเอง

ส่วนหลักทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงฟ้องบังคับได้ หากเช่าเกิน 3 ปีหรือตลอดอายุ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี การมีแบบมาตรฐาน สคบ. จึงไม่ทดแทนขั้นตอนจดทะเบียนเมื่อสัญญาเข้าเงื่อนไข

ตัวอย่างสมมติ คุณกานต์ปล่อยเช่าคอนโดสองห้อง และซื้อบ้านอีกหลังมาให้เช่าแก่ครอบครัว ผู้ร่างต้องตรวจหน่วยให้เช่าทั้งหมดกับลักษณะการประกอบธุรกิจ ก่อนนำแบบเดิมมาใช้กับบ้านใหม่ หากเอกสารเดิมเขียนริบเงินประกันทุกกรณีหรือเข้าเปลี่ยนกุญแจได้ทันที ต้องตรวจแก้เงื่อนไขเหล่านี้ ไม่ใช่เพิ่มจำนวนห้องในตารางแล้วถือว่าเสร็จ

ข้อยกเว้น: ชื่อเรียกที่พักไม่ใช่คำตอบทั้งหมด

หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพักและโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรมอยู่ในข้อยกเว้นของประกาศฉบับนี้ แต่ป้ายหน้าตึกเขียนว่า “หอพัก” ไม่เพียงพอ ต้องดูสถานะตามกฎหมายและเอกสารของกิจการจริง การปล่อยเช่ารายวัน การให้บริษัทเช่าเป็นที่พักพนักงาน หรือการใช้พื้นที่ผสมกับร้านค้า มีข้อเท็จจริงต่างจากบุคคลธรรมดาเช่าเพื่ออยู่เอง จึงควรแยกตรวจแทนการเลือกแบบตามชื่ออาคาร

เจ้าของที่ยังไม่เข้าเกณฑ์จำนวนหน่วยไม่ได้มีสิทธิเขียนเงื่อนไขใดก็ได้ หลักเช่าทรัพย์ กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมอาจเกี่ยวข้องตามฐานะคู่สัญญาและลักษณะเอกสาร โดยเฉพาะสัญญาสำเร็จรูปที่อีกฝ่ายไม่มีโอกาสต่อรอง ควรทำตารางเหตุผลว่าข้อใดใช้กฎใด และทบทวนเมื่อซื้อห้องเพิ่ม เปลี่ยนผู้เช่า หรือเปลี่ยนการใช้ประโยชน์

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: คุมแบบและคนใช้แบบ

คนมักเข้าใจว่า สัญญาที่เจ้าของรายอื่นใช้มานานย่อมปลอดภัย แต่จำนวนห้อง วิธีให้เช่า และกฎที่ใช้ในวันที่ทำสัญญาอาจไม่เหมือนกัน ข้อความอายุหลายปียังอาจอ้างเกณฑ์จำนวนหน่วยจากประกาศเก่า จึงต้องดูทั้งปีของแบบและเนื้อหาปัจจุบัน

กฎหมายมองว่า หน้าที่ตามสัญญาต้องอยู่ในกรอบบังคับ การใส่ถ้อยคำว่า “ผู้เช่ายอมรับโดยสมัครใจ” ไม่แทนการปฏิบัติตามแบบมาตรฐาน เจ้าของควรเก็บฉบับที่ลงนามกับหลักฐานส่งมอบให้ผู้เช่าเป็นคู่กัน

จุดเสี่ยงจริง มักอยู่ที่คนดูแลห้องเติมเงื่อนไขนอกแบบ เช่น เรียกค่าปรับใหม่ผ่านแชท หรือสัญญาว่าจะซ่อมก่อนเข้าอยู่แต่ไม่บันทึก ควรกำหนดผู้อนุมัติการแก้สัญญา เลขฉบับ และภาคผนวกให้ติดตามได้ หากผู้จัดการรับเงินแทนต้องตรวจอำนาจและบัญชีรับชำระด้วย

