ข้อตกลงแบ่งบ้านหลังหย่า บ้านติดธนาคารต้องเขียนอย่างไร

ตกลงกันว่าบ้านเป็นของอีกฝ่ายและให้อีกฝ่ายผ่อนต่อ แต่ชื่อของคุณยังอยู่ในสัญญากู้ เมื่อเขาขาดส่ง ธนาคารจึงยังอาจเรียกให้คุณรับผิดตามสัญญาเดิม การแบ่งบ้านต้องจัดการมากกว่าการเขียนชื่อผู้ที่จะอยู่ต่อ

ข้อตกลงแบ่งบ้านหลังหย่า ต้องแยกบ้านออกจากหนี้

ข้อตกลงแบ่งบ้านหลังหย่าควรเริ่มจากเอกสารสามชุด ได้แก่ หลักฐานกรรมสิทธิ์ สัญญากู้ และสัญญาจำนอง เพราะผู้เป็นเจ้าของ ผู้กู้ และผู้จำนองอาจไม่ใช่คนเดียวกันทั้งหมด การมีชื่อในโฉนดเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้ตอบว่าบ้านเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรส ต้องตรวจเวลาได้มา แหล่งเงิน และข้อยกเว้นตามมาตรา 1471–1474 ก่อนเลือกวิธีแบ่ง

มาตรา 1533 วางหลักแบ่งสินสมรสให้แต่ละฝ่ายเท่ากัน และมาตรา 1535 ว่าด้วยการแบ่งความรับผิดในหนี้ที่จะต้องรับผิดด้วยกัน แต่การแบ่งภายในระหว่างคู่สมรสไม่เปลี่ยนสิทธิของธนาคารในสัญญากู้ทันที หากต้องการปลดคนหนึ่งจากการเป็นลูกหนี้ ต้องดำเนินการกับเจ้าหนี้และมีผลตามข้อตกลงที่เกี่ยวข้อง หลักแปลงหนี้ใหม่ในมาตรา 349–350 จึงต้องตรวจเมื่อมีการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ ไม่อาศัยเพียงข้อความท้ายทะเบียนหย่า

ร่างต้องระบุผลที่ต้องการให้ชัด เช่น ฝ่ายหนึ่งรับบ้านพร้อมยื่นขอรับภาระสินเชื่อต่อคนเดียว หรือทั้งคู่ขายบ้านแล้วปิดหนี้ก่อนแบ่งส่วนที่เหลือ พร้อมเงื่อนไขอนุมัติ ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินและธนาคารต้องร่วมดำเนินการ หากคำขอไม่ผ่านต้องมีทางออกที่ตกลงกันได้ ไม่ปล่อยให้คนหนึ่งค้างชื่อเป็นผู้กู้โดยไม่มีกำหนด

ตัวอย่างสมมติ คู่หย่าตกลงให้คุณนทีอยู่บ้านและจ่ายค่างวดต่อ ส่วนคุณดาวจะรับเงินส่วนแบ่งเมื่อธนาคารอนุมัติเปลี่ยนผู้กู้ ร่างควรกำหนดวันยื่นเอกสาร หน้าที่ส่งหลักฐานผ่อนทุกเดือน และวันทบทวนหากธนาคารไม่อนุมัติ รวมถึงแนวทางขายหรือจัดหาวิธีอื่นที่ถูกต้อง โดยไม่รับรองว่าธนาคารต้องยอมตามเพียงเพราะทั้งคู่ตกลงกันแล้ว

ข้อยกเว้น: บ้านบางหลังไม่ได้แบ่งด้วยสูตรเดียว

หากซื้อบ้านก่อนสมรส แต่ผ่อนต่อระหว่างสมรส หรือมีเงินมรดกและเงินร่วมปนกัน ต้องตรวจฐานสิทธิและข้อเรียกร้องจากการใช้เงินต่างประเภท ไม่สรุปว่าบ้านทั้งหมดเป็นสินสมรสเพียงเพราะมีการผ่อนช่วงแต่งงาน ในทางกลับกันชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ฝ่ายเดียวก็ไม่ได้ตัดสิทธิอีกฝ่ายเมื่อเป็นสินสมรสจริง

กรณีมีเจ้าของร่วมบุคคลอื่น บ้านอยู่บนที่ดินของญาติ มีสิทธิอาศัย หรือมีการยึดอายัด ต้องตรวจภาระในทะเบียนและสิทธิคนอื่นก่อนสัญญาจะโอนได้ หากจะให้บ้านแก่บุตร ต้องตรวจสถานะบุตร การรับโอน และข้อจำกัดการจัดการทรัพย์ของผู้เยาว์ด้วย ข้อตกลงที่ดูเรียบง่ายระหว่างผู้ใหญ่จึงอาจมีขั้นตอนเพิ่มเติมซึ่งต้องวางแผนก่อนกำหนดวันสำเร็จ

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: คนออกจากบ้านอาจยังเป็นหนี้

