เจ้าของห้องไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าทวงและตรวจยอดอย่างไร

ไม่คืนเงินประกันเช่า ผู้เช่าควรเริ่มทวงอย่างไร

ไม่คืนเงินประกันเช่า ควรเริ่มจากตรวจวันสิ้นสัญญา วันส่งมอบห้อง และเหตุที่ผู้ให้เช่าอ้างหักเงิน แล้วขอรายการยอดพร้อมหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร การย้ายของออกอย่างเดียวอาจยังไม่ชัดว่าคืนการครอบครองและสิ้นสุดสัญญาตามเงื่อนไขแล้ว

เงินประกันไม่ควรถูกมองว่าเป็นเงินที่เจ้าของห้องริบได้ทุกกรณี ต้องดูหน้าที่ที่เงินนั้นประกันไว้และฐานของการหัก เช่น ค่าเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดหรือค่าใช้จ่ายค้างตามข้อตกลงที่ใช้บังคับได้ ส่วนเงินค่าเช่าล่วงหน้าต้องแยกตรวจ ไม่ใช้ชื่อเงินสองชนิดสลับกันจนยอดผิด

สำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไขประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ต้องใช้หลักและแบบสัญญาที่เกี่ยวข้อง โดยแบบ ก สำหรับการเช่าระยะสั้นไม่เกินสามปีมีเงื่อนไขคืนเงินประกันเมื่อสัญญาสิ้นสุด และแยกกรณีต้องตรวจความเสียหายออกจากการคืนทันที

ตามแบบ ก หากตรวจแล้วผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหาย ต้องคืนภายในเจ็ดวันนับจากสัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองแล้ว หากมีความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิด หักค่าแก้ไขได้ตามเงื่อนไขและคืนส่วนเหลือภายในสิบสี่วัน ไม่ควรนำตัวเลขนี้ไปใช้กับสัญญานอกขอบเขตหรือสัญญาเก่าทุกฉบับโดยไม่ตรวจ

หนังสือทวงควรแสดงยอดวางประกัน ยอดที่ยอมรับหรือโต้แย้ง และยอดที่ขอคืน พร้อมหลักฐานคืนห้อง หากต้องการให้ช่วยตรวจสัญญาและร่างหนังสือ ดูขอบเขต บริการหนังสือบอกกล่าวทวงถาม โดยแจ้งประเภทการเช่าและเอกสารที่มี เพื่อเลือกฐานเรียกร้องให้ตรงกรณี

เกณฑ์คืนเจ็ดวันหรือสิบสี่วันใช้กับใครบ้าง

ประกาศปี 2568 ครอบคลุมธุรกิจให้บุคคลธรรมดาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตามนิยามที่มีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่สามหน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวหรือหลายอาคารรวมกัน และมีข้อยกเว้นสำหรับหอพักหรือโรงแรมตามกฎหมายเฉพาะ ต้องตรวจข้อเท็จจริงกิจการก่อนอ้างสิทธิจากแบบสัญญา

ประกาศมีแบบสำหรับเช่าระยะสั้นและระยะยาว บทความนี้อธิบายกำหนดคืนตามแบบ ก เป็นหลัก ไม่ใช่สรุปว่าการเช่าทุกระยะใช้ข้อเดียวกัน อีกทั้งสัญญาที่อยู่ภายใต้บทเฉพาะกาลต้องตรวจประกาศเดิมและช่วงเวลาที่ทำสัญญาด้วย

หากเป็นเจ้าของปล่อยเช่าห้องเดียวที่ไม่เข้าเกณฑ์ธุรกิจควบคุม ต้องอ่านสัญญา หลักเช่า และกฎหมายเรื่องข้อสัญญาที่ใช้บังคับกับกรณี ไม่ควรสรุปว่าผู้ให้เช่าไม่อยู่ในประกาศแล้วริบได้ตามใจ แต่ก็ไม่ควรยกกำหนดเจ็ดวันไปกล่าวหาว่าผิดกฎเฉพาะโดยยังไม่ตรวจขอบเขต

กรณีออกก่อนครบสัญญาต้องตรวจสิทธิเลิกและการบอกกล่าว เพราะอาจมีข้อเรียกร้องเรื่องค่าเสียหายจากการออกก่อนกำหนดแยกจากสภาพห้อง การคืนกุญแจจึงไม่ใช่คำตอบแทนเงื่อนไขเลิกทั้งหมด และการหักเงินก็ต้องมีฐานกับจำนวนที่ตรวจสอบได้

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: ต้องแยกความเสียหายจากความเก่า

ภาพก่อนเข้าอยู่สำคัญเท่าภาพก่อนออก: รอยบนพื้นหรืออุปกรณ์ชำรุดอาจมีมาก่อน ต้องเทียบใบตรวจรับและภาพทั้งสองช่วง ไม่ตัดสินจากภาพล่าสุดอย่างเดียว หากไม่มีรูปก่อนเข้าอยู่ ให้รวบรวมข้อความแจ้งปัญหาในช่วงต้นและประวัติการซ่อมเป็นข้อมูลประกอบ

