ผู้จัดการมรดกขายทรัพย์มรดกโดยไม่บอกทายาท ทำได้หรือไม่? 5 เรื่องที่ทายาทต้องรู้ ฉบับทนาย ปี 2569

วันหนึ่งไปที่ที่ดินแล้วเจอป้ายขายปักอยู่ หรือคัดโฉนดแล้วพบว่ามีการโอนขายไปแล้ว คำถามแรกของทายาทคือผู้จัดการมรดกขายทรัพย์มรดกโดยไม่บอกใครแบบนี้ทำได้หรือไม่

คำตอบไม่ใช่ได้หรือไม่ได้แบบเดียว ต้องดูว่าขายเพื่ออะไร ขายให้ใคร และเงินที่ได้ไปอยู่ที่ไหน สามข้อนี้แยกกรณีที่ทำได้ตามหน้าที่ ออกจากกรณีที่เป็นปัญหา

กรณีไหนที่ผู้จัดการมรดกขายทรัพย์มรดกได้

ป.พ.พ. มาตรา 1719 ให้ผู้จัดการมรดกมีสิทธิและหน้าที่ทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปและเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดก การขายจึงทำได้เมื่อเป็นการอันจำเป็นในกรอบนี้

กรณีที่พบบ่อยและอธิบายได้ คือขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้ของกองมรดก เพราะเจ้าหนี้กองมรดกได้รับชำระก่อนทายาท อีกกรณีคือทรัพย์แบ่งตัวไม่ได้ เช่น บ้านหลังเดียวที่ทายาทหลายคนตกลงกันไม่ได้ จึงต้องขายแล้วนำเงินมาแบ่งตามส่วน ซึ่งสอดคล้องกับวิธีแบ่งทรัพย์ตามมาตรา 1364 ที่นำมาใช้กับกองมรดกที่ยังไม่แบ่งโดยผลของมาตรา 1745

ส่วนกรณีที่มีผู้จัดการมรดกหลายคน มาตรา 1726 กำหนดว่าการทำการตามหน้าที่ต้องถือเอาเสียงข้างมาก การที่คนใดคนหนึ่งไปขายเองโดยลำพังจึงเป็นประเด็นได้ทันที

กรณีไหนที่เป็นปัญหา

ข้อแรกและชัดที่สุดคือขายให้ตัวเอง คู่สมรส บุตร หรือบริษัทของตน มาตรา 1722 ห้ามผู้จัดการมรดกทำนิติกรรมใด ๆ ซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมอนุญาตหรือได้รับอนุญาตจากศาล

ข้อที่สองคือขายในราคาต่ำผิดปกติ เช่น ที่ดินราคาประเมินหลายล้านแต่จดทะเบียนขายไม่กี่แสน โดยไม่มีเหตุผลอธิบาย ข้อนี้มักถูกใช้เป็นพยานแวดล้อมชี้ว่ามีการเอื้อประโยชน์

ข้อที่สามคือขายแล้วเงินหายไปจากกองมรดก ไม่ปรากฏในบัญชี ไม่ได้นำไปชำระหนี้ และไม่ได้แบ่งให้ทายาท กรณีนี้นอกจากเป็นเหตุขอถอนผู้จัดการมรดกแล้ว ยังอาจเข้าข่ายความผิดฐานยักยอกตาม ป.อาญา มาตรา 352 หรือ 353 ซึ่งมาตรา 354 เพิ่มโทษเมื่อผู้กระทำอยู่ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินของผู้อื่นตามคำสั่งศาลหรือตามพินัยกรรม เป็นจำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ทายาทมักเข้าใจผิดตรงไหน

เข้าใจผิดที่ 1 ขายโดยไม่บอกทายาท เท่ากับผิดกฎหมายเสมอ
ความจริงคือกฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องขอความยินยอมทายาททุกคนก่อนขายในทุกกรณี ต้องดูว่าเป็นการอันจำเป็นตามมาตรา 1719 หรือไม่ ผลเสียของความเข้าใจผิดนี้คือทายาทตั้งประเด็นผิดตั้งแต่ต้น แล้วคดีไปไม่ถึงไหน