คนมักเข้าใจว่า ย้ายออกและไม่ใช้บ้านแล้วจึงไม่ต้องรับผิดสินเชื่อ แต่ความรับผิดต่อเจ้าหนี้ยึดเอกสารและกฎหมาย ไม่ได้สิ้นสุดเพราะเลิกอยู่อาศัย

กฎหมายมองว่า ข้อตกลงแบ่งทรัพย์กับการเปลี่ยนลูกหนี้มีคู่กรณีและผลต่างกัน ผู้กู้ร่วมควรตรวจเอกสารปลดภาระจากธนาคารให้ชัด ไม่ใช้เพียงหลักฐานที่อีกฝ่ายส่งค่างวดแทนมาเป็นข้อยืนยันว่าหลุดชื่อแล้ว

จุดเสี่ยงจริง คืออีกฝ่ายรับปากว่าจะรีไฟแนนซ์แต่ไม่ยื่นเรื่อง หรือบ้านขายไม่ได้ตามราคาที่หวัง ร่างควรกำหนดหน้าที่ที่ตรวจได้ เช่น ส่งคำขอและแจ้งผล พร้อมทางเลือกเมื่อไม่สำเร็จ และตรวจว่าข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายหรือการลงนามแทนมีขอบเขตถูกต้อง ไม่มอบอำนาจว่างให้ใช้เกินเรื่องที่ตกลง

มองสองฝั่ง: รับบ้านกับออกจากหนี้เป็นคนละโจทย์

ทั้งสองฝ่ายควรเห็นยอดสินเชื่อชุดเดียวกันก่อนลงนาม ยอดคงเหลือจากแอปอาจไม่เท่ากับยอดปิดในวันโอนซึ่งมีดอกเบี้ยและรายการอื่นตามสัญญา จึงควรขอข้อมูลที่ใช้กับวันที่ดำเนินการจริง หากยังเป็นเพียงยอดประมาณให้เขียนวิธีปรับตามเอกสารยืนยัน ไม่ระบุตัวเลขแน่นอนที่ไม่สอดคล้องกับภาระจริงแล้วโต้แย้งกันวันนัด

เส้นเวลา: กำหนดงานระหว่างรอธนาคาร

วางลำดับตั้งแต่ตรวจยอดหนี้ ยื่นขอสินเชื่อหรือเปลี่ยนผู้กู้ รับผลอนุมัติ เตรียมเอกสารสำนักงานที่ดิน และนัดดำเนินการ แต่ละขั้นควรมีผู้รับผิดชอบและหลักฐานว่าได้ทำแล้ว ระหว่างนั้นต้องระบุว่าใครชำระค่างวด ค่าส่วนกลาง ประกันหรือค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้าน โดยไม่ทำให้ผู้ใช้เข้าใจว่าเงื่อนไขภายในลดสิทธิธนาคารได้

ถ้ากำหนดให้ยื่นเรื่องภายใน 30 วัน ควรอธิบายว่าเป็นกำหนดหน้าที่ของคู่สัญญา มิใช่ระยะรับรองอนุมัติของธนาคาร และกำหนดว่าหากได้รับคำขอเอกสารเพิ่มต้องส่งภายในเมื่อใด เมื่อถึงวันทบทวนแล้วไม่สำเร็จ ให้เริ่มทางเลือกที่ตกลง เช่น เจรจาวิธีชำระหรือขายทรัพย์ตามเงื่อนไขที่ตรวจแล้ว

มาตรา 1532 ใช้จุดเวลาแบ่งทรัพย์ต่างกันตามวิธีหย่า จึงควรบันทึกวันจดทะเบียนหรือวันฟ้องที่เกี่ยวข้องกับบัญชีทรัพย์ ส่วนวันสิ้นสุดความรับผิดต่อธนาคารต้องตรวจจากการดำเนินการและเอกสารเจ้าหนี้ ไม่ใช้วันหย่าแทนโดยอัตโนมัติ

ตัวอย่างเงิน: คิดส่วนเหลือหลังปิดหนี้อย่างโปร่งใส

สมมติทั้งคู่ตกลงขายบ้านที่ตรวจแล้วเป็นสินสมรส ราคา 4,000,000 บาท ยอดปิดหนี้ที่ยืนยันในวันขาย 2,600,000 บาท และค่าใช้จ่ายขายที่ตรวจแล้วตกลงให้หัก 100,000 บาท ส่วนเหลือสำหรับแบ่งตามตัวอย่างคือ 4,000,000 − 2,600,000 − 100,000 = 1,300,000 บาท หากแบ่งเท่ากันได้ฝ่ายละ 650,000 บาท

ตัวเลขค่าใช้จ่าย 100,000 บาทเป็นสมมติ ไม่ใช่อัตราภาษีหรือค่าธรรมเนียมทางการ ต้องตรวจประเภทนิติกรรม ราคาประเมิน มาตรการที่ใช้ และผู้มีหน้าที่เสียภาษีกับเจ้าหน้าที่ หากฝ่ายหนึ่งรับบ้านต่อโดยไม่มีการขายจริง ก็ไม่ควรนำค่าใช้จ่ายขายสมมติมาหักเสมือนเกิดขึ้นแล้ว ต้องตกลงฐานราคาและยอดหนี้ที่ใช้เพื่อคำนวณเงินชดเชยให้ชัด

