BOQ แนบท้ายสัญญา งานเพิ่มลดต้องอนุมัติอย่างไร

BOQ แนบท้ายสัญญาจะช่วยคุมงบได้เมื่อรายการตรงกับแบบและมีวิธีอนุมัติงานเปลี่ยนที่ใช้จริง หากช่างเริ่มงานจากคำสั่งปากเปล่าแล้วค่อยถามราคาเมื่อเสร็จ ตารางละเอียดเพียงใดก็อาจไม่พอป้องกันข้อพิพาท

BOQ แนบท้ายสัญญา ต้องผูกกับแบบและราคาอย่างไร

BOQ หรือบัญชีแสดงปริมาณงานและราคาเป็นเอกสารที่ใช้แยกงานออกเป็นรายการ เพื่อให้เห็นว่าราคาประกอบจากอะไร ในสัญญาควรระบุชื่อเอกสาร วันที่ เลขแก้ไข และจำนวนหน้า พร้อมอ้างแบบที่ใช้คำนวณ รายการสำคัญควรมีหน่วย ปริมาณ ราคาต่อหน่วย และมูลค่ารวม รวมทั้งระบุวัสดุหรือมาตรฐานที่ใช้ตรวจ ไม่ใส่เพียงคำว่าของดีหรือเกรดมาตรฐานโดยไม่มีเกณฑ์เปรียบเทียบ

สำหรับจ้างสร้างบ้านที่เข้าเกณฑ์ควบคุมสัญญาตามประกาศ พ.ศ. 2559 ข้อ 3 กำหนดเรื่องบัญชีวัสดุและราคา รวมทั้งงวดงานกับการชำระเงินที่ได้สัดส่วน และเปิดทางให้แก้ไข เพิ่ม หรือลดงานโดยตกลงราคาใหม่ในส่วนนั้น การจัด BOQ จึงควรทำให้เห็นว่างานเดิมคืออะไร งานที่เปลี่ยนต่างจากเดิมตรงไหน และมีเงินเพิ่มหรือลดเท่าไร

ร่างต้องแยกสัญญาเหมารวมกับการคิดตามปริมาณจริง หากเป็นราคาเหมารวม ไม่ควรถือว่าปริมาณที่ผู้รับเหมาคำนวณคลาดเคลื่อนทุกกรณีเป็นงานเพิ่มที่เจ้าของต้องจ่าย ต้องอ่านขอบเขต แบบ และการรับความเสี่ยงในสัญญา ส่วนงานวัดปริมาณจริงต้องระบุวิธีวัด ผู้ร่วมตรวจ และหลักฐานรับรอง ไม่ปล่อยให้คนละฝ่ายใช้หน่วยหรือพื้นที่คนละฐาน

ตัวอย่างสมมติ BOQ ระบุพื้นกระเบื้อง 80 ตารางเมตร แต่เจ้าของขอขยายห้องทำให้เพิ่มอีก 10 ตารางเมตร ควรออกใบเปลี่ยนงานที่อ้างแบบแก้ พื้นที่เพิ่ม และฐานราคา พร้อมบอกผลต่อกำหนดส่งมอบ ต่างจากกรณีแบบเดิมแสดงพื้นที่ 90 ตารางเมตรอยู่แล้วแต่ผู้เสนอราคาถอดเหลือ 80 ตารางเมตร ซึ่งต้องวิเคราะห์ตามสัญญาเดิม ไม่ใช้คำว่าเพิ่มสิบตารางเมตรเหมือนกันแล้วสรุปผลเท่ากัน

ราคาเหมารวมกับวัดปริมาณจริง ต้องไม่ปะปน

ราคาเหมารวมควรมีรายละเอียดสิ่งที่รวมและไม่รวมชัดเจน โดยเฉพาะงานฐานราก ระบบไฟ งานภายนอก และอุปกรณ์ที่เจ้าของจัดหาเอง ส่วนราคาต่อหน่วยควรระบุว่ารวมค่าแรง วัสดุ ขนส่ง และภาษีอย่างไร การใช้ตัวเลขเดียวโดยไม่รู้สิ่งที่รวมทำให้เปรียบเทียบผู้รับเหมาไม่ได้ และอาจเกิดการเรียกเพิ่มซ้ำในรายการที่คิดไปแล้ว