มองสองฝั่ง: เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้อะไรตรงกัน

ตารางนี้ควรสะท้อนอยู่ในเอกสารจริง มิใช่ใช้เป็นคำอธิบายตอนชวนเช่าเท่านั้น ผู้เช่าอาจสนใจค่าเช่าต่อเดือน ขณะที่เจ้าของสนใจความเสียหายหลังย้ายออก หากไม่ตกลงหลักฐานเริ่มต้น ทั้งคู่จะอธิบายสภาพห้องจากความจำคนละแบบ การลงนามภาคผนวกสภาพห้องและส่งสำเนาในวันรับกุญแจช่วยลดช่องว่างนี้ได้มากกว่าการเพิ่มข้อความลงโทษยาวหลายหน้า

เส้นเวลา: วันรับห้องกับวันสิ้นสุดต้องเขียนให้ชัด

กำหนดวันเริ่มเช่า วันส่งมอบ วันชำระ และวันสิ้นสุดเป็นคนละช่อง หากอนุญาตให้นำของเข้าไปก่อน ต้องบอกว่าคิดค่าเช่าหรือยังและใครรับผิดความเสียหายในช่วงนั้น สำหรับแบบมาตรฐานระยะสั้น ผู้ประกอบธุรกิจต้องแจ้งใบเรียกเก็บล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนกำหนดชำระ เพื่อให้ผู้เช่าตรวจยอดได้ ไม่ควรส่งใบแจ้งหนี้พร้อมกล่าวหาว่าผิดนัดในวันเดียวกัน

การออกก่อนครบสัญญาต้องตรวจเงื่อนไขเฉพาะ ตามแบบ ก ผู้เช่าที่อยู่อาศัยมาไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะสัญญา ไม่ผิดนัดค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น และแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน มีสิทธิบอกเลิกก่อนครบกำหนดตามแบบ การเขียนว่าอยู่ไม่ครบต้องเสียประกันเสมอจึงเสี่ยงขัดสิทธินี้ ส่วนการเลิกโดยผู้ให้เช่าต้องแยกเหตุผิดสัญญาและเวลาที่ต้องให้แก้ไข ไม่ใช้ข้อความไล่ออกทันทีครอบคลุมทุกกรณี

เก็บวันที่ได้รับหนังสือและวันที่กลับเข้าครอบครองห้องด้วย เพราะมีผลต่อการนับเวลา การแจ้งด้วยวาจาหรือส่งข้อความไปยังบัญชีที่เลิกใช้แล้วอาจเกิดข้อโต้แย้ง ควรระบุที่อยู่และช่องทางติดต่อ พร้อมขั้นตอนแจ้งเปลี่ยนข้อมูลในสัญญา

ตัวอย่างเงิน: ค่าเช่าล่วงหน้าต่างจากเงินประกัน

สมมติค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท เรียกค่าเช่าล่วงหน้า 12,000 บาทและเงินประกัน 24,000 บาท ยอดรวมวันทำสัญญาเท่ากับ 36,000 บาท ต้องระบุว่าค่าเช่าล่วงหน้าหักกับเดือนใด เงินประกันเป็นหลักประกันหน้าที่ใด ไม่ควรออกใบรับเงินรวมว่า “ค่ามัดจำ” เพียงคำเดียวจนไม่ทราบลักษณะเงิน

สำหรับการเช่าระยะสั้นภายใต้ประกาศ ต้องตรวจเพดานค่าเช่าล่วงหน้ารวมเงินประกันไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน ตัวอย่างนี้จึงเท่ากับ 12,000 × 3 = 36,000 บาทพอดี แต่จำนวนเงินไม่ใช่ข้อพิจารณาเพียงอย่างเดียว เงื่อนไขหักเงิน คืนเงิน และค่าใช้จ่ายเพิ่มต้องถูกต้องด้วย ห้ามนำตัวอย่างไปใช้กับการเช่าระยะยาวโดยไม่ตรวจแบบและกฎของประเภทนั้น

เมื่อคืนห้อง อย่าถือว่าเงินประกันกลายเป็นรายได้เจ้าของทันที ต้องตรวจหนี้และความเสียหายที่เรียกได้ แยกรอยเสื่อมจากการใช้งานปกติออกจากความเสียหายที่ผู้เช่ารับผิด และคืนยอดส่วนที่ไม่มีเหตุหักตามกำหนด

