นายหน้าไม่ได้ค่าคอม ไม่มีสัญญาเป็นกระดาษทวงได้ไหม

นายหน้าไม่ได้ค่าคอม ไม่มีสัญญาเป็นกระดาษยังทวงได้ไหม

ยังอาจมีสิทธิทวงได้ เพราะสัญญานายหน้าไม่ได้มีเงื่อนไขทั่วไปว่าต้องทำเป็นกระดาษลงชื่อจึงฟ้องได้ทุกกรณี แต่ผู้เรียกต้องพิสูจน์ว่ามีการตกลงให้ค่าบำเหน็จหรือมีพฤติการณ์ตามกฎหมาย และสัญญาที่นายหน้าชี้ช่องหรือจัดการได้ทำกันสำเร็จเนื่องจากผลงานนั้นตามมาตรา 845 การบอกว่าเคยโพสต์ขายหรือเคยพาไปดูบ้านอย่างเดียวจึงยังไม่พอจะสรุปว่าเจ้าของต้องจ่ายตามยอดที่นายหน้าตั้ง

หลักฐานอาจอยู่ในแชท อีเมล ข้อความตอบรับอัตราค่าคอม ตารางนัดดูทรัพย์ หรือการติดต่อเจรจาที่เชื่อมถึงการทำสัญญาจริง ต้องอ่านร่วมกันว่าใครเป็นผู้ว่าจ้าง ใครตกลงจ่าย และมีเงื่อนไขอย่างไร เช่น จ่ายเมื่อสัญญาสำเร็จหรือกำหนดจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ หากสัญญาหลักมีเงื่อนบังคับก่อน ต้องตรวจว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้วหรือยังตามมาตรา 845

กรณีเจ้าของกับผู้ซื้อไปคุยกันเองภายหลัง ไม่ได้ทำให้นายหน้าหมดสิทธิเสมอไป หากการขายสำเร็จยังเป็นผลจากการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า แต่ก็ไม่ใช่ว่านายหน้าคนแรกที่ส่งประกาศจะได้ค่าคอมทุกครั้ง ต้องพิสูจน์ความเชื่อมโยงและข้อตกลงจริง ก่อนให้ ทนายส่งหนังสือเรียกค่านายหน้า ที่ระบุฐานและยอดอย่างมีหลักฐาน

ตัวอย่างสมมติ: เจ้าของบ้านตอบแชทยอมจ่ายค่าคอม 2% ให้นายหน้าที่หาผู้ซื้อได้ นายหน้าพานาย ก. ดูบ้านและประสานราคา ต่อมาเจ้าของกับนาย ก. ทำสัญญากันโดยไม่ได้แจ้งนายหน้า หากพิสูจน์ได้ว่าการทำสัญญาสำเร็จเป็นผลจากงานนั้น ย่อมมีประเด็นสิทธิให้ตรวจต่อ ต่างจากกรณีนาย ก. เคยตกลงกับเจ้าของอยู่ก่อนแล้วและนายหน้าเพียงส่งประกาศซ้ำ โดยไม่มีข้อตกลงหรือผลงานเชื่อมกับความสำเร็จตามที่อ้าง

ข้อยกเว้นที่ทำให้ยังเรียกไม่ได้หรือเรียกได้ต่างจากที่คิด

ยังไม่มีผู้ตกลงให้ค่าตอบแทน

มาตรา 846 รับรองการตกลงโดยปริยายเมื่อกิจการที่มอบหมายมีพฤติการณ์คาดหมายว่าทำเพื่อค่าบำเหน็จ และหากไม่ได้กำหนดจำนวนให้พิจารณาตามธรรมเนียม แต่ไม่ใช่สิทธิให้นายหน้าตั้งอัตราเองหลังงานเสร็จ ต้องมีหลักฐานการมอบหมายและบริบทที่รองรับ การช่วยญาติหรือส่งเบอร์ติดต่อให้เฉย ๆ อาจมีข้อเท็จจริงต่างจากรับงานนายหน้าเป็นธุรกิจ