ราคาตั้งเผื่อหรือรายการที่ยังเลือกรุ่นไม่ได้ต้องมีวิธีปรับยอดเมื่อเลือกจริง รวมถึงหลักฐานราคาและส่วนต่างที่ตกลง ไม่เปิดช่องให้ฝ่ายหนึ่งเลือกของที่แพงกว่าเองแล้วโยนยอดทั้งหมดให้อีกฝ่าย การลดงานก็ควรมีสูตรหักที่ตรวจได้ ไม่ยอมรับเฉพาะงานเพิ่มแต่ไม่ยอมลดราคาเมื่อขอบเขตถูกตัดออก

บทความนี้มุ่งงานก่อสร้างเอกชน การจัดซื้อจัดจ้างภาครัฐมีระเบียบและหนังสือเวียนเฉพาะ จึงไม่ควรคัดสูตรปรับราคา การอนุมัติ หรือกำหนดเวลาตามแบบราชการมาใช้กับบ้านเอกชนโดยคิดว่าเป็นกฎเดียวกันทั้งหมด

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: คำสั่งงานต้องมีเจ้าของ

คนมักเข้าใจว่า คนที่คุยกับช่างทุกวันย่อมอนุมัติราคาได้ หรือการพิมพ์ว่าสวยแล้วในกลุ่มแชตเป็นการตกลงเงินเพิ่มด้วย แต่ข้อความอาจเป็นเพียงการเห็นแบบ ไม่ใช่การยอมรับราคาและวันส่งมอบที่เปลี่ยนไป

กฎหมายมองว่า ต้องตรวจข้อตกลงและอำนาจของผู้แสดงเจตนา ส่วนงานที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญามีข้อห้ามการเพิ่มภาระโดยเปลี่ยนรายละเอียดฝ่ายเดียวโดยไม่มีความยินยอมเป็นหนังสือ จึงควรแยกการตรวจแบบทางเทคนิคออกจากการอนุมัติงบให้ชัด

จุดเสี่ยงจริง คือมีหลายคนสั่งงาน ทั้งเจ้าของ คู่สมรส ผู้ออกแบบ และผู้คุมงาน แต่ไม่มีใครบอกว่าคำสั่งไหนมีผลด้านเงิน ร่างควรระบุชื่อหรือบทบาทผู้อนุมัติ วงเงินอำนาจ และวิธีส่งข้อเสนอให้ครบก่อนเริ่ม พร้อมจัดช่องทางจัดการงานเร่งด่วนที่จำเป็นโดยเก็บหลักฐานเหตุและขอบเขต

มองสองฝั่ง: งานเปลี่ยนต้องเห็นราคาและวันพร้อมกัน

ผู้รับเหมาควรเสนอผลกระทบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดในครั้งเดียวเท่าที่ประเมินได้ เช่น การเปลี่ยนกระเบื้องทำให้สั่งของนานขึ้น ต้องปรับพื้น หรือใช้กาวชนิดอื่น เจ้าของงานจึงตัดสินใจจากต้นทุนจริง ไม่เห็นเพียงส่วนต่างราคาวัสดุแล้วมาเจอค่าแรงเพิ่มภายหลัง

เจ้าของงานควรให้คำตอบภายในช่วงที่ตกลง มิฉะนั้นการรออนุมัติอาจกระทบงานส่วนอื่น ควรกำหนดวิธีแจ้งว่าประเด็นใดต้องตัดสินใจเร่งด่วน แต่ไม่เขียนว่าหากไม่ตอบถือว่าอนุมัติค่าใช้จ่ายทุกจำนวนโดยไม่ตรวจความเป็นธรรมและกฎเฉพาะ