ค่าเปลี่ยนใหม่ไม่ใช่ยอดหักอัตโนมัติ: ผู้ให้เช่าควรอธิบายว่าเสียหายจากการกระทำใด จำเป็นต้องซ่อมหรือเปลี่ยนอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายจริงเพียงใด ความเสื่อมจากการใช้งานตามปกติไม่ควรถูกโยนให้ผู้เช่าตามเงื่อนไขแบบ ก การอ้างราคาซื้อใหม่เต็มจำนวนโดยไม่ดูสภาพเดิมจึงเป็นจุดที่ต้องตรวจ

ทำข้อโต้แย้งเป็นรายบรรทัด: แทนการตอบว่า “ไม่ยอมให้หักอะไรเลย” ให้แยกรายการที่รับได้ รายการที่ขอหลักฐาน และรายการที่เห็นว่าไม่มีฐาน พร้อมเหตุผลของแต่ละข้อ จะช่วยให้หนังสือทวงมีประเด็นชัดและเปิดทางคืนส่วนที่ไม่พิพาทก่อน

มองสองฝั่ง: ผู้เช่าขอเงินคืนกับเจ้าของห้อง

ถ้าตรวจรับร่วมกันได้ ควรบันทึกรายการที่เห็นตรงกันและที่ยังต่างกันไว้ ไม่บังคับให้ลงชื่อว่าห้องสมบูรณ์ทั้งหมดทั้งที่มีข้อพิพาท หรือให้ผู้เช่ายอมรับยอดหักที่ยังไม่มีรายละเอียดเพียงเพื่อรับเงินบางส่วน

วันเริ่มนับคืนเงินและการส่งหนังสือทวง

สำหรับแบบ ก ตามประกาศปี 2568 หลักคืนทันทีเมื่อสัญญาสิ้นสุดมีข้อแยกเมื่อต้องตรวจความเสียหาย โดยกำหนดเจ็ดหรือสิบสี่วันที่กล่าวไว้ต้องอ่านร่วมกับเงื่อนไขสิ้นสุดสัญญาและกลับเข้าครอบครองแล้ว หากวันทั้งสองไม่ตรงกัน ต้องจัดหลักฐานให้ชัดก่อนคำนวณวันครบกำหนด

ตัวอย่างผู้เช่าย้ายของวันที่ 1 แต่ส่งกุญแจและคืนการครอบครองวันที่ 5 ต้องตรวจว่าสัญญาสิ้นสุดเมื่อใดและคืนห้องสมบูรณ์วันไหน ไม่เลือกวันย้ายของเพียงเพราะเป็นวันแรกที่ไม่ได้พัก การมีใบรับกุญแจหรือข้อความยืนยันรับห้องช่วยลดข้อโต้แย้งนี้

ถ้าพ้นกำหนดที่ใช้บังคับแล้ว หนังสือควรระบุยอดที่ขอคืน หลักฐาน และช่องทางชำระ พร้อมกำหนดตอบที่เหมาะกับกรณี ไม่จำเป็นต้องใช้จำนวนวันเดียวกับทุกเรื่อง การขอให้แสดงหลักฐานหักควรทำเป็นรายการเพื่อให้ตอบได้ตรงจุด

อายุความฟ้องเงินคืนและสิทธิจากสัญญาต้องตรวจฐานเรียกร้องจริง ไม่ควรใช้กำหนดสั้นของสิทธิผู้ให้เช่าบางประเภทมาตอบแทนสิทธิขอคืนประกันของผู้เช่า และการส่งหนังสือทวงฝ่ายเดียวไม่ทำให้อายุความเริ่มใหม่อัตโนมัติ

ทำตารางเงินประกันให้เห็นยอดที่ไม่พิพาท

สมมติเงินประกัน 20,000 บาท มีค่าใช้จ่ายที่ตรวจแล้วว่าสามารถหักได้ 1,200 บาท และค่าซ่อมที่ผู้เช่ายอมรับตามหลักฐาน 1,800 บาท ยอดส่วนเหลือเบื้องต้นคือ 17,000 บาท ตัวอย่างนี้สมมติว่ารายการหักทั้งสองมีฐานตามสัญญาและกฎหมายจริง ไม่ได้หมายความว่าค่าน้ำไฟหรือค่าซ่อมทุกยอดหักได้เสมอ

หากผู้ให้เช่าขอหักเพิ่มอีก 5,000 บาทเป็นค่าทาสีเพราะสีเก่าตามการใช้งาน ให้แยกเป็นรายการโต้แย้งและตรวจเงื่อนไขเรื่องความเสื่อมตามปกติ ไม่เอายอดนั้นไปยอมรับในบัญชีทันที และไม่ขอคืนเต็ม 20,000 บาททั้งที่ยอมรับรายการหักอื่นแล้วโดยไม่อธิบาย