เข้าใจผิดที่ 2 ขายไปแล้วก็จบ เอาคืนไม่ได้
ความจริงคือถ้าเข้าเงื่อนไขตามมาตรา 1722 หรือมีพฤติการณ์สมยอมกับผู้ซื้อ ทายาทฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมได้ ผลเสียคือปล่อยเวลาไปจนผู้ซื้อโอนต่ออีกทอด แล้วรูปคดียากขึ้นไปอีก

เข้าใจผิดที่ 3 ผู้ซื้อรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินมรดก จึงไม่สุจริตแน่นอน
ความจริงคือการรู้ว่าเป็นที่ดินมรดกไม่ได้แปลว่าไม่สุจริตโดยอัตโนมัติ เพราะผู้จัดการมรดกมีอำนาจขายได้ในบางกรณีอยู่แล้ว ผลเสียคือคาดหวังผลคดีสูงเกินจริง แล้วไม่ได้เตรียมพยานหลักฐานเรื่องราคาและพฤติการณ์การซื้อขายไว้

เข้าใจผิดที่ 4 ขอดูเอกสารการขายไม่ได้เพราะไม่ใช่คู่สัญญา
ความจริงคือทายาทเป็นผู้มีส่วนได้เสียในกองมรดก ขอบัญชีทรัพย์มรดกและรายงานการจัดการจากผู้จัดการมรดกได้ และคัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดินได้ ผลเสียคือทายาทหยุดอยู่แค่การถามด้วยปาก แล้วไม่มีหลักฐานอะไรเลย

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม คดีนี้วัดกันที่อะไร

คนทั่วไปมักเข้าใจว่า ถ้าไม่มีใครบอกล่วงหน้าและทายาทไม่ยินยอม การขายนั้นก็ต้องเป็นโมฆะ

แต่ในทางคดี กฎหมายและศาลมักมองว่า เรื่องอยู่ที่วัตถุประสงค์ของการขายและเส้นทางของเงิน ขายเพื่ออะไร ราคาเท่าไรเทียบกับราคาประเมิน ผู้ซื้อเป็นใครและเกี่ยวข้องกับผู้จัดการมรดกอย่างไร และเงินที่ได้ถูกนำไปทำอะไรต่อ

จุดเสี่ยงจริงอยู่ตรงนี้ เส้นทางของเงินเป็นสิ่งที่หายไปเร็วที่สุด รายการเดินบัญชีย้อนหลังขอได้ยากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป และถ้าที่ดินถูกโอนต่อไปให้ผู้รับโอนที่เสียค่าตอบแทนและสุจริต ป.พ.พ. มาตรา 1300 จะปิดทางเพิกถอน เหลือแต่ฟ้องเรียกราคาแทน

ทางเลือกที่ควรทำต่อคือ คัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดและขอบัญชีทรัพย์มรดกเป็นหนังสือทันที ทั้งสองอย่างนี้เป็นการตรึงหลักฐานไว้ก่อน แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะไปทางถอนผู้จัดการมรดก ฟ้องเพิกถอน หรือทั้งสองทาง

5 เรื่องที่ทายาทควรตรวจก่อนสรุปว่าการขายมีปัญหา

1. ขายเพื่ออะไร มีหนี้กองมรดกที่ต้องชำระจริงหรือไม่ มีสัญญากู้หรือสัญญาจำนองรองรับหรือเปล่า
2. ขายให้ใคร ผู้ซื้อเกี่ยวข้องกับผู้จัดการมรดกหรือไม่ ถ้าเป็นคู่สมรส บุตร หรือบริษัทของตน มาตรา 1722 จะเข้ามาทันที
3. ขายราคาเท่าไร เทียบราคาที่จดทะเบียนกับราคาประเมินและราคาตลาดในพื้นที่ ส่วนต่างที่มากผิดปกติเป็นพยานแวดล้อมที่มีน้ำหนัก
4. เงินไปไหน ปรากฏในบัญชีทรัพย์มรดกหรือรายงานการจัดการหรือไม่ มีการแบ่งให้ทายาทคนอื่นบ้างหรือเปล่า
5. ผู้จัดการมรดกมีกี่คน ถ้ามีหลายคน มาตรา 1726 ให้ถือเสียงข้างมาก การขายโดยคนเดียวเป็นประเด็นที่ยกขึ้นสู้ได้

