ร่างสัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องตรวจแบบควบคุมสัญญาอะไร

ร่างสัญญาจ้างสร้างบ้านควรทำให้เจ้าของบ้านตรวจได้ว่าเงินแต่ละงวดแลกกับงานอะไร และผู้รับเหมารู้ว่าต้องส่งมอบงานตามแบบฉบับไหน ก่อนตกลงราคา ต้องตรวจด้วยว่าโครงการอยู่ในเกณฑ์ธุรกิจควบคุมสัญญาหรือไม่

ร่างสัญญาจ้างสร้างบ้าน ต้องเริ่มตรวจเรื่องใด

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการรับจ้างก่อสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2559 ใช้กับธุรกิจที่รับจ้างสร้างอาคารขึ้นใหม่ทั้งหมดให้ผู้บริโภคใช้เพื่ออยู่อาศัยตามนิยาม จึงต้องตรวจทั้งผู้รับจ้าง ลักษณะงาน และวัตถุประสงค์ ไม่ใช่ดูว่าชื่อเอกสารมีคำว่าสร้างบ้านเท่านั้น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคยังอธิบายการใช้ประกาศนี้ในข้อมูลเผยแพร่เดือนพฤษภาคม 2569

เมื่อเข้าเกณฑ์ ต้องจัดสาระสัญญาให้ครบตามข้อ 3 เช่น คู่สัญญา สถานที่ก่อสร้าง ราคาทั้งหมดรวมภาษีมูลค่าเพิ่ม หน้าที่จัดหาวัสดุ บัญชีปริมาณวัสดุและราคา งวดงานกับงวดเงินที่ได้สัดส่วน กำหนดขออนุญาต และระยะเวลาสร้างแล้วเสร็จ ร่างควรอ้างเลขที่แบบ วันที่ และเอกสารแนบอย่างระบุได้ เพื่อไม่ให้คู่สัญญาถือแบบคนละชุด

การตรวจไม่จบที่มีหัวข้อครบ ต้องอ่านว่าข้อความทำงานร่วมกันได้จริง เช่น ตารางเงินระบุจ่ายเมื่อทำหลังคาเสร็จ แต่ BOQ ไม่แยกโครงหลังคากับวัสดุมุง หรือร่างบอกว่าราคารวมทุกอย่างแต่หมายเหตุใบเสนอราคาตัดงานระบบออก หากไม่แก้ก่อนเซ็น ความขัดกันจะไปปรากฏตอนเรียกเงินหรือส่งมอบ

ตัวอย่างสมมติ เจ้าของบ้านได้รับใบเสนอราคา 2,000,000 บาท พร้อมภาพบ้านสามมิติ แต่ยังไม่มีรายการวัสดุและแบบที่ใช้ก่อสร้าง การรีบเซ็นเพียงเพื่อยืนยันราคาทำให้ไม่รู้ว่าราคานั้นซื้อคุณภาพและปริมาณใด ควรให้ผู้รับเหมาจัดชุดแบบ รายการวัสดุ ขอบเขตไม่รวม และงวดงานให้ตรวจร่วมกันก่อน แล้วจึงผูกยอดเงินกับเอกสารชุดเดียวกัน ทุกหน้าแนบควรมีชื่อหรือเลขฉบับที่ชัดเพื่อป้องกันการสลับรายการภายหลัง

สร้างใหม่ ต่อเติม และสร้างไว้ขาย ต้องแยกเกณฑ์

นิยามเพื่ออยู่อาศัยในประกาศไม่ได้ครอบคลุมการนำอาคารทั้งหมดหรือบางส่วนไปขาย ให้เช่า หรือจัดหาโดยเรียกค่าตอบแทนตามที่กำหนดไว้ จึงไม่ควรรับรองว่าผู้ลงทุนสร้างอาคารให้เช่าใช้สิทธิทุกข้อเหมือนเจ้าของบ้านที่สร้างอยู่เอง ต้องตรวจสัญญาจ้างทำของและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมนั้น