มีเงื่อนไขหรือสัญญายังไม่สำเร็จตามฐานเรียกร้อง

ต้องแยกการตกลงจอง สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาซื้อขายและการโอน รวมถึงข้อความในข้อตกลงนายหน้าว่าใช้เหตุใดเป็นเงื่อนไขได้ค่าตอบแทน ไม่ควรบอกว่าโอนแล้วเท่านั้นจึงมีสิทธิทุกกรณี หรือบอกว่าเพียงรับจองก็ต้องได้เต็มจำนวนเสมอ หากมีเงื่อนไขอนุมัติสินเชื่อหรือเหตุอื่น ต้องอ่านผลทางกฎหมายและข้อตกลงให้ตรง

รับประโยชน์อีกฝั่งโดยขัดกับหน้าที่

มาตรา 847 วางผลกรณีนายหน้าทำให้บุคคลภายนอกหรือรับคำมั่นค่าบำเหน็จที่ไม่ควรแก่ผู้ทำหน้าที่โดยสุจริต อันฝ่าฝืนหน้าที่ที่รับไว้ อาจเสียสิทธิค่าบำเหน็จและค่าใช้จ่าย จึงควรเปิดเผยและตกลงบทบาทที่เกี่ยวข้องให้ชัด ไม่ซ่อนผลประโยชน์แล้วคิดว่าพิสูจน์การขายสำเร็จก็พอสำหรับการเรียกเงินทุกกรณี

เลนส์ทนายยอดทิพย์ธรรม: พิสูจน์เส้นทางจากการแนะนำถึงสัญญา

คนมักเข้าใจว่า มีรูปยืนหน้าบ้านกับผู้ซื้อก็เพียงพอจะฟ้องค่าคอม หรือถ้าไม่มีใบแต่งตั้งนายหน้าก็หมดทางทวงตั้งแต่ต้น ความเข้าใจทั้งสองแบบตัดหลักฐานส่วนอื่นออกเร็วเกินไป

กฎหมายมองว่า ต้องมีผู้ผูกพันจ่ายและมีความสำเร็จของสัญญาอันเนื่องจากงานนายหน้าตามหลักกฎหมาย รูปนัดดูทรัพย์เป็นหลักฐานขั้นหนึ่ง ส่วนแชทตกลงค่าตอบแทนและเอกสารการทำสัญญาช่วยเติมองค์ประกอบคนละส่วน

จุดเสี่ยงจริง คือหลักฐานกระจัดกระจายในโทรศัพท์หลายคน และมีนายหน้าร่วมหลายรายโดยไม่กำหนดผู้จ่ายหรือส่วนแบ่ง พอเจ้าของชำระให้บริษัทนายหน้าแล้ว นายหน้าอิสระกลับทวงเจ้าของซ้ำ ทั้งที่ข้อเรียกร้องของตนอาจอยู่กับผู้ร่วมงานอีกคน ต้องจัดโครงความสัมพันธ์ก่อนเลือกผู้รับหนังสือ

มองสองฝั่ง: นายหน้ากับผู้ถูกเรียกค่าคอม

หากผู้ถูกเรียกอ้างว่าชำระให้ตัวแทนแล้ว ต้องตรวจอำนาจรับเงินและข้อตกลงด้วย ไม่ใช่ถือว่าโอนให้คนในกลุ่มเดียวกันเท่ากับชำระถูกคนเสมอ ขณะเดียวกันนายหน้าควรยอมกระทบยอดเมื่อมีหลักฐานชำระ ไม่เรียกซ้ำเต็มยอดเพราะตนยังไม่ได้รับส่วนแบ่งจากผู้ร่วมงาน

เรื่องเวลา: วันขายสำเร็จกับวันครบกำหนดค่าคอมอาจต่างกัน

จัดวันตกลงรับงาน วันแนะนำผู้ซื้อ วันทำสัญญาหลัก วันสำเร็จของเงื่อนไข และวันครบกำหนดจ่ายไว้แยกกัน การนับอายุความเริ่มจากเวลาที่ใช้สิทธิเรียกร้องได้ตามกฎหมาย ไม่ใช่จากวันที่นายหน้ารู้สึกว่าถูกเบี้ยวหรือเพิ่งออกใบแจ้งหนี้

