สัญญาต่อเติมบ้าน แบ่งงวดเงินและรับประกันงานอย่างไร

สัญญาต่อเติมบ้านควรระบุงานที่ต้องเสร็จในแต่ละงวด พร้อมวิธีตรวจรับและหลักฐานเมื่อจ่ายเงิน อย่าดูเฉพาะราคารวมกับจำนวนวัน เพราะงานใหม่อาจกระทบหลังคา ระบบน้ำ หรือโครงสร้างเดิมที่ต้องแยกความรับผิดให้ชัด

สัญญาต่อเติมบ้าน แบ่งงวดเงินตามงานอย่างไร

เริ่มจากขอบเขตที่วัดและตรวจได้ เช่น ต่อเติมครัวขนาดใด ทำหลังคาและระบบระบายน้ำส่วนไหน รวมรื้อของเดิม ขนทิ้ง และเก็บงานหรือไม่ จากนั้นให้ผู้รับจ้างแยกราคากับลำดับงาน เพื่อกำหนดเงื่อนไขเบิกเงินตามผลสำเร็จ ไม่ใช้เพียงครบสิบวันหรือช่างขอซื้อของแล้วต้องจ่ายโดยไม่รู้ว่างานถึงจุดใด

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 587 วางหลักจ้างทำของว่าจ่ายสินจ้างเพื่อผลสำเร็จ และมาตรา 602 เชื่อมการจ่ายกับการรับมอบ หากตกลงส่งรับเป็นส่วนและระบุสินจ้างไว้เป็นส่วนก็จ่ายเมื่อรับส่วนนั้น ทั้งนี้ต้องอ่านเงื่อนไขที่ตกลงและกฎหมายเฉพาะร่วมด้วย การมีเงินเริ่มงานจึงควรระบุวัตถุประสงค์ จำนวน และวิธีหักกับราคางาน ไม่ให้ซ้ำกับยอดงวดถัดไป

งานต่อเติมเพื่ออยู่อาศัยต้องตรวจประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้บริการต่อเติมอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน พ.ศ. 2566 สคบ. อธิบายว่าผู้ประกอบการต้องออกหลักฐานเมื่อรับเงิน โดยมีรายละเอียดคู่กรณี งาน งวดที่จ่าย และกำหนดเสร็จตามเกณฑ์ การมีสลิปโอนช่วยพิสูจน์เงิน แต่ควรขอหลักฐานที่ผูกเงินกับงานให้ชัดด้วย

ตัวอย่างสมมติ งานต่อเติมครัว 300,000 บาท ร่างระบุงวดหนึ่งเมื่อฐานรากและงานที่กำหนดผ่านตรวจ งวดสองเมื่อโครงกับหลังคาเสร็จตามรายการ และงวดสุดท้ายเมื่อระบบกับเก็บงานผ่านตรวจ ต้องมีรายการตรวจจริงแนบ ไม่ใช่เขียนแค่งวดโครงสร้างแล้วเถียงกันว่ารวมพื้นหรือหลังคาหรือไม่ จำนวนงวดและสัดส่วนเงินควรออกแบบตามต้นทุนและงานของโครงการ ไม่มีกฎว่าแบ่งแบบเดียวแล้วเหมาะกับทุกบ้าน

ต่อเติมต่างจากสร้างใหม่ และสิ่งที่ต้องขออนุญาต

งานต่อเติม ซ่อมแซม หรือปรับปรุงอาคารเดิมต้องแยกจากการสร้างใหม่ทั้งหลังที่อาจเข้าประกาศควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559 การนำคำรับประกันหรือสูตรค่าปรับของงานสร้างใหม่มาใส่โดยไม่ตรวจประเภทอาจทำให้เข้าใจฐานสิทธิผิด แม้คู่สัญญาจะตกลงความคุ้มครองเพิ่มเติมที่ชอบด้วยกฎหมายได้ก็ตาม