งานต่อเติม ซ่อมแซม หรือปรับปรุงอาคารเดิมมีประกาศควบคุมรายการในหลักฐานการรับเงิน พ.ศ. 2566 ที่ต้องตรวจแยกจากประกาศสร้างใหม่ การมีใบเสร็จครบไม่ได้แทนข้อตกลงขอบเขตงาน ส่วนการซื้อบ้านสำเร็จรูปแล้วเคลื่อนย้ายมาติดตั้งก็ต้องดูข้อเท็จจริงว่ามีลักษณะซื้อขายหรือรับจ้างก่อสร้างอย่างไร

สัญญาที่อยู่นอกนิยามประกาศไม่ได้หมายความว่าไม่มีความรับผิดหรือไม่ต้องทำเอกสาร เพียงต้องเลือกฐานกฎหมายให้ตรงงาน แล้วกำหนดแบบ ราคา เวลา และการรับประกันให้ใช้ได้จริง ไม่คัดข้อคุ้มครองหรือข้อยกเว้นจากโครงการคนละประเภทโดยไม่ตรวจ

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ข้อครบแต่ใช้ไม่ได้ก็เสี่ยง

คนมักเข้าใจว่า แบบสัญญายาวหลายหน้า มีตราบริษัทและระบุรับประกันแล้วก็น่าจะเพียงพอ แต่หากวันเริ่มนับงานขึ้นกับเหตุที่ไม่แน่นอน หรือแบบแนบไม่ตรงใบเสนอราคา ความยาวเอกสารไม่ได้ช่วยให้ตรวจว่างานล่าช้าหรือขาดอะไรได้

กฎหมายมองว่า ธุรกิจที่เข้าเกณฑ์ต้องปฏิบัติตามทั้งข้อสัญญาที่ต้องมีและข้อที่ห้ามใช้ ข้อ 4 ของประกาศห้ามข้อความบางประเภท เช่น เปลี่ยนรายละเอียดหรือภาระเพิ่มโดยไม่มีความยินยอมเป็นหนังสือ ไม่คืนเงินทุกกรณี และถือว่าไม่ตรวจตามนัดเป็นการรับงานโดยปริยาย การเซ็นยอมรับไม่ได้ทำให้ข้อต้องห้ามกลายเป็นข้อที่ควรนำมาใช้

จุดเสี่ยงจริง คือเจ้าของบ้านไม่มีระบบตรวจงานระหว่างทาง ส่วนผู้รับเหมาไม่มีหลักฐานงานเพิ่มที่ได้รับอนุมัติ การร่างที่ดีควรกำหนดผู้ประสานงาน ผู้อนุมัติราคา และเอกสารตรวจรับให้ใช้ได้ในหน้างาน เพื่อให้รู้ว่างวดใดพร้อมเรียกเงินและประเด็นใดต้องแก้ก่อน

มองสองฝั่ง: เจ้าของบ้านและผู้รับเหมาต้องเห็นงานตรงกัน

เจ้าของบ้านควรแจ้งการเปลี่ยนใจผ่านผู้มีหน้าที่อนุมัติ ไม่สั่งช่างแต่ละคนแยกกันแล้วคาดว่าราคาเดิมครอบคลุม ส่วนผู้รับเหมาควรเสนอผลกระทบก่อนทำงานเพิ่ม ไม่ทำไปทั้งหมดแล้วให้เจ้าของบ้านตัดสินใจจ่ายภายหลังเมื่อแก้คืนได้ยาก

การมีผู้ตรวจงานด้านวิศวกรรมหรือสถาปัตยกรรมช่วยยืนยันว่างานตรงแบบและมาตรฐานหรือไม่ ส่วนการตรวจสัญญาช่วยวางสิทธิ หน้าที่ และเอกสาร ทั้งสองงานมีหน้าที่ต่างกัน จึงควรกำหนดว่าใครตรวจคุณภาพ ใครอนุมัติการเปลี่ยนราคา และใครลงนามรับรองงวด

วันขออนุญาต วันแล้วเสร็จ และช่วงรับประกัน

ข้อ 3 ของประกาศกำหนดให้มีระยะเวลายื่นคำขออนุญาตนับจากวันทำสัญญา และระยะเวลาสร้างแล้วเสร็จนับจากวันที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย ร่างควรระบุผู้ดำเนินการ เอกสารที่เจ้าของต้องให้ และวันที่ยืนยันได้ ไม่ปล่อยให้เริ่มนับจากวันที่ผู้รับเหมาเลือกลงเสาเอกเองโดยไม่มีกรอบเวลา