ห้าข้อนี้ตอบได้จากเอกสารเป็นหลัก ไม่ต้องรอให้อีกฝ่ายยอมรับอะไรทั้งสิ้น

ทายาททำอะไรได้บ้าง

สถานการณ์	ทางที่ใช้ได้	ฐานกฎหมายหลัก
ขายให้ตัวเองหรือคนใกล้ชิด	ฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมและแบ่งมรดก	ป.พ.พ. มาตรา 1722 และ 1300
ขายแล้วเงินไม่เข้ากองมรดก	ยื่นขอถอนผู้จัดการมรดก และร้องทุกข์คดียักยอก	ป.พ.พ. มาตรา 1727, 1731 และ ป.อาญา มาตรา 352-354
ขายโดยชอบแต่ไม่ยอมแบ่งเงิน	ฟ้องขอแบ่งทรัพย์มรดกในส่วนที่เป็นตัวเงิน	ป.พ.พ. มาตรา 1745 ประกอบมาตรา 1364
ไม่รู้ว่าขายอะไรไปบ้าง	ทำหนังสือขอบัญชีทรัพย์มรดกและรายงานการจัดการ	ป.พ.พ. มาตรา 1728, 1729 และ 1732

ขั้นตอนคดีแพ่งตั้งแต่ยื่นฟ้องถึงบังคับคดี อ่านเพิ่มได้ในบทความเรื่องฟ้องแบ่งมรดก ส่วนเหตุที่ใช้ยื่นถอนดูได้ในบทความเรื่องถอนผู้จัดการมรดก

หลักฐานที่ต้องเตรียม

• สารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดฉบับคัดรับรอง แสดงรายการซื้อขายและวันที่จดทะเบียน
• สำเนาสัญญาซื้อขายและเอกสารที่ยื่นต่อสำนักงานที่ดิน เท่าที่ขอคัดได้
• ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ณ ช่วงเวลาที่ขาย
• คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และบัญชีทรัพย์มรดกที่จัดทำไว้
• หลักฐานหนี้ของกองมรดก เช่น สัญญากู้ สัญญาจำนอง ใบเสร็จการชำระหนี้
• รายการเดินบัญชีธนาคารของกองมรดกหรือของเจ้ามรดกเท่าที่ขอได้
• ข้อมูลความสัมพันธ์ระหว่างผู้ซื้อกับผู้จัดการมรดก เช่น ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หนังสือรับรองบริษัท
• หนังสือขอบัญชีทรัพย์มรดกและใบตอบรับไปรษณีย์

ผู้จัดการมรดกมักโต้แย้งว่าอย่างไร

"ขายเพื่อเอาเงินไปใช้หนี้ของกองมรดก" ข้ออ้างนี้มีน้ำหนักตามกฎหมาย แต่ต้องแสดงได้ว่าหนี้คืออะไร จำนวนเท่าไร และมีใบเสร็จหรือหลักฐานการชำระ ถ้าหนี้น้อยกว่าราคาขายมาก ส่วนต่างต้องอธิบายได้ด้วย

"ทายาทคนอื่นรับทราบแล้ว" ต้องดูว่ามีหนังสือแจ้งหรือบันทึกการประชุมจริงหรือไม่ การบอกในวงสนทนาโดยไม่มีเอกสารมักฟังยากในชั้นศาล

"ผู้ซื้อสุจริตและเสียค่าตอบแทน จะมาเพิกถอนไม่ได้" ข้อนี้อ้าง ป.พ.พ. มาตรา 1300 ซึ่งใช้ได้จริง ทายาทจึงต้องเตรียมพยานหลักฐานเรื่องราคาและความสัมพันธ์ของผู้ซื้อไว้ให้ดี

"เป็นดุลพินิจของผู้จัดการมรดก ทายาทเข้ามาก้าวก่ายไม่ได้" ดุลพินิจมีขอบเขต เพราะมาตรา 1720 ให้ผู้จัดการมรดกรับผิดต่อทายาทตามบทบัญญัติเรื่องตัวแทน และยังต้องทำรายงานแสดงบัญชีตามมาตรา 1732