หากราคาขายต่ำกว่ายอดปิดหนี้จะไม่มีส่วนเหลือให้แบ่งตามสูตรนี้ และยังต้องจัดการส่วนขาดกับเจ้าหนี้ การรับปากว่าจะได้เงินขั้นต่ำจึงต้องประเมินแหล่งเงินก่อนเขียน รวมถึงกำหนดว่าค่างวดที่ฝ่ายหนึ่งจ่ายระหว่างรอจะนำมาปรับบัญชีภายในอย่างไรโดยไม่หักซ้ำ

หลักฐานบ้านและหนี้ที่ควรรวบรวมก่อนร่าง

• เอกสารสิทธิพร้อมรายการจดทะเบียนด้านหลังที่เป็นปัจจุบัน
• สัญญากู้ จำนอง และเอกสารผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำ
• ยอดหนี้และข้อมูลปิดบัญชีที่ขอจากเจ้าหนี้
• หลักฐานวันซื้อและแหล่งเงินดาวน์หรือเงินผ่อน
• ทะเบียนสมรส เอกสารหย่า หรือคำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง
• ข้อเสนอแบ่งบ้านและหลักฐานราคาที่ใช้เจรจา
• เงื่อนไขธนาคารและการติดต่อขอเปลี่ยนผู้กู้ที่เกิดขึ้นแล้ว

ควรให้ผู้ตรวจเห็นรายการที่ไม่แน่นอนด้วย เช่น อีกฝ่ายไม่ยอมเปิดเผยยอดหรือมีหนังสือทวงถามค้างอยู่ เพราะมีผลต่อทางเลือกและกำหนดเวลา อย่าใช้สำเนาโฉนดเก่าซึ่งไม่แสดงภาระล่าสุดเป็นข้อยืนยันว่าพร้อมโอน และอย่าส่งข้อมูลบัญชีหรือเอกสารสินเชื่อไว้ในพื้นที่สาธารณะ ควรจัดชุดผ่านช่องทางที่ตกลงกับสำนักงาน

เรื่องที่เชื่อมกัน: ข้อตกลงหย่าและการโอนบ้าน

ดูภาพรวมใน การร่างบันทึกข้อตกลงหย่า เพื่อไม่ให้เรื่องบ้านขัดกับเงินส่วนแบ่งและหน้าที่อื่น และตรวจ การแยกสินสมรสกับสินส่วนตัว ก่อนคำนวณยอด

หากทางออกคือขายทรัพย์เพื่อนำเงินปิดสินเชื่อ อ่าน สัญญาขายบ้านที่ติดจำนอง เพื่อวางลำดับรับเงิน ปลดภาระ และโอนให้ผู้ซื้อ การทำข้อตกลงกับคู่หย่าและสัญญากับผู้ซื้อควรใช้ยอด เงื่อนไข และวันนัดที่สัมพันธ์กัน ไม่ให้แต่ละฉบับรับปากสิ่งที่ทำพร้อมกันไม่ได้

หากมีค่าใช้จ่ายของบุตรด้วย ให้แยกตาม ข้อตกลงค่าเลี้ยงดูบุตร ไม่รวมเงินแบ่งบ้านกับค่าอุปการะโดยยังไม่ตรวจสิทธิและความจำเป็นของบุตร

ทางไปต่อ: วางทางออกเมื่ออนุมัติและไม่อนุมัติ

1. ตรวจประเภททรัพย์และผู้รับผิดตามเอกสารหนี้
2. ขอเงื่อนไขจากธนาคารก่อนกำหนดผลที่จะเกิด
3. ทำบัญชีมูลค่าทรัพย์ หนี้ และค่าใช้จ่ายที่ตรวจได้
4. กำหนดหน้าที่ระหว่างรอและหลักฐานรายงวด
5. ทำทางเลือกสำรองพร้อมจุดตัดสินใจเมื่อแผนแรกไม่สำเร็จ

หากตกลงแล้วว่าใครรับบ้านแต่ยังไม่ชัดว่าใครพ้นหนี้ ส่งโฉนด สัญญากู้ ยอดหนี้ และข้อเสนอแบ่งทรัพย์ผ่าน หน้าติดต่อสำนักงาน เพื่อประเมิน งานร่างข้อตกลงแบ่งทรัพย์และสัญญาที่เกี่ยวข้อง ให้ครอบคลุมทั้งการจัดการระหว่างคู่หย่าและขั้นตอนกับธนาคาร

ผู้เขียน นางสาวจุฑาทิพย์ เตี้ยบัวแก้ว ใบอนุญาตว่าความตั้งแต่ปี 2560

สาขาที่เชี่ยวชาญ: คดีแพ่งและการว่าความ · คดีอาญา · ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