ก่อนเริ่มต้องตรวจว่างานเข้าข่ายต้องขออนุญาตหรือดำเนินการตามกฎหมายควบคุมอาคารอย่างไร รวมถึงความยินยอมเจ้าของ นิติบุคคลหมู่บ้านหรืออาคารชุดเมื่อเกี่ยวข้อง ความยินยอมเพื่อนบ้านอย่างเดียวไม่แทนใบอนุญาต และการได้รับอนุญาตก็ไม่ทำให้สร้างรุกล้ำหรือทำให้ผู้อื่นเสียหายได้

หากช่างรับเฉพาะค่าแรงและเจ้าของซื้อวัสดุ ต้องระบุหน้าที่ตรวจความเหมาะสม แจ้งของขาด และเก็บวัสดุเหลือ มาตรา 591 ยังมีประเด็นหน้าที่เตือนเมื่อรู้ว่าวัสดุหรือคำสั่งไม่เหมาะ จึงไม่ควรใช้ข้อความว่าเจ้าของซื้อของเองแล้วช่างไม่รับผิดทุกเรื่อง

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ประกันต้องบอกวิธีใช้งาน

คนมักเข้าใจว่า ได้คำว่า “ประกันหนึ่งปี” แล้วพอมีปัญหาก็รอให้ช่างว่างเข้ามาแก้เมื่อไรก็ได้ แต่เอกสารอาจไม่บอกว่าเริ่มวันไหน งานส่วนใดอยู่ในประกัน หรือใครรับเรื่อง และกำหนดฟ้องตามกฎหมายอาจเดินอยู่ระหว่างการรอ

กฎหมายมองว่า ระยะที่ความชำรุดต้องปรากฏตามมาตรา 600 กับกำหนดฟ้องตามมาตรา 601 เป็นคนละเรื่อง ต้องอ่านสัญญา ประเภทงาน และข้อยกเว้นร่วมกัน ส่วนการรับมอบโดยไม่ทักท้วงมีผลตามมาตรา 597–598 จึงควรบันทึกข้อสงวนและตำหนิที่ตรวจพบให้ชัด

จุดเสี่ยงจริง คือเจ้าของบ้านจ่ายครบและเซ็นว่าเรียบร้อยทุกประการทั้งที่ยังมีน้ำรั่ว เพราะช่างบอกว่าจะกลับมาแก้ ควรทำรายการค้าง วันเข้าซ่อม และสถานะการรับมอบให้ตรงกับข้อเท็จจริง ไม่ใช้ใบรับงานฉบับสะอาดเพื่อแลกกับคำสัญญาปากเปล่า

มองสองฝั่ง: บ้านเดิมกับงานใหม่ใครรับผิด

ไม่ควรกำหนดความรับผิดจากตำแหน่งรอยร้าวอย่างเดียว เช่น รอยอยู่บ้านเดิมแล้วสรุปว่าช่างไม่เกี่ยว ต้องตรวจสาเหตุและความเชื่อมโยงทางเทคนิค ในทางกลับกันรอยที่พบหลังต่อเติมก็ไม่ได้พิสูจน์เองว่าทุกจุดเกิดจากผู้รับจ้าง จึงควรมีภาพก่อนเริ่มและรายงานตรวจที่เหมาะสม

หากเจ้าของยังอาศัยอยู่ระหว่างทำงาน ให้กำหนดพื้นที่ทำงาน การป้องกันฝุ่นและน้ำ การเก็บของกับเวลาเข้าบ้านไว้ด้วย เงื่อนไขเหล่านี้ช่วยให้แยกความเสียหายต่อทรัพย์เดิมจากงานจ้าง และทำให้ผู้รับจ้างประเมินต้นทุนได้ก่อนตกลงราคา

กำหนดเสร็จ รับประกัน และเวลาฟ้องอย่าสับสน

ควรมีวันเริ่ม วันแล้วเสร็จ วิธีแจ้งเหตุขยายเวลา และวันที่ส่งมอบแต่ละส่วน การเปลี่ยนแบบที่เจ้าของอนุมัติควรระบุว่ากระทบเวลาเท่าไร ไม่เขียนว่ามีงานเพิ่มเมื่อไรให้ขยายไม่มีกำหนด และไม่ใช้คำว่าฝนตกเป็นเหตุขยายทุกกรณีโดยไม่มีหลักฐานผลต่องาน