ก่อนตัดสินใจ ควรทำอะไร

1. คัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดทุกแปลง ที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่
2. ทำหนังสือขอบัญชีทรัพย์มรดกและรายงานการจัดการ กำหนดเวลาให้ตอบกลับ และส่งไปรษณีย์ตอบรับ
3. เทียบราคาที่จดทะเบียนขายกับราคาประเมินในช่วงเวลาเดียวกัน
4. ตรวจว่าที่ดินถูกโอนต่อไปอีกทอดหรือถูกจำนองแล้วหรือยัง เพราะมีผลกับทางเลือกที่เหลืออยู่
5. นับกรอบเวลาของเรื่อง โดยเฉพาะกำหนด 3 เดือนของการร้องทุกข์คดียักยอก และกำหนดตามมาตรา 1727 ที่ต้องร้องถอนก่อนการปันมรดกเสร็จสิ้นลง ใช้เครื่องมือคำนวณกรอบเวลาทางกฎหมายช่วยได้
6. ปรึกษาทนายเพื่อเลือกว่าจะเดินทางแพ่ง ทางอาญา หรือทั้งสองทางพร้อมกัน

กรณีแบบไหนที่ควรปรึกษาทนายทันที

• ผู้ซื้อเป็นคู่สมรส บุตร ญาติ หรือบริษัทของผู้จัดการมรดก
• ราคาที่จดทะเบียนขายต่ำกว่าราคาประเมินอย่างมีนัยที่อธิบายไม่ได้
• ขายไปแล้วแต่ไม่มีใครเห็นบัญชีทรัพย์มรดกหรือรายงานการจัดการเลย
• ที่ดินถูกโอนต่อไปอีกทอดหรือถูกจำนองหลังจากการขาย
• มีผู้จัดการมรดกหลายคน แต่คนเดียวไปดำเนินการขายเอง
• เพิ่งรู้เรื่องการขายหลังผ่านมานาน และกังวลเรื่องกำหนดเวลาร้องทุกข์
• มีสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้ตั้งแต่เจ้ามรดกยังมีชีวิต แล้วมาโอนภายหลัง

สำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรม ช่วยอะไรได้บ้าง

ทีมทนายคดีมรดกและพินัยกรรมของเราช่วยตั้งแต่อ่านสารบัญจดทะเบียนเพื่อไล่เส้นทางของทรัพย์ ตรวจเอกสารการขายและราคา ร่างหนังสือขอบัญชีทรัพย์มรดก จนถึงร่างคำฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมและคำร้องขอถอนผู้จัดการมรดก กรณีที่พฤติการณ์เข้าข่ายความผิดอาญา ทำงานร่วมกับทีมคดีอาญาในสำนวนเดียวกัน

สิ่งที่เราให้ความสำคัญคือการเก็บหลักฐานเรื่องเส้นทางของเงินตั้งแต่วันแรก เพราะเป็นส่วนที่หายเร็วที่สุดและเป็นตัวชี้ขาดว่าการขายครั้งนั้นเป็นการจัดการตามหน้าที่หรือเป็นการเบียดบัง

สรุป

คำถามว่าผู้จัดการมรดกขายทรัพย์มรดกโดยไม่บอกทายาททำได้หรือไม่ ตอบได้จากสามข้อ คือขายเพื่ออะไร ขายให้ใคร และเงินไปไหน ถ้าขายเพื่อชำระหนี้กองมรดกหรือเพื่อแบ่งเงินกันตามส่วน และเงินเข้ากองมรดกครบ ก็อยู่ในกรอบหน้าที่ตามมาตรา 1719

แต่ถ้าขายให้ตัวเองหรือคนใกล้ชิด ขายราคาต่ำผิดปกติ หรือเงินหายไปจากกองมรดก ทายาทมีทั้งทางแพ่งและทางอาญาให้เลือก และควรเริ่มจากคัดสารบัญหลังโฉนดกับทำหนังสือขอบัญชีทรัพย์มรดกเก็บไว้ก่อน

หากคุณกำลังเจอปัญหาลักษณะนี้ ปรึกษาทีมทนายของสำนักงานกฎหมายยอดทิพย์ธรรม โทร 081-327-8551 | LINE @995iqtpa หรือนัดหมายปรึกษาที่นี่

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ป.พ.พ. มาตรา 1719 — ผู้จัดการมรดกมีสิทธิและหน้าที่ทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปและเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดก
• ป.พ.พ. มาตรา 1720 — ผู้จัดการมรดกต้องรับผิดต่อทายาทตามบทบัญญัติเรื่องตัวแทนโดยอนุโลม
• ป.พ.พ. มาตรา 1722 — ห้ามผู้จัดการมรดกทำนิติกรรมซึ่งตนมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมอนุญาตหรือได้รับอนุญาตจากศาล
• ป.พ.พ. มาตรา 1726 — กรณีมีผู้จัดการมรดกหลายคน การทำการตามหน้าที่ต้องถือเอาเสียงข้างมาก
• ป.พ.พ. มาตรา 1300 — ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนขอเพิกถอนการจดทะเบียนได้ แต่เพิกถอนไม่ได้ถ้าเป็นการโอนอันมีค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริต
• ป.พ.พ. มาตรา 1745 ประกอบมาตรา 1364 — วิธีแบ่งทรัพย์มรดกที่ยังไม่แบ่ง คือแบ่งตัวทรัพย์ ขายแล้วแบ่งเงิน หรือขายทอดตลาด
• ป.อาญา มาตรา 352, 353 และ 354 — ความผิดฐานยักยอก และเหตุเพิ่มโทษเมื่อผู้กระทำเป็นผู้จัดการทรัพย์สินของผู้อื่นตามคำสั่งศาลหรือตามพินัยกรรม จำคุกไม่เกิน 5 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้จัดการมรดกต้องขอความยินยอมจากทายาททุกคนก่อนขายหรือไม่

กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องขอความยินยอมทายาททุกคนในทุกกรณี ป.พ.พ. มาตรา 1719 ให้ทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการและแบ่งปันมรดกได้ แต่ต้องเป็นการจำเป็นจริงและต้องแสดงบัญชีกับรายงานการจัดการได้ ถ้ามีผู้จัดการมรดกหลายคน มาตรา 1726 ให้ถือเสียงข้างมากในการทำการตามหน้าที่

ผู้จัดการมรดกขายที่ดินมรดกให้ลูกตัวเอง ทำได้ไหม

เป็นกรณีที่มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะ ป.พ.พ. มาตรา 1722 ห้ามทำนิติกรรมที่ผู้จัดการมรดกมีส่วนได้เสียเป็นปฏิปักษ์ต่อกองมรดก เว้นแต่พินัยกรรมอนุญาตหรือได้รับอนุญาตจากศาล ทายาทที่เสียหายฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมและยื่นขอถอนผู้จัดการมรดกได้ ส่วนผลของคดีขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานในแต่ละสำนวน

ขอดูเอกสารการขายจากสำนักงานที่ดินได้ไหม ถ้าไม่ใช่คู่สัญญา

ทายาทเป็นผู้มีส่วนได้เสียในกองมรดก จึงยื่นคำขอตรวจสอบและคัดสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดได้ โดยแสดงเอกสารพิสูจน์ความเป็นทายาท เช่น ใบมรณบัตรและสูติบัตร ส่วนเอกสารบางประเภทมีเงื่อนไขการขอคัดต่างกัน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ก่อนเดินทางไป

ขายไปนานแล้ว ยังฟ้องได้อยู่ไหม

ต้องดูเป็นรายคดี ฝั่งแพ่งมีทั้งอายุความคดีมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 และกำหนดฟ้องคดีเกี่ยวกับการจัดการมรดกไม่เกิน 5 ปีนับแต่การจัดการมรดกสิ้นสุดลงตามมาตรา 1733 วรรคสอง ส่วนฝั่งอาญา ความผิดฐานยักยอกเป็นความผิดอันยอมความได้ ต้องร้องทุกข์ภายใน 3 เดือนนับแต่รู้เรื่องความผิดและรู้ตัวผู้กระทำ ควรให้ทนายตรวจวันเริ่มนับก่อน

ถ้าเงินขายที่ดินเข้ากองมรดกครบ แต่ไม่ยอมแบ่ง ทำอย่างไร

กรณีนี้ประเด็นไม่ได้อยู่ที่การขาย แต่อยู่ที่การไม่แบ่ง ทายาทฟ้องขอแบ่งทรัพย์มรดกในส่วนที่เป็นตัวเงินได้ และยื่นขอถอนผู้จัดการมรดกคู่กันหากเข้าเหตุตามมาตรา 1727 ก่อนฟ้องควรทำหนังสือทวงถามพร้อมกำหนดเวลาไว้เป็นหลักฐานหนึ่งรอบ

ผู้เขียน นางสาวรดาพัชร์ ทิพย์รักษ์ ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2563

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ธุรกิจและสัญญา · กฎหมายแรงงาน · ร่าง–ตรวจสัญญา

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