ใบเปลี่ยนงานควรออกก่อนเริ่มและเชื่อมกำหนดเสร็จ

เอกสารเปลี่ยนงานควรมีเลขอ้างอิง วันที่เสนอ รายละเอียด แบบแก้ เงินเพิ่มหรือลด ผลต่อเวลา และผู้อนุมัติ โดยเก็บฉบับก่อนและหลังไว้คู่กัน หากต้องขออนุญาตเพิ่มเติมให้ระบุคนดำเนินการและลำดับงานที่ทำได้ระหว่างรอ ไม่ถือว่าลายมือชื่อเจ้าของแทนการอนุญาตจากหน่วยงาน

ตัวอย่างสมมติ ผู้รับเหมาเสนอเปลี่ยนหลังคาวันที่ 1 พฤศจิกายน ระบุว่าต้องรอวัสดุเพิ่ม 12 วัน เจ้าของอนุมัติวันที่ 3 พฤศจิกายน ต้องตรวจว่า 12 วันนั้นกระทบวันส่งมอบจริงเท่าไร งานส่วนอื่นทำต่อได้หรือไม่ และนับจากวันใด ไม่เพิ่มเวลาอัตโนมัติทั้ง 12 วันเพียงเพราะมีระยะเวลาสั่งของ

ควรมีทะเบียนงานเปลี่ยนที่บอกสถานะเสนอ รออนุมัติ อนุมัติแล้ว และเสร็จแล้ว พร้อมงวดที่นำไปเบิก ใช้ เครื่องมือจัดลำดับเหตุการณ์ ช่วยเรียงวันที่เมื่อมีข้อพิพาทเรื่องรอคำตอบ หลักฐานควรแสดงข้อความและไฟล์แนบที่คู่สัญญาเห็นในเวลานั้น

ตัวอย่างคำนวณงานเพิ่มลดโดยไม่คิดซ้ำ

สมมติตกลงเพิ่มพื้น 10 ตารางเมตร ใช้ราคาต่อหน่วยที่ยอมรับร่วมกัน 1,200 บาท และตัดงานผนังเดิม 6 ตารางเมตร ราคาที่ตกลงหัก 800 บาท มูลค่าเพิ่มคือ 10 × 1,200 = 12,000 บาท มูลค่าลดคือ 6 × 800 = 4,800 บาท ส่วนต่างสุทธิเท่ากับ 7,200 บาท ต้องระบุด้วยว่าตัวเลขรวมค่าแรงและภาษีที่เกี่ยวข้องแล้วหรือยัง

ถ้าสัญญาเดิม 2,000,000 บาท และมีงานเปลี่ยนสุทธิเพียงรายการนี้ ราคาที่ปรับตามตัวอย่างเป็น 2,007,200 บาท แต่ยอดที่จ่ายในงวดนั้นยังต้องหักเงินที่ชำระแล้วหรือเงินล่วงหน้าตามข้อตกลง ไม่ใช้ราคาสัญญาใหม่เป็นยอดเรียกเก็บทั้งก้อน

ของเดิมที่ซื้อมาแล้วต้องแยกว่าคืนได้ มีค่าขนส่ง หรือเป็นวัสดุที่ใช้ต่อในส่วนอื่นได้ ค่าเสียหายจากการเปลี่ยนใจต้องพิจารณาหลักฐานและข้อตกลง ไม่บวกเป็นเปอร์เซ็นต์ลอย ๆ ทุกครั้ง ตัวอย่างนี้สอนการแยกบัญชี ไม่ใช่อัตราค่าวัสดุจริงหรือราคาบริการตรวจสัญญา

เช็กลิสต์เอกสาร BOQ ที่ควรส่งพร้อมร่าง

• สัญญาหลักและใบเสนอราคาฉบับที่ตกลง ไม่ใช่เฉพาะยอดรวม
• แบบก่อสร้างทุกหมวดพร้อมเลขแก้ไขและวันที่
• BOQ ที่แยกหน่วย ปริมาณ ราคา และรายละเอียดวัสดุ
• รายการสิ่งที่ไม่รวมกับของที่ผู้ว่าจ้างต้องจัดหา
• ตารางงวดเงินและการหักเงินล่วงหน้าหรือเงินประกันตามข้อตกลง
• รายชื่อผู้มีอำนาจอนุมัติแบบ ราคา และการขยายเวลา
• ใบเปลี่ยนงาน แชต และใบส่งของที่เกิดขึ้นแล้ว