มาตรา 600 วางหลักเมื่อไม่ได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่นว่ารับผิดความชำรุดที่ปรากฏภายในหนึ่งปีนับแต่ส่งมอบ หรือห้าปีสำหรับสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดินนอกจากเรือนโรงเครื่องไม้ และมีข้อยกเว้นเมื่อปิดบังความชำรุด ส่วนมาตรา 601 กำหนดฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่ความชำรุดปรากฏ ต้องตรวจประเภทงานและฐานสิทธิจริง ไม่แปลว่าเจ้าของเลือกฟ้องได้ทุกเวลาในช่วงรับประกัน

เมื่อพบปัญหาให้บันทึกวันแรกที่ทราบ ภาพอาการ หนังสือแจ้ง และคำตอบของช่าง ใช้ เครื่องมือช่วยนับระยะเวลากฎหมาย ประกอบการตรวจวัน แต่ไม่ถือว่าการส่งข้อความแจ้งซ่อมทุกครั้งทำให้อายุความเริ่มใหม่เอง หากใกล้กำหนดควรตรวจทางดำเนินการโดยไม่รอการนัดซ่อมที่ยังไม่แน่นอน

ตัวอย่างตารางเงินและงานที่ยังไม่ตรวจรับ

สมมติราคางาน 300,000 บาท จ่ายเงินล่วงหน้า 30,000 บาท โดยตกลงหักเต็มจำนวนในงวดแรก เมื่อผลงานงวดแรกที่ผ่านตรวจมีราคา 90,000 บาท ยอดจ่ายเพิ่มงวดนั้นคือ 90,000 − 30,000 = 60,000 บาท ยอดเงินสะสมหลังงวดแรกจึงเป็น 90,000 บาท ไม่ใช่ 120,000 บาท การทำตารางนี้ช่วยไม่ให้เงินล่วงหน้าถูกนับซ้ำ

หากงานงวดถัดไปมีรายการที่โต้แย้ง ต้องแยกส่วนที่ผ่านกับส่วนที่ยังต้องแก้ตามสิทธิในสัญญาและกฎหมาย ไม่หยุดจ่ายทุกยอดโดยไม่ตรวจเหตุ มาตรา 599 มีหลักยึดหน่วงสินจ้างกรณีส่งมอบล่าช้าหรือชำรุดโดยมีเงื่อนไขเรื่องประกันตามสมควร จึงควรตรวจขอบเขตที่จะใช้จริงและแจ้งเหตุให้ชัด

ค่าซ่อมโดยช่างรายใหม่ต้องมีรายการและหลักฐาน รวมถึงตรวจขั้นตอนแจ้งให้รายเดิมแก้ก่อนตามฐานที่ใช้ ไม่ควรเอาใบเสนอราคาซ่อมสูงสุดมาหักเงินทันทีโดยยังไม่ตรวจสิทธิ ตัวเลขตัวอย่างใช้เพื่อจัดบัญชีและอ่านร่าง ไม่ใช่สัดส่วนเงินที่กฎหมายบังคับทุกโครงการหรือราคางานจริง

เอกสารก่อนร่างสัญญาและก่อนจ่ายแต่ละงวด

• ร่างสัญญา ใบเสนอราคา แบบและรายการวัสดุที่ใช้ฉบับเดียวกัน
• ภาพสภาพบ้านเดิมและพื้นที่ข้างเคียงที่อาจได้รับผลกระทบ
• ตารางงานกับงวดเงิน พร้อมวิธีหักเงินล่วงหน้า
• หลักฐานสิทธิในบ้านและใบอนุญาตหรือหนังสือยินยอมที่เกี่ยวข้อง
• แบบตรวจรับ รายการตำหนิ และผู้มีอำนาจลงนาม
• หลักฐานรับเงิน สลิป และใบเสร็จที่ระบุว่างวดใด
• เงื่อนไขประกัน ช่องทางแจ้งซ่อม และเอกสารรับประกันวัสดุ