เอกสารที่ควรส่งให้ผู้ร่างก่อนเริ่มงาน

• รายการบ้านและห้องที่ให้เช่าทั้งหมด พร้อมผู้ดำเนินกิจการแต่ละแห่ง
• เอกสารสิทธิหรือหลักฐานสิทธิให้เช่า และอำนาจลงนามหรือรับเงินแทน
• แบบเดิม กฎอาคาร และข้อความเสนอเช่าที่ส่งให้ผู้เช่าแล้ว
• ค่าเช่า เงินประกัน รายการบริการ และตัวอย่างบิลค่าน้ำไฟจริง
• รายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ ตำหนิ และภาพสภาพปัจจุบัน
• ระยะเช่า การใช้ห้อง จำนวนผู้อยู่ และเงื่อนไขที่ต้องต่อรอง

ข้อมูลส่วนบุคคลที่ใช้ตรวจคู่สัญญาควรจำกัดเท่าที่จำเป็นและส่งผ่านช่องทางที่ตกลงกับสำนักงาน ไม่เผยแพร่บัตรประชาชนหรือเลขห้องของผู้เช่าบนพื้นที่สาธารณะ หากยังไม่ทราบรายละเอียดบางช่องให้ทำรายการค้างไว้เพื่อยืนยันก่อนเซ็น แทนการเติมชื่อผู้รับเงินหรือวันที่ประมาณขึ้นเอง แบบที่ดูครบแต่ข้อมูลผิดอาจสร้างปัญหามากกว่าร่างที่ระบุชัดว่ารอข้อมูล

เรื่องที่เชื่อมกัน: สัญญาหลักและเอกสารประจำห้อง

ผู้ที่เช่าเพื่อเปิดกิจการควรแยกอ่าน สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์และช่วงตกแต่ง เพราะเรื่องใบอนุญาต การลงทุน และการคืนพื้นที่ต่างจากการพักอาศัย หากกำหนดเช่าเกิน 3 ปี ให้ตรวจ หลักฐานและการจดทะเบียนเช่าระยะยาว ควบคู่กัน

เมื่อเกิดการค้างชำระหรือขอคืนห้องแล้ว ขั้นตอนส่งหนังสือต้องยึดเหตุและกฎที่ใช้จริง อ่านหลักการจัดข้อมูลใน หนังสือบอกกล่าวทวงถาม ได้ แต่ไม่ควรนำกำหนดชำระของหนี้ประเภทอื่นมาแทนเวลาที่กฎหมายเช่าหรือแบบควบคุมกำหนด การเชื่อมเอกสารให้ตรงตั้งแต่แรกช่วยให้การดำเนินการภายหลังอ้างถึงข้อสัญญาและหลักฐานชุดเดียวกัน

สำหรับเอกสารที่ใช้ร่วมกัน อ่าน ข้อสัญญาเงินประกันและค่าน้ำไฟ และ บันทึกส่งมอบห้องพร้อมรายการทรัพย์ เพื่อให้แบบหลักสัมพันธ์กับการรับเงินและตรวจสภาพจริง

ทางไปต่อ: จัดชุดสัญญาให้ใช้ซ้ำอย่างมีเงื่อนไข

1. นับหน่วยให้เช่าและตรวจสถานะกิจการกับผู้เช่า
2. เลือกแบบที่กฎหมายกำหนดและแยกข้อเสนอที่ต้องต่อรอง
3. จัดภาคผนวกสภาพห้อง รายการเงิน และช่องทางแจ้งเรื่อง
4. ตรวจข้อความกับการทำงานจริงของผู้ดูแลห้อง
5. ลงนาม ส่งมอบสำเนา และเก็บหลักฐานรับห้องเป็นชุดเดียว

หากกำลังเพิ่มจำนวนห้อง ใช้แบบเดิมก่อนปี 2568 หรือให้ผู้ดูแลหลายคนกรอกสัญญา ควรตรวจทั้งชุดก่อนรับผู้เช่ารอบใหม่ บริการร่างและตรวจสัญญาของยอดทิพย์ธรรม สามารถเริ่มประเมินจากแบบเดิม รายการหน่วยให้เช่า และเงื่อนไขรายห้อง โดยส่งรายละเอียดผ่าน หน้าติดต่อสำนักงาน เพื่อกำหนดขอบเขตงานและเอกสารที่ต้องจัดทำให้ชัดก่อนเริ่มร่าง

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