ก่อนส่งตรวจให้วงรายการที่แบบกับ BOQ ไม่ตรงกัน เช่น แบบมีห้องน้ำสองห้องแต่รายการสุขภัณฑ์มีชุดเดียว หรือค่าแรงปรากฏทั้งในราคาต่อหน่วยและยอดท้ายตาราง การพบความต่างไม่ได้แปลว่าฝ่ายใดต้องจ่ายเพิ่มทันที แต่เป็นข้อที่ต้องให้ผู้เสนอราคาอธิบายและแก้ให้ตรงก่อนลงนาม

เก็บไฟล์คำนวณต้นฉบับพร้อมฉบับ PDF ที่ลงนาม หากมีการแก้สูตรหรือซ่อนแถว ต้องให้ยอดในฉบับที่ตกลงตรวจสอบย้อนกลับได้ ไม่อาศัยรูปถ่ายหน้าสรุปอย่างเดียวเมื่อมีรายละเอียดจำนวนมาก

เชื่อม BOQ กับสัญญาสร้างบ้านและพื้นที่เช่า

ดู การร่างสัญญาจ้างสร้างบ้าน เพื่อวางข้อกำหนดหลักเรื่องระยะเวลา งวดเงิน และความรับผิด แล้วใช้ BOQ เป็นรายละเอียดของงานที่ต้องทำ ไม่เขียนให้ BOQ ตัดข้อคุ้มครองตามกฎหมายหรือขัดกับเงื่อนไขหลักโดยไม่มีคำอธิบาย

ถ้าตกแต่งร้านในพื้นที่เช่า ต้องอ่าน สัญญาเช่าอาคารพาณิชย์และการคืนสภาพ ร่วมด้วย งานเพิ่มที่เจ้าของร้านยอมจ่ายอาจยังเป็นงานที่เจ้าของอาคารไม่อนุญาต จึงต้องจัดความยินยอมทั้งสองความสัมพันธ์ให้ครบ

เรื่องการตรวจคุณภาพควรให้วิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องระบุเกณฑ์ทางเทคนิค ส่วนสัญญาทำหน้าที่กำหนดว่าใช้เกณฑ์ใด ใครตรวจ และจัดการความเห็นไม่ตรงกันอย่างไร การตรวจเอกสารทางกฎหมายจึงไม่แทนการถอดปริมาณหรือทดสอบวัสดุหน้างาน

สำหรับงานในบ้านเดิม ดู การแบ่งงวดเงินและประกันงานต่อเติม ควบคู่ เพื่อให้รายการตรวจรับใน BOQ เชื่อมกับการรับเงินและหลักฐานสภาพเดิม

ทางไปต่อ: ปิดประเด็นงานเพิ่มก่อนเริ่มทำ

1. เลือกฉบับแบบและ BOQ ที่คู่สัญญาจะใช้อ้างอิงร่วมกัน
2. แยกวิธีคิดราคาเหมารวม ปริมาณจริง และรายการตั้งเผื่อ
3. กำหนดผู้อนุมัติและแบบใบเปลี่ยนงาน
4. ตกลงส่วนต่างเงินกับผลต่อเวลาพร้อมกัน
5. บันทึกการอนุมัติและเชื่อมรายการกับงวดเบิก

ควรตรวจเมื่อคำว่าเทียบเท่าไม่มีเกณฑ์ BOQ เปลี่ยนหลังเซ็นโดยไม่มีประวัติ หรือคนอนุมัติแบบไม่มีอำนาจด้านราคา การรวบรวมเอกสารให้ทันก่อนงานถูกปิดทับหรือวัสดุถูกติดตั้งจะช่วยให้ยังมีทางเลือกแก้ไขที่ชัดเจน

ส่งสัญญา แบบ BOQ และรายการงานเปลี่ยนผ่าน บริการร่างและตรวจสัญญาของยอดทิพย์ธรรม พร้อมระบุฝั่งของคุณและรายการที่ยังไม่ตกลง เพื่อประเมินขอบเขตตรวจเงื่อนไขและจัดเอกสารอนุมัติให้ใช้กับโครงการจริง

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