การรับผิดความชำรุดตามประกาศแยกโครงสร้างไม่น้อยกว่าห้าปี และส่วนควบหรืออุปกรณ์สำคัญอื่น รวมทั้งรั้วหรือกำแพงไม่น้อยกว่าหนึ่งปี โดยนับจากการรับมอบตามรายการที่เกี่ยวข้อง ต้องกำหนดช่องทางแจ้งและวิธีเข้าตรวจด้วย ไม่เขียนแค่รับประกันตามมาตรฐานบริษัทโดยไม่แนบเงื่อนไข

กรณีขยายเวลาเพราะเหตุที่ผู้รับเหมาไม่ต้องรับผิด ต้องมีเหตุ หลักฐาน และระยะเวลาที่เสียจริงตามหลักของประกาศ ไม่เพิ่มวันเป็นก้อนทุกครั้งที่ฝนตก หากเริ่มมีข้อพิพาท ให้แยกวันพบปัญหา วันแจ้งแก้ และวันส่งมอบไว้ใน ตารางลำดับเหตุการณ์ เพราะช่วงประกันไม่ใช่คำตอบแทนอายุความฟ้องทุกฐานสิทธิ

งวดเงินและค่าปรับล่าช้า คำนวณจากฐานใด

สมมติราคางาน 2,000,000 บาท และงวดงานที่ตรวจแล้วมีมูลค่าตามตาราง 400,000 บาท การเบิกควรอ้างงานที่ตรงเงื่อนไข ไม่ใช่เพียงครบเดือนแล้วเรียกเงินโดยยังไม่ได้งานตามสัดส่วน หากมีเงินล่วงหน้าต้องระบุการนำไปหักในงวดถัดไป เพื่อไม่ให้จ่ายซ้ำหรือทำให้เงินที่ออกไปนำหน้ามูลค่างานโดยไม่รู้ตัว

สำหรับกรณีที่อยู่ในประกาศ ข้อ 3 (11) กำหนดค่าปรับรายวันที่ตกลงต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาจ้างก่อสร้าง เมื่อผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิเลิกสัญญาเพราะความล่าช้าตามเงื่อนไข ตัวอย่างที่ใช้อัตรา 0.01% กับราคา 2,000,000 บาท จะได้ 2,000,000 × 0.0001 = 200 บาทต่อวัน หากเป็นวันล่าช้าที่นับได้จริง 20 วัน จะเป็น 4,000 บาท

อย่าสับสน 0.01% กับ 1% และอย่านำวันทั้งโครงการมาคิดค่าปรับโดยไม่หักช่วงที่มีสิทธิขยายเวลาตามกฎหมายและสัญญา การเรียกเงินจริงยังต้องตรวจเหตุผิดนัด ข้อตกลง และสิทธิที่เกี่ยวข้อง ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างคำนวณ มิใช่ค่าจ้างทนายหรือคำรับรองว่าได้ชดเชยจำนวนดังกล่าวเสมอ

เอกสารก่อนตรวจหรือร่างสัญญาสร้างบ้าน

• เอกสารคู่สัญญาและอำนาจผู้ลงนาม พร้อมข้อมูลสถานที่ก่อสร้าง
• แบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมฉบับที่จะใช้ เลขแบบและวันที่แก้ไข
• BOQ รายการวัสดุ ยี่ห้อ รุ่น หรือเกณฑ์เทียบเท่าที่ตรวจรับได้
• ใบเสนอราคาที่แยกสิ่งที่รวมและไม่รวม พร้อมภาษีและค่าใช้จ่าย
• ตารางงวดงาน งวดเงิน วันยื่นขออนุญาตและวันแล้วเสร็จ
• ข้อเสนอรับประกัน ผู้รับแจ้งซ่อม และเอกสารตรวจรับ
• แชต โฆษณา หรือคำรับรองที่ใช้ตัดสินใจจ้างและเงินที่จ่ายแล้ว