ถ้ารื้อแล้วพบปัญหาที่มองไม่เห็นก่อนเริ่ม ให้ทำบันทึกสภาพ พร้อมภาพและข้อเสนอแก้ไขก่อนเพิ่มงานเท่าที่ทำได้ แยกงานเร่งด่วนเพื่อป้องกันอันตรายจากงานเปลี่ยนที่รอการอนุมัติได้ เพื่อไม่ให้ทุกเหตุถูกอ้างเป็นงานเพิ่มฉุกเฉินโดยไม่มีขอบเขต

อย่าเซ็นเอกสารที่เว้นราคา วันเสร็จ หรือขอบเขตประกันไว้เติมภายหลัง ควรเก็บคู่ฉบับที่มีเอกสารแนบตรงกันและหลักฐานแก้ทุกครั้ง เพื่อให้ตรวจย้อนกลับได้ว่างวดเงินที่เรียกเกิดจากข้อตกลงใด

งานเพิ่มลด สัญญาสร้างใหม่ และพื้นที่เช่า

หากมีการเปลี่ยนวัสดุหรือขยายพื้นที่ อ่าน การใช้ BOQ และอนุมัติงานเพิ่มลด เพื่อกำหนดเอกสารด้านเงินและเวลา ไม่ใช้การส่งใบเบิกเงินเพิ่มเป็นขั้นตอนอนุมัติย้อนหลังแทนข้อตกลงที่ควรทำก่อน

ถ้าขอบเขตงานจริงกลายเป็นสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด ให้ตรวจ สัญญาจ้างสร้างบ้านและเกณฑ์ควบคุมสัญญา ใหม่ตามข้อเท็จจริง ไม่ถือว่าชื่อเดิมต่อเติมทำให้ไม่ต้องดูประกาศที่เกี่ยวข้อง

สำหรับร้านในอาคารเช่าหรือบ้านที่ผู้ว่าจ้างไม่ได้เป็นเจ้าของ ต้องตรวจ ความยินยอมตกแต่งและการคืนพื้นที่ ร่วมด้วย ผู้ว่าจ้างอาจมีหน้าที่ต่อเจ้าของอีกชั้นหนึ่ง จึงควรให้สัญญาช่างรับรู้ข้อจำกัดงานที่ทำได้และกำหนดส่งคืนที่ตกลงไว้

ทางไปต่อ: ทำงวดเงินให้ตรวจได้ก่อนเริ่มงาน

1. สำรวจบ้านและบันทึกสภาพเดิมก่อนรื้อ
2. ยืนยันขอบเขต แบบ วัสดุ และรายการที่ไม่รวม
3. ผูกเงินแต่ละงวดกับงานและหลักฐานตรวจรับ
4. กำหนดวันเสร็จ วิธีเปลี่ยนงาน และขั้นตอนแจ้งซ่อม
5. ตรวจหลักฐานรับเงินและเก็บคู่ฉบับทุกครั้ง

ควรตรวจร่างเมื่อให้จ่ายเกือบครบก่อนตรวจรับ ประกันไม่ระบุวันเริ่ม หรือให้เจ้าของรับผิดความเสียหายบ้านเดิมทุกอย่างแม้เกิดจากงานใหม่ หากปัญหาเกิดแล้วควรเก็บหลักฐานก่อนแก้ โดยคำนึงถึงความปลอดภัยและไม่ปล่อยให้อายุความผ่านไป

ส่งร่างต่อเติม รูปสภาพเดิม แบบ ตารางงวดเงิน และกำหนดใช้พื้นที่ผ่าน บริการร่างและตรวจสัญญาของยอดทิพย์ธรรม พร้อมระบุฝั่งของคุณ เพื่อประเมินงานตรวจเอกสารและข้อตกลงรับประกันที่ตรงกับโครงการ

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