อายุความต้องตรวจลักษณะการประกอบงานและสิทธิที่เรียก กรณีผู้ประกอบธุรกิจรับทำงานหรือดูแลกิจการของผู้อื่นอาจอยู่ในมาตรา 193/34(7) ซึ่งกำหนดสองปี ส่วนกรณีไม่เข้าอายุความเฉพาะต้องตรวจบททั่วไป ห้ามเหมารวมว่าค่านายหน้าทุกกรณีมีสิบปี หรือใช้อายุความของการขายที่ดินแทนอายุความค่าบริการนายหน้า

การส่งโนติสฝ่ายเดียวไม่ได้หยุดอายุความอัตโนมัติ หากอีกฝ่ายยอมรับยอดบางส่วนหรือเสนอจ่าย ต้องเก็บข้อความทั้งชุดและตรวจว่ามีผลรับสภาพหนี้เพียงใด อย่ารอคำสัญญาเลื่อนเดือนต่อเดือนจนพลาดกำหนด อ่านเรื่อง โนติสกับอายุความ ก่อนกำหนดเวลารอเจรจา

เรื่องเงิน: คำนวณค่าคอมจากฐานที่ตกลง

ไม่มีอัตราค่าคอม 3% ที่ใช้บังคับกับทุกงานโดยอัตโนมัติ ต้องดูข้อตกลง หากอ้างธรรมเนียมตามมาตรา 846 ต้องมีข้อเท็จจริงรองรับ อัตราอาจกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ เงินก้อน หรือโครงอื่นที่ชอบด้วยกฎหมาย และต้องตรวจว่าคิดจากราคาตามสัญญา ราคาที่ชำระจริง หรือฐานใดตามที่ตกลง

ตัวเลขตัวอย่าง หากตกลง 2% ของราคาขาย 4,000,000 บาท ค่าบำเหน็จก่อนรายการภาษีหรือรายการหักที่เกี่ยวข้องเป็น 80,000 บาท แต่ถ้ามีเงื่อนไขแบ่งกับนายหน้าร่วม หรือรับชำระแล้วบางส่วน ต้องคำนวณใหม่จากเอกสารจริง เรื่องภาษีหัก ณ ที่จ่ายและภาษีมูลค่าเพิ่มควรตรวจสถานะผู้รับและผู้จ่ายกับผู้ดูแลภาษี ไม่ใช้ยอดโอนสุทธิที่ต่างกันเป็นข้อสรุปว่าเบี้ยวทันที

ค่าโฆษณา ค่าเดินทาง หรือค่าเตรียมเอกสารไม่ได้เรียกคืนจากผู้ว่าจ้างได้ทุกครั้ง มาตรา 845 วรรคสองให้สิทธิชดใช้ค่าใช้จ่ายเมื่อมีข้อตกลงเช่นนั้น รวมถึงกรณีสัญญาไม่สำเร็จ การให้ ทนายตรวจยอดเรียกค่านายหน้าและร่างโนติส ควรแยกค่าบำเหน็จออกจากค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ย เพื่อให้เห็นเหตุของแต่ละรายการ

หลักฐานที่ช่วยต่อภาพการทำงานให้ครบ

• ข้อความรับงานและการตอบรับอัตราหรือเงื่อนไขค่าคอม
• ข้อมูลทรัพย์ ผู้ว่าจ้าง และอำนาจของผู้ที่ติดต่อแทนเจ้าของ
• หลักฐานแนะนำผู้ซื้อ นัดดูทรัพย์ และประสานข้อเสนอราคา
• เอกสารหรือข้อมูลที่ได้มาโดยชอบเกี่ยวกับการทำสัญญาสำเร็จ
• การเปลี่ยนราคา เลื่อนวันจ่าย หรือเงื่อนไขที่ตกลงเพิ่มเติม
• ข้อตกลงนายหน้าร่วมและหลักฐานการรับเงินทุกส่วน