การตรวจร่างจากสัญญาอย่างเดียวแต่ไม่มี BOQ อาจยังตอบไม่ได้ว่างวดเงินได้สัดส่วนหรือไม่ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญงานก่อสร้างช่วยเทียบปริมาณและมูลค่างาน ส่วนประเด็นสิทธิและความรับผิดตรวจร่วมกับเอกสารเดียวกัน เพื่อไม่ให้ฝ่ายหนึ่งแก้แบบแล้วอีกฝ่ายยังใช้ราคาฉบับเก่า

รายการใดไม่พร้อมควรระบุให้เห็นก่อนเริ่มสัญญา เช่น แบบอยู่ระหว่างแก้หรือยังไม่ทราบวัสดุหลัก ไม่เติมคำกว้างว่าคุณภาพดีเพื่อแทนรายละเอียดที่ส่งผลต่อราคาจริง

ที่ดินเช่า สัญญาซื้อขาย และหนังสือแก้ไขงาน

หากสร้างบนที่ดินที่เช่า ต้องตรวจสิทธิปลูกสร้างและผลเมื่อหมดอายุเช่าก่อนจ้างผู้รับเหมา อ่าน เงื่อนไขเช่าที่ดินระยะยาว เพื่อเชื่อมสิทธิใช้ที่ดินกับระยะเวลาสร้างและการคืนทุน การมีสัญญาช่างไม่ได้แก้ข้อจำกัดในสิทธิที่ดิน

ถ้าซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากผู้ขาย ต้องแยกจากการจ้างสร้างบนที่ดินของตน ดู สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ประกอบ เพราะการโอนกรรมสิทธิ์และหน้าที่ของผู้ขายมีประเด็นเพิ่มต่างจากผู้รับเหมา

เมื่อมีงานเพิ่มลดควรทำเอกสารเปลี่ยนงานผูกกับแบบและราคาที่ตกลง ไม่ใช้การแก้ตัวเลขในใบเบิกเงินเป็นหลักฐานแทนคำสั่งงาน หากงานเริ่มผิดแบบแล้วต้องแจ้งแก้ ให้เก็บภาพ รายงานผู้ตรวจ และหนังสือที่ส่ง ก่อนเลือกทางจ้างคนอื่นแก้หรือยุติสัญญาตามเงื่อนไขที่ใช้ได้

อ่านรายละเอียด BOQ และการอนุมัติงานเพิ่มลด เพื่อใช้จัดภาคผนวก หากงานจริงเป็นการปรับปรุงอาคารเดิม ให้ตรวจ สัญญาต่อเติมบ้าน งวดเงินและการรับประกัน ซึ่งต้องแยกเกณฑ์จากงานสร้างใหม่

ทางไปต่อ: ตรวจชุดเอกสารก่อนวางเงินก้อนแรก

1. จำแนกประเภทงานและเกณฑ์ควบคุมสัญญาที่เกี่ยวข้อง
2. รวมแบบ BOQ ใบเสนอราคาและร่างเป็นชุดเดียว
3. เทียบงวดเงินกับผลสำเร็จของงานที่ตรวจได้
4. แก้วันเริ่มนับ กำหนดเสร็จ ประกัน และขั้นตอนงานเปลี่ยน
5. ตัดข้อห้ามและกำหนดผู้อนุมัติพร้อมหลักฐานก่อนเซ็น

ควรตรวจทันทีเมื่อผู้รับเหมาขอเงินก้อนใหญ่ก่อนมีแบบ ข้อรับประกันต่ำกว่าเกณฑ์ที่ใช้ หรือมีข้อความว่าผู้ว่าจ้างไม่มาตรวจถือว่ารับแล้ว การแก้ก่อนลงนามช่วยให้ทั้งสองฝ่ายใช้เงื่อนไขเดียวกันตั้งแต่ต้น และเห็นภาระที่ยังต้องต่อรอง

ส่งร่าง แบบ BOQ ตารางงวดเงิน และวันที่ต้องเริ่มงานผ่าน บริการร่างและตรวจสัญญาของยอดทิพย์ธรรม พร้อมระบุว่าเป็นเจ้าของบ้านหรือผู้รับเหมา เพื่อประเมินขอบเขตตรวจสัญญาให้ตรงประเภทโครงการ

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