ตารางควรมีจำนวนเดิม หลักฐาน เหตุหัก และสถานะยอมรับหรือโต้แย้ง หากรับเงินส่วนหนึ่งก่อน ให้ระบุว่าเป็นการรับส่วนใดและยังมีข้อพิพาทรายการใด ไม่ลงชื่อยุติสิทธิทั้งหมดโดยยังไม่ได้อ่านข้อความที่แนบมากับใบรับเงิน

ถ้าจะคิดดอกเบี้ยจากการคืนล่าช้า ต้องตรวจวันผิดนัดและฐานกฎหมาย ไม่เริ่มจากวันจ่ายประกันตั้งแต่ต้นทุกกรณี ค่าใช้จ่ายทำหนังสือหรือฟ้องควรประเมินเทียบยอดที่พิพาทและความพร้อมของหลักฐาน

หลักฐานที่ควรแนบเมื่อทวงคืนเงินประกัน

• สัญญาเช่าและเอกสารต่ออายุครบทุกหน้า
• หลักฐานวางประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าที่แยกจำนวนได้
• ภาพและใบตรวจรับก่อนเข้าอยู่กับวันคืนห้อง
• ข้อความบอกเลิก นัดส่งมอบ และหลักฐานรับกุญแจ
• เลขมิเตอร์ ใบแจ้งหนี้ และการชำระค่าใช้จ่ายงวดสุดท้าย
• รายละเอียดที่ผู้ให้เช่าขอหัก พร้อมใบซ่อมหรือหลักฐานที่ได้รับ
• ตารางยอดคืนและรายการที่ยังขอให้ตรวจหรือชี้แจง

ภาพควรเก็บไฟล์ต้นฉบับและระบุวันสถานที่ให้ตรวจสอบได้ ถ้ามีผู้มาตรวจห้องแทนเจ้าของ ให้เก็บว่าเป็นใครและรับมอบหมายเรื่องใด ไม่ถือว่าคนรับกุญแจทุกคนมีอำนาจตกลงยอดหักหรือปลดหนี้แทนเจ้าของเสมอไป

การเตรียมข้อมูลห้องเช่าควรจำกัดเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ ไม่เผยแพร่ที่อยู่ส่วนตัวหรือข้อมูลผู้เช่ารายใหม่เพื่อกดดันให้คืนเงิน วิธีเตรียมเอกสารวันส่งมอบอ่านได้จาก บันทึกส่งมอบและตรวจสภาพห้องเช่า

การเลิกเช่าและข้อสัญญาค่าน้ำไฟสัมพันธ์กับยอดคืน

ประเด็นแรกคือการสิ้นสุดสัญญา หากออกก่อนกำหนดหรือมีข้อโต้แย้งว่าบอกกล่าวไม่ครบ ต้องตรวจสิทธิเลิกและเหตุที่อ้าง ไม่สรุปว่าประกันคืนไม่ได้ทั้งหมดหรือคืนเต็มทุกกรณี ดู หนังสือบอกเลิกเช่าและส่งมอบ เพื่อจัดลำดับเอกสารให้ครบ

ประเด็นที่สองคือรายการค่าน้ำไฟและค่าบริการ อัตราและวิธีเรียกเก็บต้องมีฐานตามสัญญากับกฎที่ใช้ ไม่อาจนำยอดที่เรียกเกินฐานมาหักประกันเพื่อให้ดูเป็นค่าใช้จ่ายจริง อ่าน เงื่อนไขประกันและค่าสาธารณูปโภคในสัญญาเช่า ประกอบ

ข้อสัญญาหักเงินและเอกสารรับคืนห้องเป็นส่วนของ งานตรวจสัญญา ที่ช่วยระบุสิทธิของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ก่อนสรุปยอดที่ต้องชำระคืน

ทางไปต่อ: ขอรายการหักแล้วทวงยอดที่มีฐาน

1. ตรวจขอบเขตประกาศ วันทำสัญญา และวันสิ้นสุดเช่า
2. ยืนยันวันคืนการครอบครองกับหลักฐานสภาพห้อง
3. ขอรายการหักและทำตารางส่วนที่ยอมรับหรือโต้แย้ง
4. ส่งหนังสือขอคืนยอดพร้อมสิ่งแนบและเก็บหลักฐานรับ
5. หากไม่ยุติ ให้ประเมินร้องเรียน ไกล่เกลี่ย หรือฟ้องตามประเภทคดี

สัญญาณที่ควรตรวจเพิ่ม: ไม่ให้รายละเอียดหัก เปลี่ยนยอดทุกครั้ง ริบทั้งก้อนโดยไม่อ่านเหตุ หรือให้ลงชื่อสละสิทธิก่อนเห็นยอดคืน หากเป็นธุรกิจควบคุม สามารถตรวจช่องทางร้องเรียนจาก สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ได้

หากต้องการให้ช่วยตรวจและออกหนังสือทวง ส่งสัญญา หลักฐานวางประกัน และรายการหักผ่าน ช่องทางติดต่อยอดทิพย์ธรรม เพื่อประเมินยอดที่มีฐานเรียกคืนและขอบเขตงาน โดยแจ้งวันคืนห้องและสถานะการเจรจาล่าสุดด้วย

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก และหนี้สิน

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