ทำตารางหนึ่งบรรทัดต่อเหตุการณ์แล้วอ้างไฟล์ที่รองรับ จะช่วยเห็นช่องว่างว่ามีหลักฐานพาไปดูแต่ยังไม่มีคำตกลงค่าตอบแทน หรือมีคำตกลงแต่ยังไม่ทราบว่าสัญญาสำเร็จตามเงื่อนไขหรือไม่ หากเป็นแชทควรเก็บข้อมูลตัวผู้ส่งและบริบทตามแนวทาง หลักฐานข้อความอิเล็กทรอนิกส์ ไม่สร้างเอกสารย้อนหลังแทนส่วนที่ขาด

กฎหมายข้างเคียง: นายหน้าไม่ใช่ผู้มีอำนาจรับเงินหรือเซ็นขายเสมอ

มาตรา 849 สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินหรือรับชำระหนี้ตามสัญญาแทนคู่สัญญา การได้รับมอบหมายหาผู้ซื้อจึงไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจให้รับมัดจำหรือโอนกรรมสิทธิ์ทุกขั้น หากรับเงินไว้ต้องตรวจฐานอำนาจและหน้าที่ส่งมอบ ไม่ควรหักค่าคอมจากเงินมัดจำเองเพียงเพราะผู้ว่าจ้างค้างจ่าย

งานขายที่ดินหรือบ้านยังมีประเด็นแบบของสัญญาหลักและการจดทะเบียน ต้องแยกออกจากแบบของสัญญานายหน้า การไม่มีหนังสือนายหน้าไม่เท่ากับไม่มีแบบของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และการมีใบแต่งตั้งก็ไม่ได้ทำให้ขายแทนเจ้าของได้ทุกกรณี หากต้องอ่านโครงสัญญาหลัก ดู แนวตรวจสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินมือสอง

ข้อพิพาทระหว่างนายหน้าร่วมอาจเป็นสัญญาแบ่งค่าตอบแทนคนละฉบับกับสัญญาเจ้าของทรัพย์ ควรให้ บริการกฎหมายธุรกิจและสัญญา ตรวจผู้มีหน้าที่จ่ายก่อนเรียกเงิน และหลีกเลี่ยงการโพสต์ชื่อเจ้าของหรือผู้ซื้อเพื่อกดดัน เพราะอาจสร้างความรับผิดใหม่ที่ไม่ช่วยพิสูจน์ค่านายหน้า

ทางไปต่อ: จัดแฟ้มสิทธิแล้วเลือกเจรจาหรือส่งหนังสือ

1. ระบุผู้ตกลงจ่ายและฐานอำนาจของผู้ติดต่อแทน
2. รวบรวมข้อตกลงค่าตอบแทนกับเงื่อนไขสำเร็จ
3. เรียงหลักฐานจากการชี้ช่องถึงการทำสัญญา
4. คำนวณยอดหลังหักเงินรับและตรวจอายุความ
5. ส่งหนังสือเฉพาะฐานที่มีหลักฐาน พร้อมเปิดทางชี้แจงหรือชำระ

ควรปรึกษาเมื่อเจ้าของปฏิเสธว่าไม่เคยว่าจ้าง การขายผ่านนายหน้าหลายคน หรือไม่ทราบกำหนดอายุความที่ใช้ นำแชทรับงาน ตารางนัด และข้อมูลการขายมาประเมิน บริการหนังสือบอกกล่าวทวงถามค่านายหน้า หรือ ติดต่อยอดทิพย์ธรรม เพื่อให้คำเรียกร้องเชื่อมกับผลงานและเงื่อนไขที่พิสูจน์ได้

ผู้เขียน นายเอกราช ทิพย์แมม คดีครอบครัว มรดก และหนี้สิน

สาขาที่เชี่ยวชาญ: ครอบครัว · มรดกและพินัยกรรม · หนี้สินและบังคับคดี

ดูประวัติทีมทนายความ →

บทความนี้เป็นความรู้กฎหมายทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายเฉพาะคดี ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เอกสาร และพยานหลักฐานของแต่ละกรณี ควรปรึกษาทนายความเพื่อประเมินเรื่องของท่านโดยเฉพาะ